各乡镇人民政府，县政府各部门：

　　《秭归县村（居）民个人建房管理办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　秭归县人民政府办公室

　　2022年9月21日

　　（此件公开发布）

　　秭归县村（居）民个人建房管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条为加强宅基地管理，规范村（居）民个人建房行为，保护耕地，合理利用农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)等有关法律、法规和政策，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本县行政区域内村（居）民个人建房的审批和管理。所称村（居）民个人建房，是指本县行政区域内的村（居）民符合国土空间总体规划、村庄规划要求以及本办法的规定自行出资，新建、扩建或改建供其本人家庭居住的房屋。

　　第三条村（居）民个人建房管理必须遵循“先规划、后建设，先审批、后用地，相对集中、节约用地”的原则。

　　第四条各乡镇人民政府是本行政区域内村（居）民个人建房管理的责任主体，负责村（居）民个人建房的组织管理和日常监管工作，并建立审批联席会议机制，集中进行审批。制定对村（居）委会在村（居）民住宅建设监管事项中履职履责的目标考核办法；建立巡查、查处机制，对违法违规建设行为及时制止和纠正；对村（居）民住宅建设中违反规划管理、土地管理及建设管理等法律法规且拒不执行整改措施的，及时向相关执法部门移交线索，并协调配合行政执法部门依法采取强制措施打击违法建设行为，组织实施违法建设强制拆除并负责事后管理工作。

　　县农业农村部门负责中心城区（县城）城镇开发边界和乡镇集镇城镇开发边界以外的农村宅基地改革和管理，负责指导农村宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准，负责宅基地违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作。

　　县自然资源规划部门负责国土空间规划、土地利用计划等编制工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地用地需求，依法办理农用地转用审批相关手续和不动产权登记；对未取得规划许可或未按规划许可实施村（居）民住宅建设的违法行为进行认定，并将有关线索和材料移交相关执法部门。

　　县住建部门负责村（居）民住宅建设的通用图设计编制；指导房屋建设质量、安全管理；负责建筑工匠或施工企业的培训和管理；配合对违法违规行为的认定工作。

　　县林业部门负责办理村（居）民住宅建设使用林地、林木的审批；对违法占用林地的行为实施行政处罚。

　　县城市管理执法部门负责依法查处中心城区（县城）城镇开发边界和乡镇集镇城镇开发边界以内的村（居）民住宅建设违反规划管理行为；负责依法查处住建部门移交的村（居）民住宅建设违反建设管理的违法违规行为。

　　县交通运输部门负责参与审查临县境列养公路的村（居）民住宅建设行政许可，并出具书面审查意见；依法查处村（居）民住宅建设违反公路管理相关法律法规的违法建设行为。

　　县水利湖泊部门负责参与审查临河、湖、库的村（居）民住宅建设行政许可，并出具书面审查意见；依法查处村（居）民住宅建设违反河、湖、库相关管理法规的违法违规行为。

　　县供电公司负责参与审查电力廊道周边的村（居）民住宅建设行政许可，并出具书面审查意见；对合法建房户给予供电保障，对未经审批的建设户一律不得供电，对私搭乱接行为及时进行查处；配合执法机关对违建户实施断电，协助控违拆违。

　　各村（居）委会要落实村（居）民宅基地和建房管理的主体责任，实行全过程监管，认真开展日常巡查，建立巡查台账，发现土地违法建设线索或接到相关报告后，要及时劝阻违法行为，劝阻无效的，要在当日内报告所在地乡镇人民政府，并协助行政执法部门做好查办和处置工作。

　　县直其他相关部门，按照各自的职能职责要求，依法严格履行各自的职责。

　　第五条各乡镇建立社区、村级个人建房协管员制度。各社区、行政村配备个人建房协管员不少于一名，负责本村宅基地管理及村民建房相关工作。

　　第六条各乡镇人民政府成立以主要负责人为组长、分管负责人为副组长，乡镇农村经营管理、自然资源规划管理、城管执法等部门工作人员为成员的村（居）民个人建房管理领导小组，下设办公室(设在乡镇农村经营管理部门)，具体负责村（居）民个人建房日常监管工作。

　　第二章 规划管理

　　第七条县自然资源规划、农业农村、住建等部门指导乡镇人民政府，按照因地制宜、合理布局、节约用地、保护生态、完善功能、统筹防灾等原则，及时编制或修改完善村庄规划及农民安置区、集中建房点规划，并负责组织实施和监督管理，引导村民合理、有序进行房屋建设。

　　第八条 村庄规划和农民安置区、集中建房点修建性详细规划，必须符合县、乡(镇)国土空间规划和村庄规划。

　　第九条公路沿线建筑应与公路保持规定的距离，从公路边沟外缘起:高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米。水源地保护区、生态红线控制区和河道、村镇道路控制区按照相关规定严格控制。在村庄、集镇内，拆除重建的个人住房，退让达不到上述要求的，由乡镇会同交通、公路、自然资源规划、水利等相关部门结合实际情况审查同意后予以审批。村镇规划区内道路红线按照村镇规划控制要求执行。

　　第十条农村村民个人建房应当按照村庄规划集中建设，对原村庄基础设施条件能够满足村民生产生活需求的，要求村民在原村庄规划区内建设;对规划实施、地质灾害、交通不便等原因确需易地搬迁的，乡镇人民政府应征求村民意见，在符合国土空间规划和村庄规划的区域，每个行政村选址1-2处设立集中建房点。

　　第十一条风景名胜区、文物保护单位和历史文化名镇、名村、传统村落等所划定的禁止建设范围，生态红线控制区、山体和水系保护用地、公路、铁路、地质灾害隐患点、高陡边坡等控制区域，禁止个人建房。库区村村民建房选址海拔（特指吴淞高程）必须在182米以上。

　　文物保护单位，历史文化名镇、名村，传统村落，历史建筑等保护范围内农村村民个人建房，应当符合相关法律法规及保护规划相关要求。

　　城镇开发边界是指城镇开发建设用地与非开发建设用地的分界线。中心城区（县城）城镇开发边界范围包括中坝子、松树坳、银杏沱、金缸城、陈家冲、九里、杨贵店、溪口坪、陈家坝、建东、罗家等村和橘颂、建平、西楚、长宁、丹阳、南郡、龙舟、滨湖等居委会辖区的全部或部分区域；乡镇集镇城镇开发边界范围包括现有集镇所在区域及相邻村的全部或部分区域。中心城区（县城）和乡镇集镇的城镇开发边界具体范围，以《秭归县国土空间总体规划》确定的范围为准，其详图由自然资源规划部门向相关部门提供。

　　中心城区（县城）城镇开发边界内、乡镇集镇城镇开发边界内的明确保留永久村（居）民点规划区内原已建设的村（居）民住宅翻修改建的，房屋建设规模不得突破原规模，其建筑风貌、色彩、建筑高度应与相邻建筑相统一，房屋建筑最高不得超过四层，坡屋顶前后檐口须在（含天沟）30厘米内起坡。

　　中心城区（县城）城镇开发边界内，除明确保留的永久村（居）民点外，其他区域不再审批新占土地的个人建房，符合建房条件亟需返修和新建住房的，采取货币化安置或安置房安置，由茅坪镇政府商相关部门制定具体方案。

　　第十二条新建村（居）民住宅的，房屋建筑控制在10米以下。房顶提倡坡屋顶，盖坡屋顶的，从檐口直接起坡，檐口（含天沟）高度不得超过30厘米。

　　第三章 宅基地管理

　　第十三条农村村民建房只能使用本集体经济组织的土地(确因扶贫搬迁、地质灾害搬迁避让、库区移民、生态环境保护等政策性搬迁因素需易地新建住房的，按照相关政策执行)，农村村民个人建房用地必须符合国土空间规划和村庄规划的要求。

　　第十四条农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地。

　　中心城区（县城）城镇开发边界和乡镇集镇城镇开发边界内，村（居）民住宅建设使用集体土地的，宅基地用地包括住房、附属用房和庭院等用地，其用地面积标准原则为每户不超过100平方米，其建筑占地审批面积参照对应的建房通用图面积执行。

　　在中心城区（县城）城镇开发边界和乡镇集镇城镇开发边界外，使用农用地每户不得超过140平方米，使用未利用地、建设用地的每户不得超过200平方米。其面积为该户拟建住房、附属房和庭院等所有使用功能的面积总和，住房建筑占地审批面积参照对应的建房通用图面积执行，上级出台新的规定后按照新规定执行。

　　村（居）民住宅建设使用国有土地需要翻修的，不得超过原审批面积；不得批准新增个人住宅建设使用国有土地。

　　任何单位和个人不得非法买卖或者以其他形式转让宅基地。禁止城镇居民在农村购买宅基地。

　　第十五条本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用农村宅基地:

　　(一)无房户或因结婚等原因，确需建房分户，且原住房面积低于人均40平方米建筑面积的;

　　(二)因自然灾害、生态移民或者实施规划需要搬迁的;

　　(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住房需要新建房的;

　　(四)夫妻双方已有住房，离婚三年后，根据离婚证或法院判决等相关司法文书，放弃住房的一方需要新建房的;

　　(五)法律法规规定的其他条件。

　　第十六条农村村民申请宅基地，有下列情形之一，不予批准:

　　(一)原有住宅出卖、出租、赠与他人或者改作他用后再申请宅基地的;

　　(二)户人均建筑面积超过40平方米，新分户后申请宅基地的;

　　(三)未满18周岁申请宅基地的;未达到法定结婚年龄的子女与父母上下代分户建房的;

　　(四)夫妻关系存续期间分户单独申请建房的;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第十七条 对历史遗留未经批准但符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地，符合国土空间规划和村庄规划及建设管理要求的，经乡镇政府依法处理后，可补办用地审批手续。

　　第四章 审批及建设管理

　　第十八条村（居）民个人建房应当按照本办法和有关法律、法规的规定，依法办理土地、规划等审批手续。

　　第十九条村（居）民住宅建设使用集体土地的，土地和规划许可由乡镇人民政府审批，按照现行农村宅基地管理相关程序进行办理；使用国有土地的，土地由县人民政府审批，其建房规划许可审批和施工告知性备案审批权限授权乡镇人民政府办理，并按照限额以下小散工程管理，施工前由建房人向属地乡镇人民政府进行告知性备案，并在工地现场醒目位置公示备案回执。

　　已使用国有土地的村（居）民住宅需要翻修的，不增加土地使用面积的，不再办理用地审批，由乡镇人民政府在原已审批的土地范围内办理规划许可和施工告知性备案。

　　第二十条质量安全管理遵循村（居）民主体、属地管理的原则，村（居）民是住宅质量安全的责任主体，承担建房质量安全的首要责任；乡镇人民政府承担辖区内村（居）民住宅施工质量安全的属地管理责任；县住建部门负责提供质量安全管理技术手册，指导全县村（居）民住宅施工质量安全管理。

　　第二十一条村（居）民住宅建设参照执行国家、省、市、县有关建设工程质量和施工安全管理规定，施工现场参照宜昌市小散工程和零星作业安全生产有关标准执行，严格按照全县统一的通用图纸施工，确保房屋外观风貌统一。

　　村（居）民住宅建设必须由有资质的施工企业或有资格的建筑工匠进行施工，双方签订书面施工合同和质量、安全责任承诺书，明确双方质量、安全的权利义务；施工企业或建筑工匠若承接未经审批的村（居）民住宅、不按规定建设村（居）民住宅或建设过程中造成质量、安全事故的，视其情节轻重，报送行业主管部门依法进行行政处罚；造成严重后果的，吊销从业资质，直至追究法律责任。施工企业或建筑工匠承接村（居）民住宅建设时，应为全体从业人员购买建工意外保险。

　　第二十二条乡镇人民政府应根据住建部门提供的通用图集选用适合本地风貌特色的图集式样，村（居）民住宅建设办理规划许可时应根据审批面积选用对应的图集户型。特殊地段、有条件的家庭可委托有资格的设计单位设计住宅图纸，但必须保持与辖区选用的户型式样在外观、色彩上相一致，并经乡镇人民政府批准后方可使用。

　　第二十三条村（居）民个人建房按下列程序办理审批手续:

　　（一）农户提出建房申请。符合宅基地申请条件的农村村民，以户为单位、以户主为代表向户籍所在地村民委员会提出申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，同时提交申请人身份证及家庭成员户口簿、占地土地权属来源证明材料。

　　（二）村级受理初审（3个工作日）。村民委员会应明确一名村干部为村级宅基地协管员（以下简称村级协管员），具体负责农村宅基地及建房审批日常工作。村级协管员接到农户建房申请后，在3个工作日内对农户申请理由、建房申请资格、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和建筑面积等内容完成初审，收集相关资料，向乡镇人民政府受理窗口上报初审合格名单，初审不符合要求的，1个工作日内告知申请人，说明缘由。

　　（三）乡村两级现场踏勘（10个工作日内）。乡镇人民政府收到初审合格名单后，由乡镇人民政府牵头部门负责组织农经、自然资源规划等部门，会同协管员在10个工作日内组织现场踏勘（一到场，涉及林地、河湖、道路、电力设施、通信网络等方面的，由相关部门派人参加现场踏勘。选择在国道、省道周边建房的，由乡镇人民政府征求县交通部门意见）。主要审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类判定等，相关部门共同形成初步审核意见。发现不符合建房条件的，及时反馈至村委会，由村级协管员当日告知申请建房的农户。

　　（四）村级审查（5个工作日内）。村民委员会根据一到场踏勘意见，征求申请人所在村民小组负责人意见，并组织召开村民代表会议审查表决（或组织召开所在组过半数农户的户代表会议审查决定），所做决定应当经到会代表过半数同意，将表决结果公示不少于5个工作日（公示期不计入办结时限内），公示无异议的或异议不成立的，村民委员会签署意见，将农户提供的申请资料、会议记录、公示情况等相关资料报送至乡镇受理窗口。

　　（五）乡镇审批（5个工作日内）。乡镇人民政府组织相关部门，按照职责分工，对宅基地申请材料进行联审联办，提出审批意见，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。经审核符合条件的，发放或核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。经审核属不予批准的，在作出决定时出具《不予批准告知书》并转村委会，由村级协管员在1日内告知申请人。乡镇人民政府应在每季度首月5日前将上季度审批情况分别报县农业农村（经管）、自然资源规划等部门备案。

　　其中涉及占用农用地的，告知农户需办理农转用报批手续，由乡镇自然资源规划部门负责代办农用地转用审批手续，在农用地转用手续办理完成后，5个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

　　第二十四条村（居）民建房申请需提供的材料:

　　(一)用地申请书和申请表;

　　(二)建房户主身份证、户口簿(包括家庭人口)复印件;

　　(三)土地权属来源证明;

　　(四)四邻协议;

　　(五)其他应提交的材料。

　　第二十五条各乡镇人民政府应加强村（居）民个人建房的监管，建立健全常态化管理制度，在建房审批过程中做到“四到场”:

　　(一)选址、审查到场:受理建房申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;

　　(二)定点放样到场:宅基地经合法批准后，要到实地根据用地批准文件和建筑通用图丈量放样，确定四至范围及面积;

　　(三)施工过程到场:建房户在施工过程中，乡镇人民政府应组织相关部门、村干部、协管员等进行巡查，对发现未按建筑通用图施工的应及时处置，督促整改，并记录在案;

　　(四)竣工验收到场:村（居）民个人建房建成后，村（居）民申请验收，由社区、村委会通知乡镇，乡镇组织相关人员到现场进行实地核实验收，并出具规划核实和用地验收意见。经验收合格后，建房户凭相关材料申请办理不动产登记。

　　第二十六条 验收登记发证。村（居）民住宅建设完工后，由建房户提出申请，乡镇人民政府组织相关部门进行验收，实地查看村（居）民住宅建设是否按照批准内容建设，出具《村（居）民住宅建设验收意见表》。通过验收的，建房户持本人申请、《农村宅基地批准书》或《村（居）民建房用地通知书》《乡村建设规划许可证》《村（居）民住宅建设验收意见表》等资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，建房户依据《村（居）民住宅建设验收意见表》的意见自行整改，达到验收条件后再申请验收登记颁证。

　　第二十七条实行建新拆旧。新房建好后，申请办理不动产权证之前拆除旧房，否则不予办证。

　　第二十八条申请人在取得建房行政许可之日起一年内，应开工建设。确需延迟开工建设的，应当在期限届满30日前向批准机关申请延期，延期期限不得超过6个月。逾期未申请延期或申请未获批准的，原行政许可等审批文件自行失效。

　　第五章 日常监管

　　第二十九条建立动态巡查制度。各乡镇要加强对辖区范围内村（居）民个人建房行为的日常巡查工作，实行“分片巡查、定村到人、责任考核”的动态巡查机制，及时掌握违法建设情况。县农业农村、自然资源规划、城管执法、交通、水利、林业、生态环境、文物、住建等职能部门要加强各自职能范围的巡查指导工作。

　　第三十条社区、村民委员会应加强对村（居）民个人建房的管理和服务，做好宅基地分配、调换、信息公示、农村新居建设和管理，以及政策法规宣传、权属纠纷调处等基础性工作。在乡镇政府指导下拟定含有村（居）民个人建房自治管理内容的村规民约，经社区居民、村民会议讨论通过后实施;指导村（居）民依法实施村（居）民个人建房活动，为村（居）民提供建房审批等事项的代办服务。

　　第三十一条 建立投诉举报制度。各乡镇和县直有关部门应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。

　　第三十二条及时查处违法用地行为。各乡镇和县直相关职能部门严格按照法律、法规要求，切实履行监管和查处职能，做到对违法用地行为早发现、早制止、早查处。

　　第三十三条 县、乡（镇）将个人建房纳入对乡镇、村目标考核管理办法，提高考核分值，压实工作责任。发生有村（居）民建房违法用地和违法建设的，对相关责任人按有关规定予以问责。

　　第六章 法律责任

　　第三十四条本办法实施后，在乡、村庄规划区内农村村民个人建房未依法批准或未按照规划要求进行建设的，由乡镇人民政府责令其停止建设、限期改正;逾期不改正的，予以拆除。超过批准宅基地面积标准的，多占的土地以非法占用土地依法处理。

　　第三十五条违法建房个人及相关人员妨害、阻碍国家工作人员依法执行职务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十六条在村（居）民个人建房审批、监管、查处工作中，乡镇人民政府、村（居）民委员会和县相关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊、索贿受贿的，按相关党纪政纪处理;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第三十七条 国土空间规划未编制批准执行前，仍执行现行乡镇总体规划和土地利用总体规划。

　　第三十八条本办法由县农业农村、自然资源规划部门负责解释。

　　第三十九条本办法自2022年9月21日起施行，有效期为五年。

　　（编辑：向睿 审核：余玮 终审：王茂胜）