伍家乡人民政府，各街道办事处，区政府各部门，工业园区管委会：

　　现将《伍家岗区农村宅基地和农房建房审批管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　伍家岗区人民政府办公室

　　2021年12月14

　　伍家岗区农村宅基地和农房建房审批管理办法

　　（试行）

　　为进一步节约集约土地资源，加强全区农村宅基地管理、规范农村村民建房用地行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）以及《宜昌市自然资源和规划局 宜昌市农业农村局 宜昌市住房和城乡建设局关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（宜自然资规发〔2021〕2号）精神，参照《伍家岗区人民政府办公室关于进一步规范农村个人建房的通知》（宜伍府办发〔2013〕76号），结合我区实际，制定本办法。

　　一、农村宅基地和农房建房审批的基本原则

　　本办法适用于本辖区范围内农村村民新建、迁建、扩建、改建住宅的审批管理。

　　（一）符合规划原则。农村宅基地必须符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，个人建房方案及用地指标应符合行政许可所规定的控制标准；应严格控制宅基地用地规模，节约集约利用土地；禁止在城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域建房。伍家岗区范围原则上以集中安置小区为主，对于个人新建宅基地审批仅限于南湾、灵宝范围内的集中安置区域范围内。

　　（二）建房“八严禁”原则。严禁未经批准占用集体土地建房；严禁买卖、流转、空挂户口违法占用集体土地建房；严禁违法占用耕地建房；严禁巧立名目骗取占用耕地建房；严禁违反“一户一宅”规定占用集体土地建房；严禁出售生活用房后再申请占用原村集体土地建设房屋；严禁违法审批占用集体土地建房，严禁违法审批耕地从事非农业建设行为。

　　（三）“一户一宅”原则。农村宅基地包括农户住房、附属用房和庭院等用地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因继承等原因依法取得超过一处的农村宅基地，根据相关政策规定执行。

　　（四）审批管理原则。伍家岗区农村宅基地和农房建房审批管理原则为“地块锁定，规划先行；从严控制，分类管理；规则限定，资格法定；意愿自定，依规申请；源头双审，强化监督”。

　　二、农村宅基地和农房建房审批的职责分工

　　（一）区农业农村局。负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准，违法用地查处，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，督促指导乡、村在当年年底完成下一年度的新建及改（扩）建个人建房农用地转用计划。各村于每年11月底前将计划报送至伍家乡人民政府审核，伍家乡人民政府于12月底前完成审核并汇总信息报至区农业农村局。区农业农村局负责将农民建房新增宅基地需求报至市自然资源和规划局伍家岗区分局，并参与编制国土空间规划和村庄规划工作。

　　（二）宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局。负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划；依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，指导协助依法办理农民住宅的不动产确权登记。根据区农业农村局提供的农村宅基地现状和需求情况，制定农村个人建房用地年度计划，报区人民政府审批，并按审批意见向上级主管部门申办农用地转用手续；会同区农业农村局，审核伍家乡人民政府提出的因自然灾害或其他国家政策调整需临时申请个人建房及用地情况，报区人民政府审批同意后，及时补办相关手续。

　　（三）区住房和城乡建设局。负责统筹本行政区域内农村住房建设质量安全监督管理工作；负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌管控；组织开展实施农村建设施工企业施工人员和农村工匠培训；负责指导伍家乡人民政府建立农村既有住房安全隐患巡查机制，会同伍家乡人民政府根据村庄规划设计村民个人建房方案。

　　（四）伍家乡人民政府。对本辖区内宅基地和农房建设质量安全工作，履行属地管理和审批监管责任；负责农村宅基地和农房建设规划制定、乡村建设规划许可、农房建设设计方案审定、用地审查、宅基地审批、施工质量安全监管、违法建设查处等相应职责；建立农村住房建设管理台帐，将农村住房建设纳入伍家乡人民政府工程质量安全监管。

　　（五）村级组织。负责村民宅基地和农房建设的日常监管工作，制定村规民约规范村民建房行为，落实动态巡查职责，掌握村民建房动向，及时发现、劝阻违法建设行为并报告伍家乡人民政府；负责受理村民宅基地和建房（规划许可）申请，组织初步审核，并将审核通过、公示无异议的相关材料报送至伍家乡人民政府；农村住房建设单位或建房村民对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；农房设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任；村民委员会具体负责农村住房建设的日常监管工作。

　　（六）区城市管理执法局。负责指导协助村级组织做好农房建设的日常监管和巡查执法，及时发现和制止村民建房过程中各类违法行为，杜绝各类隐患；指导做好村民建房过程中拆违控违工作。

　　（七）区公安分局。指导农村分户、农房门牌发放等工作。

　　（八）其他有关部门。市生态环境局伍家岗区分局、区科技经信局、区文旅局、区应急管理局等部门依法履行相关职能，主动配合农村宅基地审批和管理等相关工作。

　　三、农村宅基地和农房建房审批的申请条件和建房标准

　　（一）申请人应具备的基本条件

　　申请人仅限于南湾、灵宝村集体经济组织成员，申请人必须是具备宅基地资格权的农民，以户为单位向所在村民委员会提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的非本村集体经济组织成员，在退出原宅基地并注销登记后，可依法申请审批新建房屋占用的宅基地。

　　（二）申请新批宅基地建房的条件

　　符合下列情形之一的，可申请新宅基地移址新建住房：

　　1.因国家建设或项目建设需要，导致原宅基地被依法征收、征用，且不属于已集中还建安置的对象；

　　2.因实施城乡统筹发展规划需要搬迁或移址新建住房，且不属于已集中还建安置的对象；

　　3.因自然灾害、紧急避险、主动避让禁建区等情形；

　　（三）申请拆除原宅基地旧房建新房的条件

　　原宅基地位于南湾、灵宝范围内，被鉴定为危房的，可申请危房维修或者申请原地基、原面积、原层数改建。伍家乡区域内其他房屋被鉴定为危房的，统一由伍家乡人民政府在建成的安置小区里予以调剂解决住房问题。

　　（四）不予受理的情况

　　1.申请人不具备完全民事行为能力的；

　　2.夫妻分户、独生子女与父母分户导致父母单列一户的；

　　3.在本行政区域内已有一处住宅再申请新建住宅，或一户两居要求改（扩）建等类似行为的；

　　4.原住宅已出售、出租、赠与他人或以其他形式转让的；

　　5.享受集中还建安置房政策，已在安置小区分配住房或选择货币化补偿，以及享受了其他宅基地安置补偿政策的；

　　6.其他不符合使用农村宅基地建造个人住宅情形的。

　　（五）建房标准

　　农村个人建房宅基地占地面积标准按申请户家庭常住人口数核定，申报严格按照“一户一宅”标准执行。

　　宅基地占地面积标准：农村村民宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的原则上每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的原则上每户不得超过200平方米；建筑层数不得超过三层，屋顶可加坡面隔热层，前后檐高不超过1.2米，坡度不超过45度。

　　个人建房必须严格按审定的建设方案进行施工，符合审定方案的层高及相关要求。

　　四、农村宅基地和农房建房审批流程

　　（一）审批主体。农村村民住宅用地由伍家乡人民政府审核批准，并明确一名班子成员负责农村宅基地和农房建房审批管理工作。

　　（二）申请阶段流程。申请人以户为单位向户籍所在地村委会提交建房及用地书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》，同时提交申请人家庭所有成员的身份证、户口簿、婚姻证明、农村土地承包经营权证复印件、拟釆用个人建房方案（建房图集）等相关资料。涉及原拆原建、移址新建及扩建加层的，申请人还应提供原住宅《乡村规划建设许可证》和《集体土地建设用地使用证》等有效证件，并注明拆旧的地址及范围。

　　村委会收到申请后按照本办法的有关规定审查其户建房资格，重点审查申请理由、拟用地位置和用地面积、拟建房层高和建筑面积、材料的真实性、合法性等内容。经村委会审查合格后，报伍家乡人民政府审核。

　　（三）审核阶段流程。由伍家乡人民政府负责牵头，于10个工作日内组织本级负责农经、自然资源和规划、住建、城管等工作的部门及各村委会实地踏勘, 并安排人员采集宅基地地理位置坐标及电力通信情况。根据踏勘情况提出审批建议，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。对不符合要求或规定的，将审核结果及时反馈给申请人并说明理由。

　　村委会根据伍家乡人民政府初审意见，提交村民代表大会讨论并张榜公示（5个工作日），公示期满无异议后由伍家乡人民政府将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》以书面形式及时报送至宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局。

　　（四）办证阶段流程。宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局收到伍家乡人民政府提交的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》后，于10个工作日内对申请人拟用地位置等内容进行审查。重点核查拟用地位置是否符合村庄规划和用途管制要求。审核通过的，上报录入系统内，并绘制标准的规划位置地图；不符合相关要求的，退回重新选址。审核通过后，由宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局核发《乡村建设规划许可证》并交付给伍家乡人民政府。伍家乡人民政府在5个工作日内，根据各级部门联审结果及村委会公示结果对农村宅基地申请进行审批，发放《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》，并报区农业农村局备案。

　　（五）资料归档。伍家乡人民政府负责统一收集农村个人建房相关文档资料，并于下一季度首月的5号前，将相关资料分别报区农业农村局、宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局备案。

　　五、农村宅基地和农房建房审批的监管和责任追究

　　（一）审批监管

　　1.申请人在取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后方可开工建设，并向伍家乡人民政府提出开工申请。开工前15日内，由伍家乡人民政府牵头，组织本级负责农经、自然资源和规划、综合执法、住建等工作的部门及各村委会现场放线定位，确定房屋的界址点和房屋建筑尺寸。移址新建的农户，必须在房屋主体完工后30日内拆除原宅基地上的建（构）筑物和其它设施，并按要求进行复垦耕种。

　　2.农村个人建房及宅基地审批在取得合法的批准文件之日起空闲二年以上的，依法注销其用地登记，原批准的宅基地由村集体收回。因家庭变故、家人身患重大疾病等特殊情况导致不能按期开工的，经伍家乡人民政府同意后到宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局办理规划许可证延期手续，依法申请一次延期，时限一年。

　　3.严格管理施工队伍。农村住房建设应当委托具有资质的建筑施工企业或持有县级住房和城乡建设部门认证的农村建筑工匠培训合格证书的农村建筑工匠施工。由区住房和城乡建设局负责对实施农村建房的施工企业资格进行认证，严禁无资质企业施工和施工企业聘用人员、个体工匠无证作业，区住房和城乡建设局负责加强业务指导。

　　新建、改建、扩建农村住房达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业施工，不得由农村建筑工匠承揽施工：

　　（1）建筑层数3层及以上的；

　　（2）建筑面积300平方米及以上的；

　　（3）建筑跨度6米及以上的。

　　4.严格管理建房安全。施工企业、个体工匠在施工过程中承担安全主体责任，建房村民与施工方应当签订施工安全责任书。鼓励施工企业、个体工匠根据行业监管规定为作业人员购买安全生产责任险、建筑施工意外伤害险等相关保险产品。施工过程中的安全由区住房和城乡建设局、伍家乡人民政府和建房所在的村委会进行监管，保证施工前建构筑物拆除安全、建设过程中的安全和施工质量。鼓励选用新型建筑材料，但建房施工不得使用不符合工程质量标准的建筑材料和建筑构件。严格施工现场管理，村民在建房过程中不得妨碍交通和影响公共设施，不得影响邻里单位、个人的正常生产和生活。房屋竣工后应及时拆除临时建（构）筑物及其它堆砌物，拆除时要选定有拆除资质的单位从事拆除工作，拆除前需制定拆除方案并报伍家乡人民政府、区住房和城乡建设局审批同意后方可予以拆除。拆除过程中要确保拆除安全，清理平整施工现场，确保周边环境卫生整洁。

　　5.统一管理建筑风格。由区住房和城乡建设局统一提供农村个人建房标准图集，无偿提供给建房农户选用，建筑风格一经选定和审批，不得擅自更改，农户个人自行设计建筑风格的需伍家乡人民政府审批。积极引导村民新建住房时与能源沼气、庭院绿化、美化同步建设，推进美丽乡村建设。

　　6.个人建房及用地经依法审批后，方可开工建设，竣工并经验收合格后方可申请不动产登记。

　　7.建房户需在房屋竣工后15日内提出验收申请, 由村委会上报，伍家乡人民政府牵头组织本级负责自然资源和规划、综合执法、住建等工作的部门及各村委会对农户自建房进行竣工验收。验收时重点检查是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房，是否拆除原宅基地等，对验收通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。验收合格后，依规办理不动产登记。办证后，村委会、伍家乡人民政府、区城市管理执法局对建成的宅基地需纳入日常动态管理。

　　8.符合村民建房条件，购买本村集体经济组织成员房屋和继承房屋的，经依法批准后，办理变更登记。

　　9.有下列情形之一的，办理宅基地注销登记，同时注销原土地使用证：

　　（1）原址改建、移址新建、举家外迁及农村五保户腾出的宅基地；

　　（2）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

　　（3）依法征收（征用），已对房屋进行征迁补偿的宅基地；

　　（4）因自然灾害等原因造成灭失的宅基地；

　　（5）村民一户一宅之外的宅基地（依法继承的除外）。

　　10.区农业农村局会同宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局、区城市管理执法局等部门探索联合巡查和综合执法协调机制，加强巡查、执法、查处力度。

　　（二）责任追究

　　1.区农业农村局、宜昌市自然资源和规划局伍家岗区分局、区城市管理执法局、区住房和城乡建设局等部门按各自的职责依法履行监管职能。涉及党员干部伪造资料骗取批准的，依法予以撤销并移送纪委监委处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。在农村个人建房及用地审批、监督、管理工作中，相关职能部门、伍家乡人民政府、村委会工作人员存在对建房资格、资料审核审批把关不严等情形的，由其所在单位或上级主管部门依照相关规定进行处理；涉嫌违纪违法的，移送纪委监委调查处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　2.新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋或复垦耕种的，由伍家乡人民政府上报相关职能部门按照相关规定予以处理。

　　3.建房村民有下列行为之一的，由伍家乡人民政府责令停止施工并进行整改，整改合格后，方可继续施工。

　　（1）未取得施工资质等级证书的企业或未取得资格证书的个体建筑工匠承担施工任务的；

　　（2）不按有关技术规范或使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；

　　（3）未按设计（通用）图纸施工或擅自修改设计图纸的；

　　（4）施工过程中存在安全隐患的。

　　4.在建房过程中，未依法进行施工的，依照相关法律法规予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　六、本办法由区农业农村局负责解释。

　　七、本办法自印发之日起施行，有效期2年。《伍家岗区人民政府办公室关于进一步规范农村个人建房的通知》（宜伍府办发〔2013〕76号）同时废止。施行期间上级国家机关有新规定的，从其规定。

　　附件：《1.伍家岗区农村宅基地办理流程；2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表；3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表；4.乡村建设规划许可证；5.农村宅基地批准书；6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》