宜府办发〔2022〕10号

各县市区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式，对提升城市品质、满足人民群众美好生活需求、推动城市高质量发展具有重要意义。为扎实推进全市城市更新工作，加快建设“国际范、山水韵、三峡情”的滨江公园城市，经市人民政府同意，提出以下意见：

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持整体推进和分类分级实施相结合，以城市体检为基础，以更新片区为单位，按照小规模、渐进式、可持续的方式，统筹推进老旧小区综合整治、危险房屋消险治理、老旧工业区转型升级、城中村存量改造、传统商圈提档升级、老旧街区改造提升、城市基础和公共服务设施完善，实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升。

　　（二）基本原则。

　　1.以人为本，民生优先。坚持以人民为中心的发展思想，提高人民群众对城市发展的获得感和认同感。充分调动公众和社会组织的积极性和主动性，共同推进城市更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。

　　2.规划引领，产城融合。将城市更新纳入经济社会发展规划、国土空间规划。以城市为基础，承载产业空间，促进产业结构调整和转型升级；以产业为保障，提升城市机能活力，推进产城融合，促进职住平衡。

　　3.政府推动，市场运作。充分发挥国有企业推进城市更新的作用，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。坚持“当期平衡、动态平衡、综合平衡”理念，建立健全更新收益共享机制，引导、激励相关利益主体积极参与改造。

　　4.少拆多改，注重传承。坚守历史文化遗存保护、自然生态资源保护底线，以保护传承、优化提升为主，拆旧建新为辅，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，探索保留建筑活化利用路径。

　　（三）目标任务。“十四五”期间，全面推进宜昌城区“二带二岛多片”（“二带”即滨江风光带、鸦宜铁路带，“二岛”即西坝岛、平湖半岛，“多片”即四纵五横快速路、轨道交通沿线的城镇低效用地）及县城（城关镇）的城市更新，进一步完善城市功能、改善人居环境、传承历史文化、促进绿色低碳、提升产业功能、激发城市活力、增强城市能级。

　　二、主要任务

　　（一）摸清底数。按照“无体检不项目、无体检不更新”和“一年一体检、五年一评估”的原则，市住建局会同市自然资源和规划局建立城市更新基础数据调查制度。各县市区政府（含宜昌高新区管委会，下同）负责组织收集辖区建成区更新范围内的居民户数、人数、楼栋数、房屋建筑面积、房屋性质、房屋结构、产权性质、经济、产业、文化遗产、公建配套、市政设施及城市绿地、群众改造意愿和筹资能力等现状基础数据，逐步建立健全城市更新数据库，并定期更新。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局）

　　（二）编制规划。市住建局会同市自然资源和规划局依据国土空间总体规划，衔接国民经济与社会发展规划，整合城镇低效建设用地再开发规划成果，指导各地制定城市更新专项规划，市级层面出台技术导则，编制片区策划指引和项目实施方案指引，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模、更新策略。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局）

　　（三）制定计划。各县市区政府根据城市更新专项规划和技术导则要求，组织编制更新片区策划方案，明确片区发展目标、产业定位、更新方式、经济指标、实施计划、规划调整建议等内容。在片区策划方案基础上，统筹各方意见，拟定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组审定后实施。年度计划应当包括具体项目（实施项目和储备项目）、前期业主或实施主体、边界和规模、投资及进度安排等内容。纳入年度计划的城市更新项目，实行动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局、市财政局）

　　（四）确定方案。实施主体根据片区策划方案，在充分征求相关权利人或居民意见的基础上编制项目实施方案。项目实施方案应当包括更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划设计（含规划调整）方案、建设运营方案、社会稳定风险评估等。其中，宜昌城区项目实施方案由各区政府进行初审，报市城市更新工作领导小组办公室复核，由领导小组办公室征求各部门意见并报市城市更新工作领导小组批准后实施；县市项目实施方案由各地自行组织审核。批准后的项目实施方案作为办理立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等各环节审批的依据。（责任单位：市城市更新工作领导小组成员单位）

　　（五）组织实施。实施主体依据批复的实施方案和城市规划管理要求，组织实施城市更新项目。各县市区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，将拟征收项目列入国民经济与社会发展计划，实施房屋征收。市自然资源和规划局根据城市更新需求，对涉及土地出让的项目，科学设置出让条件，实施土地收储及供应等工作。（责任单位：市自然资源和规划局）

　　（六）效果评价。市住建局会同市自然资源和规划局、市财政局建立城市更新评价指标体系，研究城市更新对城市功能结构优化、社会公共贡献、历史文化保护等方面的绩效。各县市区政府结合项目功能、建设计划、运营管理、物业服务、持有年限和节能环保等要求，有序组织验收，督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，做好实施效果的巩固和提升工作。（责任单位：市住建局、市财政局、市自然资源和规划局）

　　三、支持政策

　　（一）规划政策。

　　1.对增加公共服务功能的城市更新项目，可根据实际情况适当增加建筑规模，增加部分可不计入容积率。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

　　2.在原有建筑轮廓线范围内的更新改造，建筑间距按照不小于现状水平控制；超出原有建筑轮廓线的，原则上按照0.5倍间距控制，且需满足消防间距。

　　3.针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的现状，可结合实际情况，在确保符合控制性详细规划的前提下，经市国土空间规划委员会审议通过后，进行不同地块之间的容积率转移和平衡。

　　4.鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源，在符合土地利用、管理政策要求，确保结构和消防安全的前提下，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。

　　5.更新项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可以按照规划予以优化，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。

　　（二）土地政策。

　　1.城市更新项目可以依法以划拨或者出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，符合《划拨用地目录》的可以划拨方式办理用地手续。经营性设施以有偿方式办理用地手续。

　　2.鼓励利用存量土地资源和房产发展文化创意、医养结合、健康养老、科技创新等新产业、新业态，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

　　3.城市更新项目用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。

　　4.在不违反规划且征得居民同意的前提下，各类城市更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等土地可以一并纳入更新改造范围，重点用于完善片区公共服务设施。对利用小区内空地、荒地、绿地以及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设公共服务设施的，可不增收土地价款。

　　5.城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

　　6.因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。已征收后经规划确认可保留的房屋，可转移登记至征收主体指定的市、县级国有平台，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准，土地性质不变。

　　7.探索城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制，严格规范合同条款和转让要求，特别是按土地全要素、全生命周期管理要求，在土地合同签订时，将明确的投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、产业形态、运营管理等要求纳入土地出让合同或补充合同，确保土地高效利用。

　　8.在符合城市更新改造专项规划前提下，允许原土地使用权人采取自主再开发，或以转让、入股、联营等多种方式开发低效用地。城市更新改造范围内城镇低效用地只有一个权利人的，符合协议出让条件的，经批准可按照新的城市更新改造规划用途通过协议方式出让土地。

　　（三）财税政策。

　　1.各地要切实加大资金投入，通过上级专项资金、财政预算安排、政府专项债券、国有平台参与、社会资本引入、业主自筹资金等方式，多渠道筹集资金，按项目制定资金平衡方案。

　　2.城市更新项目原则上在县市区内统筹平衡，可以实施跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。因历史风貌保护需要，建筑容积率受到限制等影响的城市更新项目报经市城市更新工作领导小组同意后，可通过全市统筹、联动改造实现异地平衡。

　　3.各县市区政府应当保障城市更新日常工作经费，加大财政对更新改造资金的支持力度。对城市发展确需但难以实现平衡的项目，经市城市更新领导小组认定后可采取资本金注入、投资补助、财政补贴等方式予以支持。由属地政府按照“一事一议”的原则报市政府批准后执行。

　　4.纳入城市更新年度计划的项目,符合国家、省、市有关规定的，可享受行政事业性收费、政府性基金和相关税收减免政策。同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经属地政府确认，属于政府收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。

　　（四）金融政策。

　　按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城市更新的金融支持力度，为金融机构加大产品和服务创新力度创造条件，积极引导政策性资金和金融机构信贷资金支持城市更新工作。积极引入各类社会资本，以市场化运作的产业投资基金为主，探索设立城市更新专项基金。

　　三、保障措施

　　（一）强化组织领导。将市城镇老旧小区和城市棚户区改造工作领导小组更名为市城市更新工作领导小组，领导小组办公室设在市住建局，领导小组办公室下设推动实施、规划政策、资金支持三个工作专班，分别由市住建局、市自然资源和规划局、市财政局分管负责同志牵头负责相关工作。各县市区政府设立专门机构，构建“1名市级领导挂帅、1名县级领导负责、1家市或区属国企推动、1家专业单位策划、1个工作专班运转”的“五个1”工作机制，共同推进城市更新工作。

　　（二）强化目标管理。各地要将城市更新工作纳入经济社会发展全局统筹部署，加大投入，精心组织，周密实施，确保按时完成年度计划任务。市直各相关部门要明确责任领导和联络员，优化手续办理流程，及时研究出台配套政策。

　　（三）强化基础支撑。积极推进策划咨询、专项规划及城市更新项目基础数据调查、片区策划方案编制、详细规划编制、各类专项评估和国土空间资源“一张图”等工作。成立专家顾问、技术咨询团队，加强前瞻谋划、实施监测和后期监督。

　　（四）强化科技赋能。大力推进信息化、数字化、智能化升级改造，注重运用区块链、5G、人工智能、物联网以及新型绿色建材等新技术新材料，广泛布设智慧城市应用场景，进一步提升城市更新改造空间资源的智能化管理和服务水平。

　　（五）强化督导奖惩。制定城市更新工作考核办法，将日常考核与年终考核、年度目标任务与日常管理、工作进度与资金分配等相结合，严格考核，兑现奖惩。

　　（六）强化宣传引导。加强舆论引导，搞好信息公开，及时发布政策措施。广泛开展宣传和培训。鼓励专家学者和艺术家积极参与相关理论研究和文艺创作，形成一批优秀作品，充分展示城市更新工作成效。

　　宜昌市人民政府办公室

　　2022年1月26日

　　（此件公开发布）

　　宜昌市人民政府办公室2022年1月26日印发