利政规〔2021〕3号

利川市人民政府关于

印发利川市集中建设区国有土地

及国有土地上房屋征收补偿办法的通知

各乡、镇人民政府，各街道办事处，各开发区管委会，市政府各部门：

《利川市城市集中建设区国有土地及国有土地上房屋征收补偿办法》已经八届市委第124次常委会及市九届人民政府第65次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

利川市人民政府   

2021年5月10日   

利川市城市集中建设区

国有土地及国有土地上房屋征收补偿办法

第一章 总则

第一条为规范我市城市集中建设区国有土地上房屋征收补偿工作，根据《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》等精神，结合我市实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用《利川市城乡总体规划（2017—2035年）》确定的城市集中建设区范围内国有土地上房屋的征收与补偿。

第二章 征收补偿项目及标准

第三条 房屋补偿项目

（一）房屋价值：指土地使用权地价评估价值和房屋主体建筑物的评估价值。房屋价值由有资质的评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定进行评估，对于改变房屋用途作为经营性用房使用的，可以适当考虑租金、经营情况、税收等因素进行评估。

被征收房屋建筑面积小于50㎡且为被征收人唯一住房的，按建筑面积不低于50㎡的房屋价值进行补偿。

（二）装饰装修、附属物和不能迁移的青苗花木：按评估价进行货币补偿。

第四条 其他补偿

（一）水、电、气、通讯、广播网络等生产生活设施补偿：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

（二）搬迁费：按被征收房屋建筑面积30元/㎡标准给予补偿，100㎡（含本数）以下的每户按3000元补偿，100㎡以上的，按实际建筑面积计算，最高不超过8000元。

（三）临时安置补助费（过渡费）：

1.被征收人选择产权调换的，按照还建的安置房面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上（含本数），按5元/月/㎡计算。过渡期限以签订合同时间到安置房交房时间（或通知交房时间）延长3个月计算。

2.被征收人选择以货币补偿的，按照被征收房屋的面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上（含本数），按5元/月/㎡计算，最高不得超过2500元/月。从签订合同之日起，补偿12个月的临时安置补助费。

3.已向被征收人提供周转用房的不予补偿临时安置补助费。

（四）停产停业损失补偿：包括出租人（被征收人）租金损失、经营者停业损失补偿。选择房屋产权调换的，租金损失和停业损失按补偿协议约定过渡期计算；选择货币补偿的，租金损失和停业损失按不超过6个月计算。

停产停业损失应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素进行评估。不具备评估条件的，按以下标准执行：

1.城区主街道上门面房屋：利用被征收房屋进行经营的，按经营房屋面积以每月60元/㎡标准补偿；利用土地进行经营的，按经营建筑占地面积以每月30元/㎡标准计算。

2.其他情况最高执行标准：按照被征收房屋经营建筑面积计算，门面每月50元/㎡，仓储或办公用房每月40元/㎡，厂房或场地每月20元/㎡。

按经营房屋建筑面积计算的最高不超过房屋第一层的建筑面积，按经营建筑占地面积计算的最高不超过土地使用证上记载的建筑占地面积，同时应扣除非生产或经营建筑面积。

第三章 安置补偿方式及标准

第五条安置补偿方式。采取货币补偿和产权调换相结合的方式补偿安置，住房产权调换坚持产权性质匹配原则。为保障住有所居，被征收人可以按人均（按户籍确定人口）最低30㎡选择调换房屋作为保障性住房，被征收人选择产权调换面积最高不超过390㎡。

第六条住房安置补偿标准。约定房屋补偿面积根据被征收房屋实有面积进行测算，测算公式为：约定补偿面积=一楼房屋面积×2＋一楼以外房屋面积×1.2。被征收房屋综合单价=（房屋基地评估价值+房屋评估价值）÷房屋建筑面积。

（一）选择以房屋产权调换为主的方式

约定房屋补偿面积≤390㎡的，在安置房源中选择与约定房屋补偿面积对等的房屋，原则上选房面积不得超过20㎡，超（差）面积按安置房的价格相互补差；约定房屋补偿面积超过390㎡的，超过部分按被征收房屋综合单价进行货币补偿。

（二）选择以货币补偿为主的方式

对调换保障性住房后剩余的面积实行货币补偿，货币补偿的计算公式为：

1.约定房屋补偿面积≤390㎡的：最低补偿标准为3500元/㎡，评估价高于最低补偿标准的按评估价补偿。货币补偿费用=（约定房屋补偿面积－保障性住房面积）×3500元/㎡。

2.约定房屋补偿面积>390㎡的：390㎡以内的，最低补偿标准为3500元/㎡，评估价高于最低补偿标准的按评估价补偿；超过390㎡的按评估价补偿。货币补偿费用=（390㎡－保障性住房面积）×3500元/㎡＋（约定房屋补偿面积－390㎡）×被征收房屋综合单价。

第七条 非住房补偿方式及标准（土地使用权登记为商业、金融、工业、旅游、娱乐等其他非居住用地的房屋）。

（一）货币补偿方式。按被征收房屋评估价进行货币补偿。

（二）房屋产权调换方式。被征收人可以在安置小区选择与被征收房屋评估价值相同的房屋，住房和非住房均属选择范围（选择住房不得超过390㎡），最高可选择房屋价值差异不能超过10%，差价据实结算。

第八条鼓励诚实守信行为，在规定签约期限内签订征收补偿安置协议且在确定的期限内完成搬迁的，按照被征收房屋评估价（不含装饰装修和附属物）的20%予以奖励。

第九条商品房、房改房、集资建房安置补偿方式及标准。实物补偿（调换）比例为1∶1.2，被征收房屋只购买了60%产权的，按照征收原房屋确定的还建面积的60%进行安置，剩余40%安置面积由市国资局统筹收执、管理。若被征收房屋户需要将40%产权购买，经与原产权单位协商同意后，未购买40%部分可按照市人民政府公布的安置房成本价向市财政补交房款，并按照不动产登记的相关规定缴纳税费后方可安置和办理相关产权手续。货币补偿按实际房屋建筑面积评估价值执行。

第十条对国有空地、未超过批准期限的临时建筑按评估价据实货币补偿。被征收人在规定签约期限内签订征收补偿安置协议且在确定的期限内完成土地交付的，按照被征收土地补偿总额的20%予以奖励。

第四章 安置房情况

第十一条 安置房位置：在城市集中建设区范围内市人民政府指定的位置。

第十二条 安置房质量标准：安置房应当符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付使用。

第十三条 安置房价格：政府建设的安置房按评估价确定，商品房开发小区还建的安置房按小区商品房售价确定。

第十四条产权登记：安置房屋土地使用性质为出让国有土地，调换房屋的不动产权利登记给被征收人，相关税费由被征收人承担，被征收人应按登记部门的要求依法提供登记要件。如需办理产权转移登记的，按国家规定缴纳相关税费后依法办理。

第十五条 选择产权调换的房屋维修基金和物业管理费由被征收人承担。

第五章 附则

第十六条本办法所指的城市集中建设区是《利川市城乡总体规划（2017—2035）》确定的城市规划管理控制范围。本办法所指的房屋是符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房产测量规范》等法律法规的房屋。

第十七条 本办法所指调换房屋面积包括套内建筑面积和公摊建筑面积，超（差）面积是指调换房屋总面积超过（低于）约定房屋调换面积。

第十八条 房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《中华人民共和国民法典》和租赁合同的有关约定，解除（终止）租赁关系。

第十九条被征收房屋产权受到限制（如设定他项权抵押或担保等的情况），在签订补偿协议前，被征收人应通知限制方房屋征收情况，且被征收人应在签订补偿协议之日起30日内解除限制。如果限制方解除限制措施需要征收部门协助的，征收部门应当予以配合。

第二十条被征收人或权利人不配合调查登记的，可以通过房屋权属登记档案或现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。因被征收人不同意评估、测绘等中介服务机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定补征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

第二十一条 征收部门应根据本办法结合征收实际情况制定征收补偿安置方案，报经市人民政府批准后实施。

第二十二条 旧城改造项目可以参照本办法，结合有关政策和法律法规的规定，另行制定征收补偿办法或征收补偿安置方案，报经市人民政府批准后实施。

第二十三条 本办法由市住建局负责解释。

第二十四条 本办法实施前已依法作出征收决定的项目，按原征收补偿方案和有关规定执行。

第二十五条 本办法自发文之日起施行，有效期3年。