宜市住建文〔2022〕15号

城区各房地产开发企业、各商业银行，各有关单位：

　　根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）精神，为进一步规范新建商品房预售资金监管工作，保障房地产开发项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场良性循环和健康发展，结合宜昌城区房地产市场实际，宜昌市住房和城乡建设局、中国人民银行宜昌市中心支行、中国银行保险监督管理委员会宜昌监管分局共同制定了《宜昌市城区新建商品房预售资金监管实施细则》及《宜昌市城区新建商品房预售资金监管协议》（示范文本），现印发给你们，请遵照执行。

　　宜昌市住房和城乡建设局
中国人民银行宜昌市中心支行
中国银行保险监督管理委员会
宜昌监管分局

　　2022年7月1日

宜昌市城区新建商品房预售资金监管实施细则

　　第一条为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），进一步规范新建商品房预售资金监管工作，保障房地产开发项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场良性循环和健康发展，结合我市城区实际，制定本细则。

　　第二条我市城区（含夷陵区）房地产开发项目商品房预售资金收存、使用和监督管理适用本细则。商品房预售资金监管期限自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至对应监管楼栋完成不动产首次登记止。

　　商品房预售资金是指取得商品房预售许可证后，房地产开发企业向购房人收取的全部购房价款，包括定金、认筹款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等购房款。

　　第三条市住建局负责全市商品房预售资金监管工作的指导和监督，负责西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、宜昌高新区范围内商品房预售资金监管工作的组织实施。夷陵区住建局负责夷陵区范围内商品房预售资金监管工作的组织实施。

　　人民银行宜昌中心支行负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户管理工作。

　　宜昌银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，并对有关违法违规行为进行调查处理。

　　其他有关部门依职责做好商品房预售资金监管工作。

　　第四条对承接商品房预售资金监管业务的商业银行实行监管资格管理。新承接商品房预售资金监管业务的监管银行由市住建局会同人民银行宜昌中心支行、宜昌银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素确定。招标条件包括但不限于：

　　（一）须持有中国银行保险监督管理委员会及派出机构核发的《金融许可证》和市场监督管理部门颁发的营业执照；

　　（二）未被列入“信用中国”网站记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为记录名单；

　　（三）能够实现与商品房网签备案系统、预售资金监管系统联网及数据信息共享，经相关系统测试合格；

　　（四）近一年开展了房地产开发贷款或个人按揭贷款业务。

　　第五条承接商品房预售资金监管业务的监管银行有下列情形之一的，取消商品房预售资金监管资格，并解除监管协议。

　　（一）使用房地产开发企业与购房人草签的购房意向合同办理个人住房按揭贷款和住房公积金贷款的；

　　（二）为房地产开发企业的非监管账户提供各类购房价款的收存、划转服务的。与房地产开发企业签订监管帐户缴纳税费等费用的代扣代缴协议的；

　　（三）不及时履行各项配合义务，拒绝、拖延房地产行政主管部门审批的预售监管资金拨付划转的；

　　（四）超出与房地产开发企业签订的《借款协议》约定还款时间和还款额度，单方要求房地产开发企业提前还贷或超额还贷的；

　　（五）拒不贯彻落实《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）要求的；

　　（六）其他违反本细则或有违法违规情形的。

　　违规行为整改到位且自取消监管资格之日起一年后，方可重新申请取得监管资格。

　　第六条房地产开发企业应选择具备监管资格的商业银行设立预售资金监管账户，个人住房按揭贷款银行和住房公积金放款银行可以通过签订《宜昌市城区新建商品房预售资金监管协议》开设商品房预售资金监管账户，也可以将贷款资金直接划转受托支付的资金监管账户。监管账户信息应当在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置公示。

　　第七条房地产开发企业设立监管账户应与市住建局、监管银行签订《宜昌市城区新建商品房预售资金监管协议》。《宜昌市城区新建商品房预售资金监管协议》示范文本由市住建局制定。房地产开发企业签订协议应提供以下资料：

　　（一）预售资金监管账户开立申请表；

　　（二）建设工程施工许可证、规划许可证副本复印件。

　　第八条监管账户印鉴只能留存房地产开发企业行政公章或者企业财务专章、企业法定代表人签名章，不得留存其他债权人、股东方等其他任何单位的公章和私章。监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，应由房地产行政主管部门、房地产开发企业、监管银行三方协商一致后变更原监管协议。

　　第九条 购房人缴纳首付款的同时，房地产开发企业应与购房人签订《商品房买卖合同》并进行网签备案。以房屋抵付工程款等各类欠款的，应在签订抵款协议3个工作日内报房地产行政主管部门备案，需通过销售变现抵付欠款的房屋，应以房地产开发企业名义和当期房地产市场价格水平进行销售，销售资金应全额归集到监管帐户后再按照规定程序申请审批后抵偿。

　　购房人应当通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将购房价款直接存入监管账户。

　　第十条 商品房预售资金归集情况实施动态监管。从预售之日起满3个月的，预售资金实际归集额度低于应归集额度80%时，房地产行政主管部门采取商品房网签管控措施加强预售资金归集；预售资金实际归集额度低于应归集额度60%时，房地产行政主管部门采取暂停商品住房价格指导、商品房预售、监管资金审批使用等措施加强预售资金归集。对房地产开发企业存在预售资金归集不到位的，由房地产行政主管部门责令房地产开发企业整改后方可解除相关行政管控措施。

　　第十一条 商品房预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金额度原则上由城区上一年度同类型新建商品住房实际网签均价的50%与预售建筑面积综合确定，低于施工总承包合同金额的，以施工总承包合同金额作为重点监管资金额度。综合造价发生较大变化时，由房地产行政主管部门适时调整重点监管资金额度。重点监管资金以外的预售资金为非重点监管资金。

　　第十二条商品房预售监管资金使用原则上由预售资金监管账户直达收款单位账户，非必要不得由房地产开发企业代转代付。

　　第十三条重点监管资金主要用于本项目建筑材料、设备设施、工程款、农民工工资、法定税费和原则上不超过申请使用金额5%的营销管理费用；非重点监管资金在确保工程建设费用无拖欠的前提下，可以用于偿还本项目贷款本息等其他用于本项目开发建设的合理费用。对于拖欠农民工工资、拖欠工程款的，原则上在支付拖欠款项前不能申请使用商品房预售资金。

　　第十四条 重点监管资金原则上在房地产开发企业取得商品房预售许可后1个月、完成主体结构的二分之一、主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记前五个节点申请使用，确因工程建设需要可以适当增加重点监管资金申请使用节点；非重点监管资金根据房地产开发企业经营需要随时申请使用非重点监管资金。

　　第十五条预售监管资金余额应充分保障后续工程建设需要。取得商品房预售许可后1个月的，申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的35%；完成主体结构二分之一的，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的50%；主体结构封顶的，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的75%；通过竣工验收的，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的90%；不动产首次登记前，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的95%。每次申请使用非重点监管资金额度原则上不得超过非重点监管资金实际归集额度的95%。预售监管资金在不动产首次登记前累计申请使用额度原则上不得超过预售监管资金实际归集额度的99.9%。

　　第十六条重点监管资金申请使用按照以下流程办理：

　　（一）房地产开发企业申请并提供以下资料：

　　1.填写《宜昌市城区商品房预售重点监管资金申请使用审批单》；

　　2.工程质量监督机构在《宜昌市城区商品房预售重点监管资金申请使用审批单》上签署工程形象进度、农民工工资发放、工程款支付情况；

　　3.申请资金用途的合同、付款通知等相关资料；

　　4.资金回笼表；

　　5.银行流水；

　　6.上次用款拨付凭证；

　　7.申请使用资金的收款方提供支付情况说明。

　　（二）不动产登记交易部门受理申请、核查资料，对符合重点监管资金使用条件的，在2个工作日内出具受理情况说明并提交市住建局。

　　（三）市住建局依据本细则要求在1个工作日内完成审批。

　　（四）监管银行凭市住建局审批同意的《宜昌市城区商品房预售监管资金拨付通知单》在1个工作日内完成预售资金拨付。

　　第十七条非重点监管资金申请使用按照以下流程办理：

　　（一）房地产开发企业提交申请和以下资料：

　　1.填写《宜昌市城区商品房预售非重点监管资金申请使用审批单》；

　　2.申请资金用途的合同、付款通知等相关资料；

　　3.银行流水；

　　4.上次用款拨付凭证。

　　（二）不动产登记交易部门受理申请、核查资料，对符合非重点监管资金使用条件的，在1个工作日内出具受理情况说明并提交市住建局。

　　（三）市住建局依据本细则要求在1个工作日内完成审批。

　　（四）监管银行凭市住建局审批同意的《宜昌市城区商品房预售监管资金拨付通知单》在1个工作日内完成预售资金拨付。

　　第十八条 监管协议签订后，监管银行应当每月与不动产登记交易部门核对监管账户资金动态。司法机关强制执行预售监管资金、监管帐户异动等情况应在3个工作日内书面通报市住建局。在建在售项目的房地产开发企业设立非监管账户的，监管银行应在账户设立3个工作日内书面通报市住建局，每月定期通报非监管账户资金流动情况。

　　第十九条 按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）要求和解决影响人民群众合法权益、社会平安稳定突出问题，释放商品房预售监管资金用于“保交楼、保民生、保稳定”的，由属地人民政府申请，经市住建局认定后，监管银行凭属地人民政府和市住建局共同出具的《商品房预售资金拨付通知单》在1个工作日内完成拨付。

　　第二十条房地产开发项目的商品房预售监管资金为住房公积金个人按揭贷款提供阶段性交房资金保障，保障期限为自商品房预售许可之日起至办理不动产首次登记止。房地产开发项目在抵押权办理到位前出现住房公积金个人按揭贷款风险时，公积金管理部门通过有效措施督促借款人履行还款义务追偿不到位的，在商品房预售监管资金实际归集额度达到重点监管资金额度的前提下，凭人民法院司法文书从商品房预售监管资金中扣划代偿；商品房预售监管资金实际归集额度未达到重点监管资金额度时，由房地产开发企业另行筹措资金代偿。

　　第二十一条预售资金监管楼栋完成不动产首次登记办理后，房地产开发企业可向市住建局申请解除商品房预售资金监管。房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管应提供以下资料：

　　（一）商品房预售资金监管解除申请审批单；

　　（二）银行流水；

　　（三）不动产首次登记清单。

　　第二十二条推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款、住房公积金贷款等数据信息共享，推行预售监管资金申请、审核、拨付全程网办，提高资金拨付效率。

　　第二十三条本细则自印发之日起施行，有效期3年，施行过程中上级有新规定的，从其规定。此前所发相关文件规定与本细则不一致的，以本细则规定为准。本细则实施之前已经纳入资金监管的房地产开发项目继续按照原模式监管。各县市可结合本地实际，参照本细则制定。

　　宜昌市城区新建商品房预售资金监管协议

　　（示范文本）

　　房屋预售方：（以下简称甲方）

　　资金监管方：宜昌市住房和城乡建设局 （以下简称乙方）

　　监管银行方：（以下简称丙方）

　　为规范商品房预售资金使用行为，根据《城市商品房预售管理办法》《宜昌市城区新建商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《实施细则》）等相关规定，经甲、乙、丙三方友好协商，在平等、自愿基础上，就甲方开发建设并拟预售的商品房预售资金监管事宜达成一致意见，订立如下协议，以兹共同遵守。

　　一、预售商品房概况

　　预售项目名称：

　　预售项目坐落：

　　预售房屋性质：

　　预售房屋楼栋：

　　预售许可面积：平方米

　　其中：住宅平方米、预售套数（间数）；

　　非住宅平方米、预售套数（间数）。

　　二、监管资金收取范围

　　甲方在办理首次登记前依据网签备案的《商品房买卖合同》约定向购房人收取的所有购房款项均属于预售监管资金收取范围，包括定金、认筹款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等所有购房款。

　　三、监管资金收取程序

　　甲方同意并保证本合同项下的商品房预售资金委托丙方代为收取，并存入其设在丙方的预售资金监管专用账户。

　　甲方在丙方开立的预售资金专用账户：

　　名称：

　　账号：

　　四、监管资金的使用范围

　　甲方收取的预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金主要用于本项目建筑材料、设备设施、工程款、农民工工资、法定税费和原则上不超过申请使用金额5%的营销管理费用；非重点监管资金在确保工程建设费用无拖欠的前提下，可以用于偿还本项目贷款本息等其他用于本项目开发建设的合理费用。对于拖欠农民工工资、拖欠工程款的，原则上在支付拖欠款项前不能申请使用商品房预售资金。

　　五、预售资金的监管方式

　　（一）甲方同意将商品房预售监管资金使用的审批权交由乙方行使，乙方按照相关法律法规和《实施细则》规定行使审核权和资金使用过程中的监督权。

　　（二）重点监管资金原则上在房地产开发企业取得商品房预售许可后1个月、完成一半主体结构、主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记前五个节点申请使用，确因工程建设需要可以适当增加重点监管资金申请使用节点；非重点监管资金根据房地产开发企业经营需要随时申请使用。

　　（三）预售监管资金余额应充分保障后续工程建设需要。取得商品房预售许可后1个月的，申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的35%；完成主体结构二分之一的，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的50%；主体结构封顶的，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的75%；通过竣工验收的，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的90%；不动产首次登记前，累计申请使用重点监管资金额度原则上不得超过重点监管资金实际归集额度的95%；每次申请使用非重点监管资金额度原则上不得超过非重点监管资金实际归集额度的95%；预售监管资金在不动产首次登记前累计申请使用额度原则上不得超过预售监管资金实际归集额度的99.9%。

　　六、监管资金的审核

　　（一）甲方按照《实施细则》的规定，提出重点监管资金用款申请并提供相关证明材料；不动产登记交易部门受理申请、核查资料，对符合重点监管资金使用条件的，在2个工作日内出具受理情况说明并提交乙方。乙方在1个工作日内完成审批。丙方凭乙方审批同意的《宜昌市城区商品房预售监管资金拨付通知单》在1个工作日内完成预售资金拨付。

　　（二）甲方按照《实施细则》的规定，提出非重点监管资金用款申请并提供相关证明材料；不动产登记交易部门受理申请、核查资料，对符合重点监管资金使用条件的，在1个工作日内出具受理情况说明并提乙方。乙方在1个工作日内完成审批。丙方凭乙方审批同意的《宜昌市城区商品房预售监管资金拨付通知单》在1个工作日内完成预售资金拨付。

　　七、监管期限和解除条件

　　（一）监管期限：商品房预售资金的监管期限为自核发商品房预售许可证之日起，至该项目首次登记手续办理完毕之日止。

　　（二）监管解除：甲方在该项目首次登记办理完毕后，凭不动产登记部门出具的不动产首次登记清单、银行流水等相关资料，向乙方申请解除预售资金监管。

　　（三）丙方应按照乙方出具的《宜昌市城区商品房预售监管资金解除通知单》在1个工作日内解除监管账户。

　　八、各方的权利和义务

　　（一）甲方的权利和义务

　　1.有依法依规申请使用商品房预售监管资金的权利。

　　2.有依法获得预售监管资金利息的权利。

　　3.有申请解除资金监管的权利。

　　4.购房人缴纳首付款的同时应与购房人签订《商品房买卖合同》并进行网签备案。

　　5.应选择具备监管资格的商业银行设立预售资金监管账户，个人住房按揭贷款银行和住房公积金放款银行可以通过签订本协议开设商品房预售资金监管账户，也可以将贷款资金直接划转受托支付的资金监管账户。

　　6.监管帐户印鉴只能留存甲方的行政公章或者财务专章、企业法定代表人签名章，不得留存其他债权人、股东方等其他任何单位的公章和私章。

　　7.商品房预售监管资金使用由预售资金监管账户直达收款单位账户，不得由房地产开发企业代转代付。将乙方批准拨付的重点监管预售资金专项用于工程建设，不得挪作它用。

　　8.应在售楼场所显著位置公示预售资金监管账户开户行、账号、缴存方式等情况。

　　9.及时与丙方对帐并向乙方报告监管账户内的资金总额。

　　（二）乙方的权利和义务

　　1.有对甲方预售资金使用审核、监管的权利。

　　2.有对甲方不按规定和本合同约定使用预售资金的行为依法处罚的权利。

　　3.对丙方未尽协同监管职责，有权责令改正，丙方在规定期限内仍不改正的，有权责令甲方变更监管银行并追究原监管银行相关责任。

　　4.有向丙方查询、核对甲方监管帐户与非监管帐户信息的权利。

　　5.有按照《实施细则》规定在规定期限内完成审核批准的义务。

　　6.有依法履行监管职责的义务。

　　（三）丙方的权利和义务

　　1.按照《实施细则》规定及本合同约定，协同履行预售资金监管职责。

　　2.丙方应当每月5日前将上月代收的预售资金明细及专用账户资金总额与甲方对帐（含其它金融机构开设的账户），由甲方核对后将对账单加盖企业公章后抄报乙方。

　　3.监管协议签订后，每月应与甲方核对监管帐户资金动态。对司法机关强制执行预售监管资金、监管帐户异动情况应在3个工作日内向乙方通报有关情况。对房地产开发企业设立的非监管帐户，应在帐户设立3个工作日内书面向乙方通报，每月定期通报非监管帐户资金流动情况。

　　4.依照乙方的审批意见及时、足额划款；未经批准擅自划款的应当及时追回；逾期未追回或者发生多次擅自拨款的，应当承担相应责任。丙方未经乙方审批同意擅自划转预售资金的，由丙方负责追回已划转的预售资金全额，预售资金追回前应由丙方先行垫付已划转的预售资金。

　　5.不得以偿还贷款等任何理由阻止、拖延甲方申请使用预售监管资金，不得在专用账户中直接扣划甲方贷款及利息、费用和贷款保证金。

　　6.监管帐户印鉴只能留存甲方行政公章或者企业财务专章、企业法定代表人签名章，不得留存其他债权人、股东方等其他任何单位的单位公章和私章。

　　九、其他约定

　　（一）甲方若与丙方设定在建设工程抵押贷款的，双方承诺在预售资金未解除监管前，不得以预售资金监管专用账户内的资金直接扣划、冲抵偿还贷款资金本息；在有个人住房抵押贷款的情况下，丙方留存的保证金与预售资金无关，丙方不得从监管专用账户中直接扣划保证金。

　　（二）监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，应由三方协商一致后变更监管协议。若丙方违反资金监管有关规定，乙方有权将有关情况通报丙方上级银行和相关金融监管部门，同时有权责令甲方变更监管银行。

　　（三）按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）要求和解决影响人民群众合法权益、社会平安稳定突出问题，释放商品房预售监管资金用于“保交楼、保民生、保稳定”的，由属地人民政府申请，经市住建局认定后，监管银行凭属地人民政府和市住建局共同出具的《商品房预售资金拨付单》在1个工作日内完成拨付。

　　十、违约责任及争议解决方式

　　本协议在履行过程中若发生争议的，由当事人协商，协商不成，按下列第种方式处理：

　　（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　（二）向宜昌市仲裁委员会申请仲裁。

　　十一、协议的生效与终止

　　本协议经甲、乙、丙三方签章后，自甲方领取《宜昌市商品房预售许可证》之日起生效；至乙方批准撤销监管账户时终止。

　　十二、本协议一式五份，具有同等的法律效力，甲、乙、丙方各执一份，商品房预售许可审批部门和预售监管资金受理部门各执一份。

　　甲方（公章）：经办人（签字）： 联系电话:

　　法定代表人（签字）：

　　年 月 日

　　乙方（公章）：经办人（签字）： 联系电话:

　　负责人（签字）：

　　年 月 日

　　丙方（公章）：经办人（签字）： 联系电话:

　　法定代表人（签字）：

　　年 月 日

　　宜昌市住建局办公室 2022年7月1日印发