您提出的关于积极推动社会力量参与老旧小区改造，确保老旧小区高质长效发展的提案收悉，感谢您对我市老旧小区改造工作提出的建议，您的建议非常具有针对性和必要性，对此，我局高度重视，会同市自然资源和规划局、市发改委、市财政局、市税务局进行认真研究，现答复如下：

近年来，我市认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，始终坚持以人民为中心的发展思想，聚焦老旧小区居民急难愁盼问题，积极践行共同缔造理念，不断开拓工作新思路，激发市场新活力，勇于探索改造新模式，着力在调动社会资本参与机制上下功夫，高质量推进老旧小区改造。2019-2022年全市已累计完成老旧小区改造1266个，建筑面积3824.56万平方米，惠及居民49.41万户。去年，我市城镇老旧小区改造等工作获国务院督查激励。今年276个新开工项目均按计划推进。

一、强化顶层设计，完善支持政策

坚持政策引领。市政府办公厅印发《关于进一步推进城镇老旧小区改造工作的通知》（武政办﹝2021﹞69号），鼓励社会资本、专营单位参与改造，明确利用小区内闲置资源增设公共服务设施的，不增收土地价款，暂不办理土地手续等支持政策。税务部门对为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，符合条件的，收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税以及依法应当落实的其他税费优惠政策。坚持规划先行。科学编制老旧小区改造“十四五”规划，明确由零星分散改造向成片连片改造转变的规划思路，分类测算资金需求，提出资金筹集对策。近期我市印发城市更新行动方案，明确按照“成片推进，单元更新”的总体思路，以各区政府为主体，积极引进多种社会资本，通过合资合作方式参与城市更新和老旧小区改造。坚持考核兜底。将老旧小区改造工作纳入市区绩效目标，持续将引入社会资本、建立多元化资金筹措机制等内容作为考核指标，引导各区积极创新资金筹措方式，吸引社会资本参与老旧小区改造。

二、围绕资源整合，激发投资积极性

注重盘活资源。结合小区实际及人群特点，最大限度挖掘存量资源，将小区内零星空地、低效用地或资产改建成居民需要的便民商业设施，吸引社会资本在老旧小区内布局新业态。如青山、江汉等区引入社会资本安装智能充电桩、智能快递柜，探索使用者付费机制；江岸、东西湖区将闲置用房、废旧车棚等改建为养老机构、幸福食堂；汉阳区知音西苑、知音东苑分别利用小区内空地，引入社会资本投资新建集社区管理、停车、康养、托幼为一体的便民综合服务楼，以经营性收入平衡资金投入。注重创新模式。按照连片改造思路，遵循“位置相邻、文化相连、生活相关”的原则，强弱搭配策划项目，吸引社会资本参与老旧小区改造。如江汉区红光小区运用“EPC+O”的方式，探索老旧小区“投改运管一体化”，尝试“微利可持续”的改造新模式。硚口区将老旧小区改造与汉江湾生态治理项目打包，采取PPP模式引入社会资本参与，并成功获得国开行贷款。注重后期管理。充分挖掘片区化运营服务的收益点，通过项目后续长期运营收入吸引社会资本参与老旧小区改造后期管理。如江岸区将辖区老旧小区捆绑打包划分为6个片区，公开招标引入优质的市场化物业企业提供专业服务。江汉区探索“街区+社区+小区”全域治理新模式，采取市场化手段将小区后期的物业服务与街道市政服务及资源运营，进行集中统一管理，通过开源实现小区长效管理可持续。

三、坚持共同缔造，强化资金统筹

统筹各类政府资金。落实中央、省、市、区改造资金四方到位机制，积极争取金融政策支持，建立老旧小区改造资金多元筹集机制。各区积极利用政策支持发行专项债。同时按照“项目、资金、力量”一体推进的原则，将涉及老旧小区的水务、民政、公安、城管、建设、园林林业等部门资金，统筹用于老旧小区改造，发挥政府资金集聚效应。统筹各类社会力量。引导原产权单位出资用于其家属所在老旧小区实施改造，如武昌区动员中南建筑设计院、省农业银行等原产权单位出资参与老旧小区改造。出台《关于进一步做好全市老旧小区通信设施改造工作的实施意见》，引导弱电专营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，如洪山区通过分标段招标，电信、移动、联通、广电出资共同参与弱电改造，实现专营单位出资65%，政府出资35%的共建模式。组织召开争取金融政策支持培训会，搭建项目推介平台，吸引交通银行、国开行等金融机构参与老旧小区改造，目前各区正在与银行进行积极对接。统筹居民出资出力。按照“谁受益、谁出资”的原则，鼓励居民通过直接出资、让渡小区公共收益等方式参与老旧小区改造。如江岸区长青广场居民直接出资参与改造。江汉、汉阳等区采取“政府贴一点、企业让一点、居民出一点”的方式安装环保油烟机，有效解决老旧住宅“油鼻涕”污染问题。青山区武科大小区针对老年人爬楼难问题，武汉科技大学和居民共同出资加装电梯46部，实现“自己的事情自己办”。

四、聚焦急难愁盼，提升改造品质

推进老旧小区从能住到好住的转变。对标完整社区标准，紧扣居民急难愁盼，科学设计改造方案，按照“基础、完善、提升”三类内容统筹推进，补齐小区基础设施短板，精细化改造小区公共空间，实现老旧小区内外兼修。推进改造工作从政府主导到共建共享的转变。坚持“政府、居民、社会”三位一体，发挥政府统筹作用，以“联合审查”和“联合验收”为抓手加强改造统筹管理力度；搭建议事平台，运用线上线下相结合手段发动群众参与设计、改造、施工、管理全过程；创新工作方法，推进专业力量进小区，实现老旧小区改造决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。推进从硬件改造到软硬双提升的转变。我市老旧小区改造工作坚持管养关口前移，改造前预先谋划小区长效管理方案，做到“成熟一个，改造一个”；探索出市场化接管、公益性托管、业主自管、社区代管等四种模式，分类实施改后长效管理，不断巩固老旧小区改造成果。

下一步，我们将进一步创新工作思路，拓宽资金筹措渠道，落实改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。坚持共同缔造理念，加强与城市更新融合，充分发挥居民自治作用，引入市场主体，打造老旧小区改造新模式试点，推动改造从“政府兜底”到“政府补助”转变，实现老旧小区改造工作高质量可持续发展。

武汉市住房保障和房屋管理局

2023年7月20日