为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进商业用房去库存工作，州人民政府拟制定《关于加快引导推进恩施州商业用房去库存工作的实施意见》，现将草案公布，征求社会各界意见，若有意见或者建议请于2020年6月15日（为优化营商环境、执行相关政策，需要立即制定和施行该行政规范性文件）前反馈至州司法局立法科。

联系人：张娅琴、余新春

联系电话（传真）：8299925

电子邮箱：821779348@qq.com

州司法局

2020年6月8日

关于加快引导推进恩施州商业用房去库存

工作的实施意见

（征求意见稿）

为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进商业用房去库存工作，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定的原则，制定如下实施意见。

　一、项目适用范围

本意见适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售的写字楼或商服用地项目等商业用房。依法认定为闲置土地的开发用地除外。

二、政策适用时间

2016年12月31日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划用途调整。2016年12月31日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。需促进市场销售利用的，执行有关支持政策。

　三、分类处置政策

（一）调整用地规划政策

按照有关规定，严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过规划条件、土地规划用途调整，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、旅游产业、养老产业、文化教育医疗产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款（土地出让合同约定应当收回的除外）。若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还。　

1.已取得土地尚未开工建设的项目。由建设单位提出申请，按法定程序报原批准机关批准后，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

2.已取得土地并部分开工建设的项目。由建设单位提出申请，按法定程序报原批准机关批准后，可将已开工部分调整为适合用途的房屋继续开发建设，未开工部分调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

3.已全部开工建设未批准预售但具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，按法定程序报原批准机关批准后，可将已开工建设房屋全部或部分拆除调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

4.已建成未批准预售或在预售中因土地性质而不能得到银行按揭支持的项目，由建设单位提出申请，重新核定划分商服和住宅面积，按法定程序报原批准机关批准。

（二）促进销售利用政策

对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业用房项目，可以根据项目实际情况,按照“一盘一策”的原则，采取相应措施促进销售利用。

1.在不改变规划条件的前提下，鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案，调整项目业态；涉及项目改建、重建的，增加面积部分按照规定缴交规费，面积减少的规费不退。

2.根据项目需要，适当增加商业办公用房配套功能。对新建未竣工的商业办公项目（超高层建筑除外）,具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的，可按相关规定设计配建燃气入户，扩大商业办公使用功能，提升租赁利用能力。

3.根据市场需要，企业将商业办公项目申请用作兴办文化创意、科教研发、健康养老、旅游度假、众创空间、互联网+、战略性新兴产业、生产性服务业等新业态的，经批准后，可根据新用途和规划条件重新办理相关用地手续，重新核定土地价格。若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还。　

4.加大市场配置资源力度。县市政府可以根据公共配套需求，通过回购、土地置换等形式，将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用；同时，鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业，盘活市场资源。

5.推进商业分割销售。在满足消防等安全条件下，允许商业用房分割销售和办理产权，但不能确立具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间除外。

6.切实降低商业办公用房交易成本，促进市场流通，税务部门在确定商业办公用房交易纳税评估价时，应根据商业办公市场状况，及时调整、合理核定计税基数。

四、大力发展商业办公用房租赁市场

允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房在符合消防、环保、安全的前提下改建为租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金的，经改建的租赁住房不得分割产权出售。

允许将商业用房按规定改建为住房，土地使用年限调整、重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款（土地价格低于原成交价的，不予退还）的，按规定改建为的住房可租可售。

调整后的水、电、气价格按照居民标准执行。鼓励房地产企业转变经营模式，变单一开发销售向租售并举、先租后售等模式转变。鼓励民间资本投资成立专业化房屋租赁企业，通过定向收购或长期租赁库存商业用房，推进房地产租赁规模化经营。

五、明确申请程序

1.申请人向自然资源和规划主管部门提出书面变更申请，提交书面申请材料、变更理由及变更后的配套方案；

2.自然资源和规划主管部门审查受理后，组织专家对变更的必要性和规划方案的合理性进行论证；

3.经论证确需变更的，进行公示，征求利害关系人的意见，需进行听证的，组织听证；

4.自然资源和规划主管部门提出变更建议并附论证或听证材料，提交规划建设管理委员会审定；

5.经规划建设管理委员会同意变更的项目，由自然资源和规划主管部门办理变更规划手续；

6.申请人根据变更后的规划条件补交土地出让金和相关规费，并与自然资源和规划部门签订国有土地使用权出让补充协议。

对符合总体规划，但与控制性详细规划有冲突的，可先行按照法定程序调整控制性详细规划后，再按上述程序办理。

六、强化责任落实

各县市政府要切实全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，细化分解工作任务，建立健全考核体系，进一步完善工作制度，落实工作责任，推动符合条件的项目早调整、早开工、早建成、早见效，促进房地产市场平稳健康发展。