一、出台背景及依据

　　党中央、国务院高度重视住房保障工作，习近平总书记、李克强总理多次作出重要指示批示，要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，有效增加保障性住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，促进实现全体人民住有所居。

　　2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。7月22日，韩正副总理在加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议上强调，要把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。省政府拟于近期出台《关于加快发展保障性租赁住房的通知》。多年来，宜昌主要对城镇户籍住房和收入“双困”家庭实施公租房保障。现如今，解决新市民、青年人住房困难，促进实现全体人民住有所居，是我们住房保障工作的新使命；加快发展保障性租赁住房，实现多主体供给、多渠道保障，是我们需要加快形成的住房保障新方式；加大保障性租赁住房在住房供应结构中的占比，是我们住房保障工作的新目标。

　　近十年来，宜昌城区常住人口持续增长。通过对城区新增社保缴纳人口的全样本分析，“十三五”期间，城区35岁以下新市民、青年人新增9.37万人，其中无房人口4.48万人，结合婚姻状况测算，存在4.11万套保障性租赁住房潜在需求。结合市委市政府人才、人口战略和中心城区集聚全市人口50%的发展目标，需加快发展保障性租赁住房，满足40万新增新市民、青年人等住房需求，为宜昌建设“三城五中心”、引领“宜荆荆恩”城市群一体化发展和实现高质量发展提供有力支撑。市人民政府办公室印发《宜昌城区保障性租赁住房建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》），旨在优先解决房源供给问题，下一步还将研究出台保障性租赁住房资格准入及退出管理等具体办法。

　　二、主要内容

　　（一）政策主要内容

　　《办法》共分五章三十二条，其中：第一章总则，明确了《办法》制定目的和依据、适用范围、保障性租赁住房内涵及职责分工；第二章规划建设，明确了规划选址原则、筹集建设原则和方式、筹集标准等；第三章项目认定与计划，明确了项目认定范围和条件、程序，项目计划管理程序等；第四章监督管理，明确了验收程序、租金价格、退出管理、租赁市场等监管措施；第五章附则，明确了政策衔接、解释权和试行期。

　　（二）适用对象

　　保障性租赁住房面向宜昌城区无房的新市民、青年人出租。

　　（三）核心举措

　　1.多渠道筹集房源。坚持“谁投资、谁所有、谁运营、谁受益”的原则，以非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造和非居住存量土地新建为主，以新供应国有建设用地集中建设为补充。

　　非居住存量房屋改建包括闲置或低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等房屋的改建。

　　闲置存量住房改造包括政府机关和企事业单位所有的住房、未纳入保障性安居工程计划任务的城中村安置房等住房的改造。

　　非居住存量土地新建包括利用企事业单位依法取得使用权的土地新建；利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地新建；利用产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积比例上限由7%提高到15%部分新建。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　新供应国有建设用地新建，按不低于城区每年住宅供地总量10%的比例优先供应土地。

　　2.多主体参与供给。非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造保障性租赁住房的建设主体为房屋产权人或受其委托的实施单位，但同一改建、改造项目应为同一建设主体。非居住存量土地新建保障性租赁住房的建设主体可以是土地使用权人或与其合作建设运营保障性租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业等其他市场主体。

　　3.多部门联合审查。《办法》明确非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租赁住房申请项目联合审查认定和联合验收的程序，项目认定依次为：建设主体组织专家进行技术性论证；区住建（住房保障）部门对申请材料完整性、项目现场与申报材料一致性进行初审；区人民政府、宜昌高新区管委会对初审合格的项目组织联合审查；市住建部门进行计划性审查，计划性审查合格的项目，由区人民政府、宜昌高新区管委会出具项目认定书。项目竣工后，建设主体申请联合验收，由区住建（住房保障）部门通知参与联合审查的部门参加联合验收。

　　4.全过程严格监管。一是由相关部门对保障性租赁住房项目审批后的规划、建设、施工等实施全过程监管。二是保障性租赁住房全部用于租赁，出租、运营纳入租赁市场统一监管。三是保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，改建、改造项目除恢复原有用途外，不得改变保障性租赁住房用途。

　　5.低租金便捷入住。一是对保障性租赁住房承租对象将不设收入门槛，主要考虑在城区无自有住房就可以承租。二是保障性租赁住房筹集建设坚持小户型为主，租金总价较低。三是租金定价充分考虑租住对象的经济承受能力，按不高于同地段、同品质房源市场租赁价格的90%确定，并向社会公开。

　　6.高品质租房享受。一是保障性租赁住房优先选择在中心城区、产业园区及周边、城市建设重点片区、市内交通和公共服务配套相对完善、租赁需求相对集中的区域，力求区域“职住平衡”。二是保障性租赁住房全装修交付，配备基本生活设施，具备“拎包入住”条件，在外观设计上统一标识。三是保障性租赁住房及其承租人纳入网格化管理，承租人享有与购买产权住房的本地户籍居民同等的基本公共服务待遇。

　　（四）执行标准

　　1.面积标准。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，且小户型套数不低于年度计划建设总套数的70%。新建和非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，单套建筑面积以30至50平方米的小户型为主。

　　2.技术标准。保障性租赁住房应符合集中式租赁住房建设适用标准等国家、省现行有关工程建设标准及我市有关技术导则要求。我市保障性租赁住房建设运维技术导则由市住建部门另行制定。

　　（五）支持政策

　　列入市住建部门编制的保障性租赁住房建设计划项目清单的，可享受国家、省相应支持政策。对非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造保障性租赁住房并投入使用、运营期满1年的，市级财政另行按1万元/套（间）的标准向建设主体发放补贴。

　　（六）保障性租赁住房与公租房的区别

　　1.性质不同。公租房属国家基本公共服务，政府承担兜底保障责任；保障性租赁住房属普惠性公共服务，市场自发供给不足，需政府政策支持引导。

　　2.对象不同。公租房保障城镇住房、收入困难家庭，具体范围和条件由市县人民政府确定；保障性租赁住房保障无房新市民、青年人，不设收入线门槛，具体条件由城市人民政府确定。

　　3.责任主体和筹集方式不同。公租房由政府负责提供实物房源和货币补贴；保障性租赁住房由政府给政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，《办法》中主要是4种方式。

　　4.实施区域不同。公租房覆盖各市县；保障性租赁住房主要在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市发展。

　　5.准入退出管理不同。公租房有严格的准入、退出管理；保障性租赁住房适度政策支持，适度约束管理，不同建设方式应有不同的准入退出管理。

　　6.监测评价不同。公租房应实现城镇户籍低保低收入住房困难家庭应保尽保，其他家庭在合理轮候期内给予保障（一般不超过3年）；保障性租赁住房重点评价城市发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难所取得的成效。

　　（七）注意事项

　　严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。对提供虚假资料申请改建或改造、将改建或改造后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为和新增违建行为的，相关职能部门应依法予以查处。

　　《办法》实施前，已开工建设或已交付使用的租赁住房，拟调整用作保障性租赁住房的，可参照《办法》中同类项目申请保障性租赁住房项目认定，取得项目认定书后可享受后续相关支持政策，但不适用认定前同类项目可享受的支持政策。

　　三、名词解释

　　1.职住平衡：是指在某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等，即职工的数量与住户的数量大体保持平衡状态，大部分居民可以就近工作；通勤交通可采用步行、自行车或者其他的非机动车方式；即使是使用机动车，出行距离和时间也比较短，限定在一个合理的范围内，这样就有利于减少机动车尤其是小汽车的使用，从而减少交通拥堵和空气污染。

　　2.集中式租赁住房：是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房。

　　3.查封登记：是作为被执行人的房地产权利人因继承、判决或者强制执行等原因，而当事人尚未向权属登记机关办理登记手续；而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。

　　4.异议登记：是指登记机构按照权利人或者利害关系人的申请将其认为登记簿记载错误的事项记载于登记簿的行为。

　　5.三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。

　　6.三类物流仓储用地：存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

　　7.以租代售：是指企事业单位、房地产开发企业、住房租赁企业等保障性租赁住房建设运营主体，将有产权，或不具有产权的保障性租赁住房以超长期限租赁给承租人，通过这种超长的租赁期限来达到类似于拥有30年、40年、50年产权的效果。