为深入推进筑堡工程，切实提升我市物业服务质效，聚焦群众关切，破解行业突出问题，宜昌市委、市政府印发了《关于开展物业服务提质增效专项行动的实施方案》，根据会议安排，现就方案解读如下：

　　一、方案出台背景

　　物业管理作为社会治理的重要组成部分之一，既是人民群众关注的焦点、也是人民群众迫切的期待，按照《中共宜昌市委宜昌市人民政府关于实施筑堡工程加快基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》（宜发〔2022〕9号）文件精神，物业服务提质增效被确定为筑堡工程8个配套子方案之一，充分体现出市委市政府对物业管理工作的高度重视。按照市筑堡工程总体要求和当前我市物业管理存在的问题，市住建局牵头组织起草了《关于开展物业服务提质增效专项行动的实施方案》（以下简称《方案》），经市政府、市筑堡办多次专题会议研究修改完善后，市政府常务会、市委常委会审议通过正式印发实施，为我市物业服务提质增效明确了目标、方向、路径。

　　二、“五个指标”明确总体目标。

　　方案从以下五个指标明确了物业服务提质增效的总体目标。

　　指标一：小区党组织组建率：2022年底达到100%；

　　指标二：业委会组建率：2022年底达到100%；

　　指标三：市场化物业服务覆盖率：2022年底达到50%以上，2023年底达到60%以上，2024年底达到70%以上，2025年底达80%以上；

　　指标四：物业服务企业党组织覆盖率：2022年底达50%以上，2023年底达70%以上，2024年底达90%以上，2025年底实现100%；

　　指标五：规模以上物业服务企业数量：2022年底达45家以上，2023年底达50家以上，2024年底达55家以上，2025年底达60家以上，同时企业总量优化到现有规模的50%以内。

　　三、“十条措施”推动提质增效

　　措施一：打造红色物业。

　　一是实现“三个全覆盖”。推动小区党组织全覆盖，小区业委会全覆盖，物业服务企业党的组织和工作全覆盖；

　　关于小区党组织建设，本方案与《深化小区党组织建设的若干措施》（宜筑堡办发[2022]6号）保持一致；

　　关于组建业委会，加强业委会规范化建设一直是社区治理的痛点和难点，截至目前我市共有住宅小区2363个，其中成立业主委员会的共有1917个，占比81.12%，但业委会的作用发挥、成员构成、党员比例、规范运行等方面均存在差距，近期市住建局将业主大会、业主委员会在组建、运行全过程涉及的问题，包括需要用到的格式性文稿梳理汇总，形成《宜昌市业主大会和业主委员会工作指引》，为基层提供了可以直接使用的菜单式指导，以规范运行促作用发挥，推动业委会成为基层治理的主力军。

　　关于物业服务企业党组织建设，《方案》中明确要求对于物业服务企业符合条件的必须建立党的组织，经前期摸排，目前符合单独建立党组织的物业服务企业共有89家，对剩余暂不具备单独组建党组织条件的，也要采取联建、挂靠建和选派党建指导员等方式实现党的组织和工作全覆盖。

　　二是实现“能人治理小区”。推动街道（乡镇）、社区选优配强小区党组织书记、业委会主任。《方案》中明确“对小区党组织书记履职不力的，社区党组织应及时调整，如无合适人选，一般由社区“两委”中的党员兼任小区党组织书记，调整后仍无改观的，所属街道（乡镇）、社区当年基层党建考核不合格”；另外街道（乡镇）、社区要行使好人选建议权和资格审查权，引导支持符合条件的小区党组织成员、在职和退休的党员干部到业委会任职，推动业委会党员占比超过60%，真正把组织认可的人、群众信任的人推到前台，旗帜鲜明树立正确导向。

　　三是实现“交叉任职”。推动小区党组织和业委会、物业服务企业党员交叉任职。业委会委员、物业服务企业党员担任小区党支部委员；小区党组织成员担任物业服务企业（项目）义务质量总监；小区党组织成员依法当选业委会委员。

　　四是实现“多方联动”，推动小区党组织联合业委会、物业服务企业、下沉党员、志愿者、业主代表等建立周周碰、月月议、季季评机制，解决急难愁盼问题，按季度评价物业企业服务情况和业委会履职情况。另外为推动业委会重大决策事项“议的准、效率高”，《方案》提出委会决策事项经小区党组织研究后执行。

　　措施二：实现物业服务全覆盖。

　　这是筑堡工程立行事项之一，前期已经开展了大量的工作，全市需公益性物业服务主体进驻托底的小区共有289个，目前各县市区均组建了公益性物业服务主体，进驻小区270个，除西陵区19个属于葛洲坝“三供一业”移交范围的小区以外其他各县市区均按期完成进驻任务。

　　但目前公益性物业服务水平及标准不高、物业费收缴难度大、进驻协议签订进度慢将成为公益性物业实际发挥作用及可持续运行的难点，各县市区要结合进驻小区物业服务保障需求，加强公益性物业服务主体人员配置，落实经费保障，提升其物业服务承接能力；组织开展全员业务培训，提升物业服务品质；市住建局将持续对物业服务全覆盖情况进行动态检查，将各区物业服务全覆盖工作落实情况纳入城市管理综合评估指标体系，按月评价。

　　措施三：开展物业服务领域专项治理。

　　主要包括以下四个方面：

　　一是对物业服务企业违规行为的监督查处。包括不履行合同约定，擅自撤离物业区域、停止物业服务；被解聘拒不按规定办理交接手续、拒不退出物业区域等违规行为，例如当前全市正在开展专业化物业服务收费信息不透明问题专项整治工作，目前正处于线索摸排阶段；

　　二是分析群众诉求解决急难愁盼，开展专项治理。例如针对市民反映较为集中的“新能源汽车充电桩不足”问题，市住建局也即将出台专项治理方案；

　　三是督促物业服务企业对安全隐患或违规行为的巡查力度，做到及时发现、及时制止、及时上报。在《市住建局关于深入推行物业服务企业“红黑”榜评价制度的通知》中明确因服务不当造成重大安全责任事故的将纳入“黑榜”企业，依法清出市场；

　　四是实行业委会委员负面清单管理。市住建局已印发了《宜昌市住宅小区业主委员会履责清单》《宜昌市住宅小区业主委员会委员负面清单》“两张清单”，《方案》明确对出现负面清单所列情形的委员，由街道（乡镇）依法暂停其履行职责，并依法交由业主大会取消其资格。

　　措施四：建立质价相符的收费体系。

　　一是在物价部门定期发布前期物业服务收费标准的基础上，发布《住宅物业服务等级标准》《物业服务项目成本信息和计价规则》，近期，市住建局指导物业管理协会发布了《宜昌市住宅物业服务费计价依据（试行）》可供物业企业、业主参考；

　　二是建立诚信服务承诺和信息公开制度，在刚刚讲到的专业化物业服务收费信息不透明问题专项整治工作中，市住建局印发通知统一公示模板，要求全市物业服务企业于6月15日前按统一模板公开物业服务信息。

　　三是推动将小区物业费、公共收益存入由社区、业委会设立的共管账户，依据物业服务合同约定、服务质量考核结果等定期向物业服务企业拨付资金。

　　四是加强资金保障，确保物业服务企业尤其是公益性物业服务企业及业委会的可持续性，《方案》明确“支持将小区广告位、停车位等公共部位产生的收益补充小区物业服务费用不足部分，支持将业委会工作经费及委员补贴纳入小区公共收益等支出范围，在业主大会议事规则中予以明确。”

　　措施五：强化行业信用评价。

　　一是定期发布“红黑榜”。市住建局印发了《关于深入推行物业服务企业“红黑”榜评价制度的通知》，评价标准包括党建引领、社会贡献率、业主满意率、服务品牌创新等方面，建立以群众满意度为标准的评价体系，业主满意率在红榜企业评价标准中占60分，物业服务项目中住宅小区业主满意率在50%以下的直接认定为黑榜企业。

　　二是落实季季评机制，每季度开展“物业怎么样，居民来评判”活动，评议结果纳入信用评价。

　　三是强化结果应用。全市政府投资建设或管理的保障性住房、利用财政资金或国有资金采购物业服务的项目、新建商品住房前期物业招投标等项目，在同等条件下优先选择信用评价前20名的“红榜”企业，将“黑榜”企业依法依约清出市场。

　　四是明确黑榜企业清出机制。根据相关法律法规，《方案》中明确“经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，业主可共同决定解聘物业服务人”，针对清退难，部分物业服务企业存在拒不办理交接手续、拒不退出现象，《方案》明确“街道（乡镇）组织公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人共同参与物业移交；被解聘的物业服务企业拒不办理交接手续、拒不退出的，由住建部门记入信用评价，由城管执法等部门依法实施行政处罚；对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。”为确保清出物业服务企业的小区出现过渡期失管问题，《方案》要求“各县市区应建立物业服务企业应急接管机制”

　　措施六：培育壮大龙头企业。

　　针对目前我市物业服务企业小而散，服务品质不高、服务内容单一等问题，针对性提出了以下四个措施和四个目标：

　　一是通过加大物业服务企业资源整合力度，企业总量优化到现有规模的50%以内。

　　二是通过培育、引进龙头示范物业企业，规模以上物业服务企业达60家以上，

　　三是通过加大专业培训力度，物业服务人员专业化比例达50%以上；

　　四是通过加大行业转型力度，向养老托育、幸福食堂、健康康养、智慧物流等生活增值服务转型发展。

　　措施七：引导业主提升履约意识。

　　针对部分物业小区收费难，收缴率低，影响物业服务质量和可持续运转问题，提出以下措施：

　　一是加强宣传引导。使广大居民形成正确的物业服务消费观念；

　　二是发挥业委会自治作用。对不履行义务，拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会应当督促其限期交纳；

　　三是发挥诉前调解作用。逾期仍不交纳的，纳入征信系统，并引导当事人先行通过调解等非诉方式化解矛盾；

　　四是发挥法治保障作用。对调解不成功的，物业服务企业可以向人民法院起诉，人民法院应及时立案转入诉讼程序，适用简易程序的，应按简易程序审理，依法列入失信被执行人名单；

　　五是发挥党员干部、公职人员带头作用。各地各单位党组织要对本单位党员干部、公职人员缴纳物业服务费情况予以关注，对于拒不缴纳物业服务费的党员干部及公职人员抄送同级纪检监察机关和组织人事部门。

　　措施八：提升行业信息化水平。

　　一是制定出台智能小区建设技术标准，将智能小区建设要求纳入新建项目土地出让条件、纳入政府投资的老旧小区改造范围。

　　二是建设物业行业管理信息平台，实现小区公共事项线上决策、满意率线上评价、物业费线上交纳等功能。目前线上评价系统已经启用，5月已经启动了第一轮物业服务评价，其他功能也在逐步完善当中。

　　措施九：配强配齐物业管理力量。

　　针对目前我市各级物业管理力量薄弱问题，目前亟待形成“纵向到底、横向到边、分级监管、责任明晰、高效运转”的监管网络，确保日常监管不留盲区、不留死角，总体原则是做强街道、做实社区：

　　一是各县市区成立物业办负责行政区域内物业管理的监督管理工作；

　　二是街道（乡镇）明确班子成员分管，配齐专人具体负责物业管理工作，主要负责对社区物业管理、业委会的组建和履职进行监督、行使人选建议权和资格审查权，依法处理住宅小区内违法行为

　　三是社区明确专人负责物业管理工作，主要负责对业委会、物业服务项目进行日常监督，调解物业管理纠纷等

　　措施十：建立健全评价体系。

　　好的措施，需要监督和评价体系来倒逼落实。

　　一是《方案》明确建立物业管理考评机制，将物业管理作为各县市区、街办、社区、包联单位基层党建和基层社会治理考核的重要内容。当前市住建局已经印发了县市区级、街道、社区的《宜昌市物业管理责任清单》，并将履责清单落实情况纳入了城市综合管理评估。

　　二是建立分级评价机制。市级负责对各县市区物业管理工作进行综合评价；各县市区负责对街道（乡镇）物业管理、物业服务企业进行评价；街道（乡镇）主要负责对社区物业管理进行评价；社区主要负责对业委会、物业服务项目进行评价。

　　三是建立“以下评上、上下结合”的评价方式，将社区评价、居民评价作为市直包联责任单位领导班子和领导干部考核及党委（党组）书记抓基层党建述职评议考核的重要内容。

　　四是鼓励党员干部主动在居住地小区党组织、业委会等组织中兼任职务并认真履责，在推动解决“急难愁盼”问题、促进邻里和谐、推进便民服务等方面发挥示范带动作用，将社区、居民评价作为党员干部下沉工作实效的重要考核内容，与党员干部年度考核、干部任用和职级晋升挂钩。

　　下一步，市住建局将会同各地各部门全方位加强政策宣传和指导培训，同时，进一步细化责任分解和工作举措，凝聚合力，全力推动各项措施尽快落地落实，确保物业服务提质增效成果惠及全市人民。