各乡、镇人民政府，各街道办事处，各开发区管委会，市政府各部门：

《利川市经营性土地使用权出让管理办法》已经市九届人民政府第38次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

利川市人民政府

2019年8月30日 

利川市经营性土地使用权出让管理办法

第一章  总则

第一条  为保护和利用好土地资源，提高土地利用质量和效益，规范经营性国有土地使用权出让秩序，促进土地市场平稳健康运行，根据土地管理法律法规和相关政策文件的规定，制定本办法。

第二条  本办法所称的经营性土地，是指工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地。主要涵盖零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地、工业用地、仓储用地等。

第三条  营利性教育设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、公共文化设施等用地（以下简称营利性公益事业用地），参照本办法执行。

第四条  除法律、法规规定必须以招标、拍卖、挂牌方式出让的外，下列用地经市国土空间用途管制委员会集体审议，报市人民政府批准后可协议出让。

（一）原划拨、承租国有土地使用权人申请协议出让的土地（其中个人住宅用地协议出让可不经市国土空间用途管制委员会集体讨论，由市自然资源和规划局按程序报市人民政府批准）。

（二）经查处的个人住宅历史违法用地。

（三）政府拆迁安置房和保障性安居住房用地。

（四）经认定符合规划对城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星国有建设用地。

（五）国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

第二章  基本原则

第五条  坚持市场配置资源，公平、公正、公开出让土地。

第六条  坚持经营性用地全要素管理，将经营性用地项目建设、功能生态、运营管理、节能环保等要素及其规划条件要求纳入土地出让前置条件。

第七条  坚持规划先行，不突破用地“红线”。用地必须符合国土空间规划和环境保护、山体保护、生态保护、水土保护等相关规定，规划条件必须按照控制性详细规划规定指标核定。在控制性详细规划未覆盖的区域，原则上不得出让房地产开发用地，确因项目需要使用控制性详细规划未覆盖的地块或尚未批准的控制性详细规划中的地块，由市国土空间用途管制委员会审议该地块的规划设计条件并报市政府批准。

第八条  坚持土地利用过程监管。以土地出让文件、合同及规划条件为依据，实现建设用地开工竣工、运营管理、公益性责任的全过程管理。

第三章  出让条件

第九条  以宗地为单位确定规划条件、建设条件和土地使用标准，按土地现状条件出让。

第十条  土地出让不得设置影响公平竞争的限制条件，在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下，可根据地区投资、产业、建设规划等要求设置竞买条件。

第十一条 对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件的，产业主管部门应当向市自然资源和规划局商请提出供应前置条件，书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。经审定供应前置条件不影响公平、公正竞争的，可以予以设置。

第十二条  严格按照限制用地项目目录和禁止用地项目目录供地，商品住宅用地单宗出让面积不得超过105亩。

第十三条  位于城市规划区内，具有重要功能性的商服用地，需附带基础设施、营运管理等条件公开出让。

第十四条  坚持“净地”出让，拟出让地块必须权属来源合法，四至界线清楚无争议，土地及地上构建筑、附着物补偿完毕，没有经济法律纠纷，具备动工开发所必需的基本条件，按建构筑物拆除和附着物搬迁后形成的土地现状供地。

第十五条  出让地块周边的公共道路、公共绿化等公共设施用地原则上不纳入出让供地范围，因用地条件限制确需纳入需报市国土空间用途管制委员会研究确定。

第十六条  出让地块内的空中电力线、通讯线由政府负责迁移；地块内自然排水沟渠的引排、建设，地下的隐藏物、埋藏物搬迁，地下管网等的迁移或清理，以及新管网的铺设和因该区域建设需要的其他相关事宜由竞得人与权利相对人协商一致后自行向有关部门申请办理相关手续，所需费用由竞得人承担。

第十七条  城市规划区建设用地范围内，出让地块外的基础设施由市政府负责配套建设；城市规划区建设用地范围外，其出让地块外的配套基础设施建设原则上由地块竞得人负责，项目招商时政府承诺的除外。

第四章  出让方式

第十八条  除工业用地外经营性用地及营利性公益建设用地原则上以挂牌方式在恩施州国土资源交易平台线上交易；特殊情况不纳入线上交易的，需经市政府签字同意再报恩施州自然资源和规划局批准。

第十九条  工业用地可以采取长期租赁、先租后让、租让结合的方式供应。

以先租赁后出让等方式供应土地涉及招标拍卖挂牌的，招标拍卖挂牌程序也可在租赁供应时实施，租赁期满符合条件的可转为出让土地。

第二十条  商服、商品住宅等经营性用地出让年限以各类土地用途的法定最高出让年限为准，工业用地、营利性公益建设用地可根据项目实际情况实行弹性出让年限，出让年限不得高于法定最高出让年限。

第二十一条  依据城乡规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。对不同用途但高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割供应后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，可以按一宗地实施整体出让，但必须依据规划明确各用途建筑面积比例和确定主用途，根据主用途确定供应方式。主用途可以依据建筑面积占比确定，也可以依据功能的重要性确定，依据功能的重要性确定主要用途的，应当在供地方案中写明原因，经批准后实施。

第二十二条  鼓励大型综合性项目开发，城市规划区内项目规划面积原则上不得低于100亩，项目设计必须服从城市形象的需要，科学组合产业，合理配套设施，完善城市功能。为保证同一项目区域规划建设的统一性和协调性，可以按照区域协调、用途兼有、功能齐全的原则，灵活确定地块面积，组合不同用途和面积的地块搭配出让。

第二十三条  把握商品住房供应节奏，科学实施住宅用地供应，探索改变单纯“价高者得”的传统模式，灵活确定商品住宅用地竞价方式。

第五章 出让管理

第二十四条  市国土空间用途管制委员会为土地出让的集体决策机构，对土地出让起始价、出让底价实行集体决策，土地出让方案报市人民政府批准后执行；因特殊需要，面积低于100亩的房地产开发地块单独挂牌出让的，需经市委市政府同意。

第二十五条  土地估价由自然资源和规划部门委托土地估价中介机构完成，土地估价报告按要求在备案系统中备案。市国土空间用途管制委员会根据土地估价报告，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，综合确定土地出让地块竞买起始价、竞买保证金，起始价不得低于相应基准地价的70%，竞卖保证金不得低于出让最低价的20%。

对需设出让底价的地块，其出让底价由市长、分管市委副书记、常务副市长、分管副市长共同确定，并严格保密出让底价。

因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的，应当按前述要求组织评估。

第二十六条  土地出让双方必须在土地出让成交后的10个工作日内签订出让合同，土地出让合同应当明确约定土地出让价款的总额、缴付时间和缴付方式。

第二十七条  土地使用者必须严格按照地块规划条件、出让文件的要求及出让合同的约定进行建设，否则，相关部门不得通过竣工验收；造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》（国土资源部53号令）相关规定处理。

第二十八条  供应土地原则上不以招商引资方式约定土地价款，除国家有明确规定外，不得减免、缓缴或者变相减免土地出让收入，不得以土地换项目、以土地作补偿、先征后返、奖励补贴等形式变相减免土地出让收入。

第二十九条  严格“收支两条线”管理，土地出让收支全额纳入市政府性基金预算管理，收入全部缴入市国库，支出一律通过市政府性基金预算从土地出让收入中予以安排。要严格按规定从国有土地使用权出让收益中计提有关资金，确保相关事业健康发展。

第三十条  市政府统一收储、供应土地，非特殊情况一般不得允许用地意向者自行流转或代征土地。

第三十一条  为保障“净地”出让，负责征地拆迁补偿安置的实施单位要在土地出让前，完成房屋拆迁、补偿安置、地上附着物迁移以及消除拟出让土地上的债务负担和法律纠纷，确保竞得人能及时使用土地。

第六章  信息发布

第三十二条  土地出让公告必须于招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，土地出让结果必须于招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内发布。土地出让公告应在中国土地市场网、公共资源交易中心门户网站、恩施州国土资源交易平台公开，大宗商住用地并在市级以上主流媒体公开发布。土地出让公告发布后，不得在出让文件中新设竞买前置条件。公告期间，土地出让公告内容发生变化的，应按原公告发布渠道及时发布补充公告，及时书面通知已报名的竞买申请人。涉及土地使用条件变更等引起土地价格调整的，应经依法审批重新发布出让公告。

第七章 供后监管

第三十三条  土地出让后，原则上不允许调整既定规划条件，确需调整土地用途、容积率指标的，必须符合法律法规和相关政策规定，并经市政府批准。对擅自改变用途、调整容积率的，应依法查处。查处未到位前，相关部门不得通过竣工验收。 

第三十四条  未按照土地出让合同约定缴纳土地出让价款的，出让方可以按照合同约定解除合同，竞得人或者中标人已交付的定金不予退还，并承担相应的违约责任。未按照合同约定缴清全部土地出让价款及违约金的，不得办理不动产登记，也不得按照土地出让价款缴纳比例分割办理不动产登记。

第三十五条  充分发挥自然资源遥感监测“一张图”和综合动态智能监管系统优势，及时、全面地开展日常动态巡查工作，并结合现场核查加强对已供土地的开工、开发建设进度、用地竣工等开发利用情况实施动态巡查。

第三十六条 产业主管部门要依据其在制定出让方案时出具的相关文件、前置条件文件、项目用地产业发展承诺书等约定的用地条件和用地责任，联合市自然资源和规划部门履行用地供后监管责任，监督土地使用者履行约定义务，重大事项要及时向市人民政府或相关机构报告。

第三十七条  建立诚信体系制度。在项目审批、备案以及融资抵押、履行出让合同等方面加强企业信用监管，限制和禁止诚信不良的企业参与土地交易，建立企业信用档案。全市各级各部门要大力支持项目建设，增强投资意向人对利川投资建设、发展环境的信心。

第八章  附则

第三十八条  本办法未尽事宜，参照有关法律法规和政策文件执行。

第三十九条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第四十条  本办法自公布之日起实施，有效期2年。