（2017年7月15日）

    为防控住房公积金流动性风险，支持居民首套刚性自住房需求，促进住房公积金事业和房地产市场持续稳健发展，宜昌市住房公积金管理委员会发布了《关于调整全市住房公积金使用政策的通知》（宜房公管〔2017〕4号，以下简称《通知》），自2017年7月15日起执行，现将有关政策解读如下：

   一、为什么要进行本次全市住房公积金使用政策调整？

  1．更好地体现住房公积金制度互助共济特性的需要。建立住房公积金制度的初衷是发挥制度互助保障作用，解决中低收入职工家庭基本住房问题。这就要求公积金使用政策公平公正，加强风险防范，优先保证首套首贷刚性住房需求。

  2．确保全市公积金事业持续稳健发展的需要。至今年6月末，全市已发放公积金贷款15.13亿元，占全年计划的75.7%，全市个贷率为102.26%。

  3．落实国务院、省政府、省住建厅、市政府关于高度重视住房公积金流动性缺口，防范融资运营风险有关精神的需要。

 4．促进全市房地产市场平稳健康发展的需要。今年以来全市房地产形势发生了较大变化，在“去库存”背景下出台的住房公积金政策也应随之调整。

   二、本次调整全市公积金使用政策的主要依据是什么？

  1．国务院《住房公积金管理条例》（2002年3月24日国务院令第350号）。

  2．省政府办公厅《关于做好国务院第三次大督查反馈意见及国务院办公厅重点督办事项整改落实工作的通知》（鄂政办电〔2016〕199号）。

  3．省住建厅《关于进一步规范住房公积金使用有关问题的通知》（鄂建文〔2016〕73号）。

   三、本次调整全市公积金使用政策履行了什么程序？

   按照国务院《住房公积金管理条例》（2002年3月24日国务院令第350号）的规定，经市人民政府研究同意，报市住房公积金管理委员会第16次会议审议通过，并以宜房公管〔2017〕4号文件颁布实施。

   四、本次调整全市公积金使用政策的原则是什么？

   以防范公积金流动性风险，优先保证居民首套刚性自住房需求为原则,《通知》在借鉴运用全国多个城市已有做法及经验的基础上，立足本市实际，从公积金贷款使用范围、额度、期限及还贷系数等方面进行调整。

   五、本次调整全市公积金使用政策的具体内容有哪些？

  （一）调整公积金使用范围

   1．将缴存职工及配偶名下登记的所有住房，均纳入公积金贷款家庭房屋套数核定范围。

   变化：政策调整前，只根据借款人购房地房产管理或不动产登记部门房屋信息及购房合同认定。

   政策调整后，在原核查购房地住房套数的基础上，还须核查借款人登记名下的所有住房。在全国地方市县不动产登记未统一联网查询前，借款人须前往购房所在地、公积金缴存地、户籍所在地等相关工作生活地的房产管理或不动产登记部门出具《家庭现有住房查询结果证明》原件，作为认定依据。

   需注意：申请公积金贷款的缴存职工家庭（即借款人），是指购房人（含共同购房的成年子女或父母）及其配偶（其中1人为主借款人，主借款人须同为公积金正常缴存职工、购房人、公积金缴存地或户籍所在地须在宜昌区域内）。家庭成员之间的关系只能为夫妻、父母及成年子女。

   办理公积金贷款首套房的认定标准为：借款人未办过公积金贷款和商业购房贷款，购买首套房的。第二套房认定标准为：借款人未办理过公积金贷款和商业购房贷款的，购买第二套住房的；或借款人已有1次已结清的公积金贷款，购买首套或第二套住房的；或借款人已办理过1次个人商业购房贷款（无论结清与否，以人民银行信用报告为准），购买首套或第二套住房的。

   若借款人隐瞒其登记名下已拥有住房的，待全国不动产统一联网查询或被宜昌住房公积金管理中心发现后，将其骗贷行为纳入“宜昌市信用信息公共服务平台”个人失信信息，并依法追回贷款。

   2．将缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修自住住房办理公积金提取或申请贷款有效期,由2年以内调整恢复为原来的1年以内。

   需注意，有效期认定依据为：经房管部门网签备案的购房合同签定日期，或者经当地住建、国土、房管部门出具建造、翻建、大修自住住房审批同意日期，或者不动产权证书载明的颁发日期。

   3．缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修第二套自住住房， 在提取公积金和申请公积金贷款两种方式中只能选择其中一种。

变化：将原来使用公积金购房“又取又贷”，调整为购买首套住房“又取又贷”，购买第二套住房在提取公积金或申请公积金贷款两种方式中只能选择其中一种。

   4．对已有2次及以上购房贷款记录（含公积金和商业银行贷款）的缴存职工家庭，不再提供贷款。

变化：将原来没有未结清公积金贷款的缴存职工家庭均可申请公积金贷款，调整为：根据公积金系统和银行征信系统查询情况，不再向已有2次及以上购房贷款记录（含公积金和商业银行贷款）的缴存职工家庭发放公积金贷款。

需注意：申请公积金贷款的缴存职工家庭（所有借款人），不仅要接受贷款地公积金系统核查或提供贷款地公积金系统外的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，认定公积金贷款使用情况；还要提供《中国人民银行个人信用报告》，核查商业银行购房贷款情况。

   5．对缴存地、户籍地均不在宜昌的缴存职工，不再提供贷款。

  变化：政策调整前，公积金缴存地、户籍地均不在宜昌的缴存职工，能提供一名宜昌公积金缴存职工作为保证人，可申请公积金贷款。政策调整后，申请公积金贷款的主借款人，须是宜昌缴存职工或者有宜昌区域内户籍的异地缴存职工。

  6．对建成年限大于30年的二手房，不再提供贷款。

变化：将原来没有规定二手房申请公积金贷款建成年限，调整为建成年限小于等于30年，可申请公积金贷款；建成年限大于30年的二手房申请公积金贷款，将不予受理。

   （二）调整贷款最高额度

  1．双职工正常缴存公积金的家庭，贷款最高额度为50万元；单职工正常缴存公积金的家庭，贷款最高额度为40万元。

  变化：将公积金最高贷款额度由60万元，调整为正常缴存公积金的职工有两人及以上的贷款最高额度为50万元，只有一人的贷款最高额度为40万元。

需注意：若贷款额度不够、且符合公积金组合贷款条件的，可以申请公积金组合贷款。

  2．缴存职工家庭使用公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在144平方米（含）以下的首付款比例不得低于20%，建筑面积在144平方米以上的首付款比例不得低于30%；购买第二套自住住房的，首付款比例不得低于50%。

   变化：对使用公积金贷款购买首套自住房，建筑面积在144平方米（含）以下首付比例未变，仍是不得低于20%；建筑面积在144平方米以上的，首付款比例由不得低于20%调整为30%。对购买第二套自住住房的，首付款比例由不低于30%调整为50%。

   3．实行公积金可贷额度与缴存余额、时间双挂钩。缴存时间不足一年的系数为0.5，缴存时间满一年不足两年的系数为0.8。

   变化：本次政策调整规定，公积金可贷额度在与公积金账户余额挂钩的基础上，增加缴存时间系数，按照公积金缴存时间和账户余额综合确定贷款额度，即可贷额度=借款人公积金账户余额之和×首套15倍或二套10倍×缴存时间系数。缴存时间达到或超过两年的系数为1。

   需注意：借款人公积金账户须为连续缴存6个月以上的正常缴存账户。

  （三）调整贷款期限及还贷系数

   1．申请人贷款偿还期限按国家有关退休年龄规定核定，一般执行男性60周岁、女性55周岁。

  变化：取消公积金贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年的规定，将原来申请人贷款偿还期限不分男女均延至65周岁，调整为男性一般60周岁、女性一般55周岁，国家有规定的从其规定。

   2．将公积金贷款的还款能力系数调整为0.35。

  变化：根据央行、银监会关于“个人住房贷款月还款额不能超过家庭月收入的50%”之规定，将公积金贷款的还款能力系数调整为0.35。

  调整后，按照贷款还款能力确定贷款额度，即可贷额度=【借款人月缴额（单位+个人）÷借款人月缴存比例（单位+个人）】×0.35×12个月×贷款期限。

   六、本次调整全市公积金使用政策从什么时间开始执行？

   本次公积金使用政策调整以购房合同网签备案时间为界。网签备案时间在2017年7月15日（含）之前的，按调整前的政策执行；网签备案时间在2017年7月15日之后的，按调整后的政策执行。二手房未办理网签但是已经签订购房合同、且能提供时间在2017年7月15日（含）之前的购房首付款发票（销售不动产统一代开发票）或银行入账凭证或完税证明的，按本次调整前的政策执行；凡不能提供有效证明的，按本次调整后的政策执行。实施过程中，上级机关有新规定的，从其新规定执行。

   需注意，网签备案是指根据《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）等有关文件规定，商品房交易当事人通过房地产开发企业、房地产经纪机构或者交易机构窗口人员登录商品房（存量房）“网上签约备案系统”，在线录入《商品房（存量房）买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章，其合同在系统上提交成功后视为交易合同网上备案的行为。其目的是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖。