各镇人民政府，马家店街道办事处，各相关部门:

　　 修改后的《枝江市农村宅基地和农房审批管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。

　　枝江市农业农村局 枝江市自然资源和规划局

　　枝江市住房和城乡建设局

　　2023年7月14日

　　枝江市农村宅基地和农房审批管理办法

　　第一章 总则

　　第一条为加强农村宅基地管理，规范农村村民建房用地行为，节约利用土地资源，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《湖北省土地管理实施办法》、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖北省农业农村厅、湖北省自然资源厅、湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）等法律法规和文件精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二章 基本原则

　　第二条“八不准”原则。不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。

　　第三条 “五先五后”原则。先规划后选址，农户选择的建房位置必须符合村庄规划，鼓励农户在居民点集中建房；先踏勘后申请，在农户正式提交申请资料前，镇村从建房位置、资格、图纸三个方面对意向建房户开展预审。先拆旧后建新，引导群众利用活动板房、闲置农房作为临时生产生活用房，在原有农房全部拆除后建房；先签约后施工，农户和施工单位或个人签订施工安全合同和安全责任书后再开工；先提醒后执法，对苗头性、倾向性违建行为，及时提醒督促农户自行整改，整改不到位的再行执法。

　　第四条 “一户一宅”原则。农村宅基地包括农户住房、附属用房和庭院等用地，农村村民一户只能拥有一处农村宅基地。城市规划区内(城郊)和建制镇（集镇）规划区内农民建房宅基地总面积不得超过120平方米，建制镇（集镇）规划区范围外农民建房宅基地总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用建设用地的每户不得超过200平方米。房屋建筑层数不超过3层，房屋建筑高度不超过10米，总建筑面积不得大于300平方米。住房、附属用房和庭院必须同步申报、审批、验收和登记，严禁超审批面积建房。鼓励各镇（街道）、各村（社区）按每户人口数确定农村宅基地面积，进一步细化农村宅基地审批标准。

　　第五条 风貌管控原则。农房建筑设计应当安全、实用、经济、美观，与自然环境协调，充分体现村居地域特色，且严格落实农村建房建筑面积、层高、外立面等管控要求，原则上农户确定的建房图纸应来源于《枝江市特色名居推广图集》《枝江市乡村建筑风貌导则及图集》或者专业设计机构，要严格按图纸施工，不得擅自改变主体结构，房屋风貌必须符合村庄规划，杜绝“申报一个样、建设一个样”。

　　第三章 职责分工

　　第六条 市农业农村局。负责指导农村宅基地分配、使用、流转和农村宅基地合理布局、用地标准，违法用地查处，以及闲置农村宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增农村宅基地需求及时通报市自然资源和规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划；将农村宅基地审批管理工作纳入乡村振兴考核，指导各镇（街道）开展集体经济组织成员资格认定。负责规划区外农村宅基地违建执法。

　　第七条 市自然资源和规划局。负责国土空间规划、土地利用计划等工作，指导各镇（街道）编制村庄规划，依法做好农用地转用审批等相关工作，明确房屋测量和验收标准，依法办理农民住宅的不动产确权登记，指导各镇（街道）妥善处理不动产登记历史遗留问题。负责规划区外除农村宅基地以外的其他地类违建执法。

　　第八条 市住房和城乡建设局。负责农房建设质量、安全和风貌等工作，组织编制和推广农村住宅图集，开展农村建筑工匠培训；制定农村建筑工匠管理办法，探索实施农村建筑工匠积分制管理，规范农村建筑工匠不按图纸施工、现场安全管控不到位等行为。

　　第九条 镇人民政府（街道办事处）。对本辖区内农村宅基地和农房审批和监督管理工作负总责，负责编制村庄规划，在村庄规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的农村宅基地需求。实行党委领导下的镇长（街道办事处主任）负责制，统筹协调相关部门履行农村宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设设计方案审定、农房建设监管、不动产登记等职责。负责辖区内耕地保护、土地利用和监管工作，认真履行申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场职责（以下简称“三到场”），对镇（街道）、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的违建进行执法。将农村宅基地审批管理工作纳入村干部千分制考核。

　　第十条 村委会（居委会）。负责审查建房条件并公示，健全农村宅基地申请审核有关制度，确保农村宅基地分配使用公开、公平、公正。提供农村宅基地审批手续代办服务，落实动态巡查管控职责，及时发现、报告和制止违法用地行为，把好第一道关口。

　　第十一条 其他部门职责。市财政局负责保障农村宅基地审批、执法和测绘等工作经费。市城市管理执法局负责规划区内违建执法。市公安局负责迁户、分户等户籍管理。市交通运输、生态环境、水利、电力、卫健、文旅、通信等有关主管部门要加强配合和协调，强化信息共享互通，各司其职，共同做好农村宅基地管理的相关工作。

　　第四章 申请条件

　　第十二条 农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用农村宅基地：

　　（一）因子女结婚等原因确需分户，无农村宅基地或低于分户标准的；

　　（二）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有农村宅基地的；

　　（三）因国家建设、自然灾害、实施村镇规划以及乡村公共设施和公益事业建设等，需要搬迁的；

　　（四）原有房屋陈旧需拆除重建的；

　　（五）其他符合法定条件和政策需申请农村宅基地建房情形的。

　　第十三条 农村村民有下列情形之一的，不得申请使用农村宅基地：

　　（一）年龄未满18周岁及其他无民事行为能力人或限制民事行为能力人与监护人分户的；

　　（二）独生子女以与其父母分居立户为由申请建房的；

　　（三）夫妻关系存续期间以分户为由申请建房的；

　　（四）原有农村宅基地面积已经达到规定标准能够解决分户需要的；

　　（五）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请农村宅基地的；

　　（六）多子女家庭，其中一人应与其父母为一户，父母以分户为由单独申请建房的；

　　（七）其他不符合申请建住宅用地条件的。

　　第五章 审批程序

　　农户申请。符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向村级组织提出建房书面或口头申请。镇村预审。村级每周汇总农户建房需求，提请镇（街道）组织有关部门，对照规划和用途管制规定，实地现场踏勘。对农户选址符合规划且具备建房资格的，指导农户填写农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；对不符合规划的，引导农户重新选址；对不具备建房资格的，当面说明理由。村级审核。村级组织收到农户书面申请后，在5个工作日内征求申请人所在村民小组负责人和用地建房相邻权利人意见，并提交村民代表会议讨论。获得半数以上通过的，将申请理由、拟用地位置和农村宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在村内显著位置公示，公示期不少于5个工作日。经公示无异议的或者异议不成立的，由村级组织签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）统一窗口受理。政府审批。镇人民政府（街道办事处）负责审批。镇人民政府（街道办事处）收到申请材料后，在10个工作日内组织承担农经、自然资源和规划、城乡建设职责的部门或单位完成联合审查。各镇（街道）承担农经职责的部门或单位负责审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合农村宅基地合理布局要求和面积标准、农村宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范、原有旧房是否拆除或承诺拆除等；各镇（街道）承担自然资源和规划职责的部门或单位负责审核用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续；各镇（街道）承担城乡建设职责的部门或单位负责审核是否落实安全生产责任，是否聘请有资质的单位和个人从事建房活动（三层房屋及所有经营性自建房，纳入基本建设程序管理，必须聘请具有专业建筑施工资质的机构进行施工），是否签订施工安全合同和安全责任书，施工单位或个人拟聘请的现场施工人员是否持证上岗，施工单位或个人是否为现场施工人员购买意外伤害保险，建筑风貌是否符合要求等；涉及交通运输、生态环境、水利、电力、卫健、文旅、通信等部门的，镇人民政府（街道办事处）要及时征求意见。镇人民政府（街道办事处）综合承担农经、自然资源和规划、城乡建设职责的部门或单位以及其他相关部门或单位提出的审批建议，给出审批意见，予以批准的，核发《乡村建设规划许可证》（附件3）、《农村宅基地批准书》（附件4）；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。第十八条 建档备案。各镇（街道）承担农经、自然资源和规划职责的部门或单位同步建立农村宅基地用地建房审批管理台账，对每宗农村宅基地审批资料建立档案，分村组有序妥善保存。由镇人民政府（街道办事处）每季度首月5日前将上季度审批情况报市农业农村局和市自然资源和规划局备案。

　　第十九条 动态监管。镇人民政府（街道办事处）要组织承担农经、自然资源和规划、城乡建设、综合执法职责的部门或单位全面落实“三到场”要求。审批前，组织实地审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原农村宅基地等情况；批准后开工前，组织实地丈量批放农村宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线；建房完工后，组织验收，实地检查村民是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用农村宅基地，是否按照批准的建筑面积、层数、高度、风貌等要求建设房屋。对验收通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件5）。

　　第二十条 登记颁证。通过验收的农户持本人申请和《乡村建设规划许可证》（附件3）、《农村宅基地批准书》（附件4）、《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件5）等相关资料，向各镇（街道）承担自然资源和规划职责的部门或单位申请办理不动产登记。对于2020年1月1日《土地管理法》修订实施前使用农村宅基地建设的房屋，符合农村宅基地取得条件和相关空间规划的，按照《自然资源部办公厅关于印发〈宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答〉的函》（自然资办函〔2020〕1344号）第32条、41条规定，经镇人民政府（街道办事处）审核后，按照审核结果确权登记。

　　第六章 工作保障

　　第二十一条 建立联审机制。镇人民政府（街道办事处）要建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，确定办件窗口，公布办理流程和要件，方便群众办事。

　　第二十二条 加强宣传培训。镇人民政府（街道办事处）及相关部门要组织学习农村宅基地审批管理的相关法律法规和制度，落实“放管服”改革要求，做好政策宣传，让群众知晓申请办理流程，让村组干部明确职责，让具体审查批准人员明确操作步骤，按审批程序做好农村宅基地审批管理工作。

　　第二十三条 严格监督检查。在村两委班子中确定1人履行农村宅基地协管员职责，建立审批和日常监管台账（附件7），每3天向镇级报送一次在建房屋实时动态（施工图片），对村内违反农村宅基地用地建房管理的违法行为予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应立即报告镇人民政府（街道办事处）。市农业农村局牵头，市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市城管执法局配合，按照不低于在建农房20%的比例，开展季度抽查和每月会商，及时向各镇（街道）反馈检查结果；对于村（社区）主动上报的1层以下（未浇筑或吊装预制板）的违建行为不追责、不扣分；对于发现的重大违法违规线索，及时提请市农村土地监管执法共同责任机制研究。

　　第二十四条本办法自发布之日起实施，有效期5年。

　　附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　2.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　3.乡村建设规划许可证

　　4.农村宅基地批准书

　　5.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　6.农村宅基地和建房审批流程图

　　7.农村宅基地动态巡查登记台账

　　附件1

　　农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　附件3

附件4

附图： 农宅字_________号

　　附件5

　　农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表