点军区人民政府

　　关于印发《点军区农村个人建房及宅基地审批

　　管理办法（试行）》的通知

　　各乡（镇）人民政府，街道办事处，区政府各部门，湖北点军工 业园区，辖区企事业单位：

　　为全面落实新修订《中华人民共和国土地管理法》，深化“放管服”改革，进一步加强我区农村宅基地审批管理，明确相关单位和部门的工作职责，减少审批环节，提高办事效率，新修订的《点军区农村个人建房及宅基地审批管理办法（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施，严格审批管理。

　　点军区人民政府

　　2021年3月30日

　　（此件公开发布）

　　点军区农村个人建房及宅基地审批管理办法（试行）

　　第一章总则

　　第一条为进一步加强和规范全区农村个人建房及用地管理，落实新修订的土地管理法有关要求，根据新修订《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理实施条例》《湖北省土地管理实施办法》《湖北省城乡规划条例》《宜昌市禁止违法建设管理办法》等相关法律法规，结合本区实际，特制定本办法。

　　第二条本办法所称农村个人建房及用地是指本行政区域 范围内农村村（居）民经依法批准新建、迁建、扩建、改建住宅用房及使用宅基地的行为，本辖区范围内农村个人建房及用地适用本办法。农村集体经济组织全体成员转为城镇居民的，原属于集体所有的土地根据国家有关规定转为全民所有（即国家所有），不适用本办法。

　　第三条点军区农村个人建房管理原则为“资格法定，源头 双审；意愿自定，依规申请；地块锁定，规划先行；规则限定，严格执行”。

　　第四条农村村（居）民一户只能拥有一处宅基地。因继承等原因依法取得超过一处的农村宅基地根据相关政策规定执行。

　　第五条新建房屋需占用农用地的，必须纳入土地利用年度 计划。

　　第六条农村村（居）民建房及用地必须符合《土地利用总体规划》《城乡规划》《综合交通规划》《“三区”规划》等相关规划，应严格控制宅基地用地规模，节约集约利用土地；个人建房方案及用地指标应符合行政许可所规定的控制标准；应严格控制占用耕地建造住宅，禁止在基本农田保护区内建造房屋。

　　第二章个人建房及宅基地审批管理前置条件

　　第七条乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）按照相关规划确定三区规划方案，划定“禁止建设区、限制建设区、一般建设区”边界。禁止建设区内严禁个人建房；限制建设区、一般建设区内符合建设条件的，允许经依法批准后进行个人改（扩）建房及用地。

　　第八条严禁非法、变相买卖土地。严禁非法转让土地承包经营权和使用权。确为实施村庄建设规划，需要调整土地承包经营权、使用权的，经村（居）委会协调，村民在村（居）委会的组织下,可以协商调换土地，达成一致意见后，由村（居）委会组织实施。

　　第九条个人建房及用地涉及自然资源和规划、道路交通、农业农村（水利、湖泊及林业）、生态环境、经信等相关部门前置审核的，由各部门根据各自职责及行业要求将审核关口前移，在各乡（镇）、街办制定农村个人建房及用地“三区”方案、审批审核个人建房时提出审核的具体意见。因规划调整或特殊情况需变更“三区”范围的，应报区自然资源和规划部门进行修订后实施。

　　第十条由住建部门牵头，会同各乡（镇）人民政府、街道办事处根据村庄规划设计村民个人建房建设方案。

　　第十一条各村（居）于每年11月底前向所在乡（镇）人民政府、街道办事处报送下年度新建（及改（扩）建）个人建房农用地转用计划，乡（镇）人民政府、街道办事处审核后于每年12月底前报区农业农村部门汇总，区农业农村部门将汇总信息通报区自然资源和规划部门，由区自然资源和规划部门制定农村个人建房用地年度计划，并报区级人民政府审批，区自然资源和规划部门根据区政府的审批意见向上级主管部门申办农用地转用。因自然灾害或其他国家政策调整，需临时申请个人建房及用地的，应由所在乡（镇）人民政府、街道办事处向区农业农村、区自然资源和规划部门申请，报区人民政府审批同意后实施，并及时补办相关手续。

　　第十二条各村（居）民委员会应当将个人建房申请情况和 报批结果张榜公示，接受群众监督。

　　第三章申请条件和建房标准

　　第十三条限制建设区和一般建设区内农村村（居）民申请建房及用地应当同时满足下列条件：

　　（一）申请人为本村（居）集体经济组织成员并为该户户主， 具有民事权利能力和完全民事行为能力；

　　（二）申请人已取得本村（居）发包的农业生产资料，拥有 合法的土地承包经营权；

　　（三）申请人履行了本村（居）村（居）民应尽的义务，参 加村（居）内的公益活动。

　　第十四条新宅基地申请条件

　　（一）因国家建设或项目建设需要，导致原宅基地被依法征收、征用，不属于集中还建安置的对象，可申请新宅基地新建房屋；

　　（二）符合本办法第十三条规定的无房户可申请新宅基地新 建住房;

　　（三）因实施城乡统筹发展规划需要搬迁或移址新建住房, 不属于集中还建安置的对象，可申请新宅基地新建住房；

　　（四）因自然灾害、紧急避险、主动避让禁建区等情形，可申请新宅基地移址新建住房；

　　（五）村（居）民子女符合分户条件（具体以公安部门相关要求为准），正常分户且原住房建筑面积不能满足居住和分户需要的，可申请新宅基地新建住房；

　　（六）外来人口户籍迁入且居住满三年，有本村（居）发包的生产资料并履行村民义务，没有住房且在其他村（居）集体经济组织没有宅基地或房产的，经本村（居）村（居）民代表会议表决通过后，可申请新宅基地新建住房。

　　第十五条申请原宅基地拆旧建新条件

　　（一）原宅基地位于限制建设区和一般建设区内，符合“原户、原名、原址”条件，同意“执行新标准，遵守新规范，重新审批”的，可申请原址改（扩）建；

　　（二）村（居）民因家庭人数增加，原住房不能满足居住需要且位于限制建设区和一般建设区的，根据原址建设条件，可申请原址扩建或加层，但应符合本办法第十七条有关规定；

　　（三）原宅基地位于禁建区的，其拆旧建新申请不予受理；

　　第十六条有下列情形之一的建房及用地申请不予受理：

　　（一）申请人不是户主、无民事行为能力（包括但不限于正在接受刑事处罚等情形）、不具有民事权利能力和限制民事行为能力，或其民事行为权利正在受到法律限制的；

　　（二）夫妻分户、独生子女与父母分户以及其它原因导致父母单列一户的；

　　（三）在本行政区域内已有一处住宅再申请新建住宅，或一户两居要求改（扩）建等类似行为的；

　　（四）原住宅已出售、出租、赠与他人或以其他形式转让的；

　　（五）享受集中还建安置房政策，已在安置小区分配住房或选择货币化补偿，以及享受了其他宅基地安置补偿政策的；

　　（六）其他不符合使用农村宅基地建造个人住宅情形的。

　　第十七条 个人申请建房用地面积标准：

　　（一）正房占地面积标准：1人户建房占地不超过70平方米，建房层数不得超过2层；2人户建房占地不得超过90平方米，建房层数不得超过2层；3人户建房占地不超过120平方米，建房层数不超过2层；3人以上的户建房占地不超过120平方米，建房层数不超过3层。

　　个人建房申报严格按照“一户一建”标准执行。

　　（二）附属用房占地面积标准：每户不超过20平方米，限建1 层，结构限制为砖木结构，附房不能单独申请，随正房一同进行审批；

　　（三）农村个人建房宅基地正房占地面积标准按申请人家庭常住人口数核定。

　　第十八条个人建房必须严格按村（居）民建房设计方案进行施工，符合设计方案的层高及相关要求。

　　第四章审核审批程序

　　第十九条 农村村民住宅用地由各乡（镇）人民政府、街道办事处审核批准，并明确一名班子成员负责分管农村个人建房及宅基地审批管理工作。

　　第二十条申请阶段：申请人向户籍所在地村（居）委会提交建房及用地书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》,同时提交申请人身份证、户口簿、婚姻证明、农村土地承包经营权证复印件、拟采用个人建房方案（建房图集）等相关资料。涉及原拆原建、移址新建及扩建加层的,申请人还应提供原住宅《乡村规划建设许可证》和《集体土地建设用地使用证》等有效证件，并注明拆旧的地址及范围。

　　村（居）委会收到申请后按照本办法的有关规定审查其建房资格，重点审查申请理由、拟用地位置和用地面积、拟建房层高和建筑面积、材料的真实性、合法性等内容，经村（居）委会审查合格后，报乡（镇）人民政府、街道办事处审核。

　　第二十一条审核阶段：由各乡（镇）人民政府、街道办事处负责牵头受理，于15个工作日内组织本级负责农经、自然资源和规划、住建、城管等工作的部门及各村（居）委会实地踏勘，并安排人员采集宅基地地理位置坐标，根据踏勘情况提出审批建议，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。对不符合要求或规定的，将审核结果及时反馈给申请人并说明理由。

　　村（居）委会根据乡（镇）人民政府、街道办事处初审意见提交村民代表大会讨论并张榜公示（七天），公示期满无异议后由乡（镇）人民政府、街道办事处将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》以书面形式及时报送给区自然资源和规划部门。

　　第二十二条办证阶段：区自然资源和规划部门在收到各乡（镇）人民政府、街道办事处《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》的15个工作日内，对申请人拟用地位置等内容进行审查。重点核查拟用地位置是否符合“三区”界址、村庄规划和用途管制要求，审核通过，上报录入系统，并绘制标准的规划位置地图；不符合相关要求的，退回重新选址。审核通过后，由区自然资源和规划部门核发《乡村建设规划许可证》交付给各乡（镇）人民政府、街道办事处。各乡（镇）人民政府、街道办事处在5个工作日内根据各级部门联审结果及村委会公示结果对农村宅基地申请进行审批，发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

　　第二十三条资料归档：各乡（镇）、街办负责统一收集农村个人建房相关文档资料，并于下一季度首月5日前将相关资料分别报区农业农村局、市自然资源和规划局点军区分局备案。

　　第五章批后监管

　　第二十四条申请人在取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后方可开工建设，并向各乡（镇）人民政府、街道办事处提出开工申请。开工前15日内，由各乡（镇）人民政府、街道办事处牵头，组织本级负责农经、自然资源和规划、综合执法中心、城管、住建等工作的部门及各村（居）委会现场放线定位，确定房屋的界址点和房屋建筑尺寸。

　　移址新建的农户，必须在房屋主体完工后30日内拆除原宅基地上的建（构）筑物和其它设施，并按要求进行复垦耕种。

　　第二十五条农村个人建房及宅基地审批在取得合法的批准文件之日起空闲二年以上的，依法注销其用地登记，原批准的宅基地由村集体收回。因家庭变故、家人身患重大疾病等特殊情况导致不能按期开工的，经乡（镇）、街办同意后到区自然资源和规划部门办理规划许可证延期手续，依法申请一次延期，时限一年。

　　第二十六条严格管理施工队伍。承接农村个人建房的施工企业和个体工匠必须持有资质证书，严禁无资质企业施工和个体 工匠无证作业，区住建部门负责加强业务指导。

　　第二十七条严格管理建房安全。建房户应与施工单位、个体工匠签订施工及质量安全承包合同或劳务合同，施工单位、个体工匠根据行业监管规定为作业人员购买人身意外伤害保险，施工过程由乡（镇）、街办进行监管，保证施工安全和施工质量。鼓励选用新型建筑材料，但建房施工不得使用不符合工程质量标准的建筑材料和建筑构件。要严格施工现场管理，村（居）民在建房过程中不得妨碍交通和影响公共设施，不得影响邻里单位、个人的正常生产和生活。房屋竣工后应及时拆除临时建（构）筑物及其它堆砌物，清理平整施工现场，确保周边环境卫生整洁。

　　第二十八条统一管理建筑风格。由住建部门统一提供农村个人建房标准图集，无偿提供给建房农户选用，建筑风格一经选定和审批，不得擅自更改,农户个人自行设计建筑风格的需乡（镇）、街办审批。积极引导村（居）民新建住房时与能源沼气、庭院绿化、美化同步建设，推进美丽乡村建设。

　　第二十九条个人建房及用地经依法审批后，方可开工建设, 竣工并经验收合格后方可申请不动产登记。

　　第三十条建房户需在房屋竣工后30日内提出验收申请, 由村（居）委会上报，各乡（镇）人民政府、街道办事处牵头组织本级负责自然资源和规划、农经、综合执法中心、住建、城管等工作的部门及各村（居）委会对农户自建房进行竣工验收。验收时重点检查手续是否合法、面积是否超标、质量是否合格、原宅基地是否拆除、资料是否齐全等，出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。

　　验收合格后，依规办理不动产登记。有下列情形之一的，不予登记发证：

　　（一）擅自改变选址，不符合建房及规划许可证书要求的;

　　（二）新房建成后，旧房未拆除或未按要求复垦耕种的。

　　第三十一条符合村（居）民建房条件购买本村集体经济组织成员房屋和继承房屋的，经依法批准后，办理变更登记。

　　第三十二条有下列情形之一的，办理宅基地注销登记，同时注销原土地使用证：

　　（一）原址改建、移址新建、举家外迁及农村五保户腾出的宅基地;

　　（二）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地;

　　（三）依法征收（征用）,已对房屋进行征迁补偿的宅基地；

　　（四）因自然灾害等原因造成灭失的宅基地；

　　（五）村（居）民一户一宅之外的宅基地（依法继承的除外）。

　　第三十三条区农业农村局会同市自然资源和规划局点军区分局、区城管局等部门探索联合巡查和综合执法协调机制，加强巡查、执法、查处力度。

　　第六章责任追究

　　第三十四条建立考评体系，对区、乡、村各级审核、审批管理人员进行工作考评，适时抽查监管。

　　第三十五条 农业农村、自然资源和规划、城管、住建等部门按各自的职责依法履行监管职能。区农业农村局牵头，根据职能权限负责农村宅基地用地建房违法案件线索的处理，区城管局、各乡（镇）人民政府、街道办事处负责根据处理意见对农村宅基地用地建房违法案件进行处置，市自然资源和规划局点军区分局、区住建局予以相关配合。

　　第三十六条伪造资料骗取批准的，其已获得的批准作废，涉及党员干部的，移送纪监委依规处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　第三十七条新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋并复垦耕种的，由乡（镇）、街办按照相关规定处理。

　　第三十八条有下列行为之一的，由各乡（镇）人民政府、街道办事处责令停止施工并进行整改，整改经验收合格后，方可继续施工。

　　（一）未取得施工资质等级证书的企业或未取得资格证书的 个体建筑工匠承担施工任务的；

　　（二）不按有关技术规范或使用不符合工程质量要求的建筑 材料和建筑构件的；

　　（三）未按设计（通用）图纸施工或擅自修改设计图纸的。；

　　（四）施工过程中存在安全隐患的。

　　第三十九条在农村个人建房及用地审批、监督、管理工作中，相关职能部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）工作人员存在对建房资格、资料审核审批把关不严情况的，由其所在单位或上级主管部门依照相关规定给予党纪政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十条拒绝、阻碍有关管理部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章附则

　　第四十一条本办法由区农业农村局会同市自然资源和规划点军区分局、区住建局等部门解释。

　　第四十二条本办法在实施过程中，若与中央、省、市出台的 规定相抵触时，以上级规定为准。

　　第四十三条因机构改革导致职能调整的，由承接对应职能的部门负责相关工作。

　　第四十四条本办法自印发之日起正式实施，原个人建房管理办法（点政发（2019）8号）自本办法颁布之日起失效。

　　附件：1.点军区农村宅基地办理流程图

　　2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　4.乡村建设规划许可证

　　5.农村宅基地批准书

　　6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　附件1