一、出台背景

　　城镇老旧小区改造是民生工程、发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。宜昌市作为全国城镇老旧小区改造试点城市，市级层面有必要出台配套措施解决重点、难点问题，加快项目实施进度，确保实现各项既定目标，形成可复制可推广可借鉴的城镇老旧小区改造“宜昌经验”。为此，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、湖北省人民政府办公厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（鄂政办发〔2021〕19号）和《市委办公室、市政府办公室关于印发《宜昌市城镇老旧小区改造试点工作实施方案》的通知（宜办发〔2019〕21号）的文件要求，起草了《宜昌市城镇老旧小区改造提升五年行动（2021-2025年）实施方案》。

　　二、主要内容

　　（一）明确改造思路。践行以人民为中心的发展思想，牢固树立“公园城市”理念，以“党建引领筑基、共同缔造聚力、治管并举固本”为主线，按照“打造完整社区、推动城市运营、夯实基层治理”的要求，遵循“基础类应改尽改、完善类能改则改、提升类积极推进”的原则，以“优化环境、完善功能、营造场景”为重点，推动城镇老旧小区改造。

　　（二）制定工作目标。到2022年底，各地形成较完备的城镇老旧小区改造制度框架、政策措施和可持续发展工作机制，到2025年底，全市基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　（三）确定改造范围。城区及各县市（城关镇）范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区。

　　（四）划定重点任务。

　　1.从加强统筹谋划方面安排了4项任务，具体为：

　　（1）开展调查评估。根据《完整居住社区建设标准（试行）》以及《宜昌市城镇老旧小区改造评估标准》，开展全面调查摸底，并实现坐标定位，分类评估，登记造册。

　　（2）编制规划计划。以国民经济社会发展规划和国土空间规划为依据，充分考虑城市短板，对应相关改造要求，结合各项创建活动，编制规划和计划。

　　（3）推进连片改造。突出“留改拆建控”并举，综合考虑土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等维度，统筹实施城镇老旧小区改造及周边高度关联的城市更新、租赁住房、历史文化街区保护等项目，改建、新建基础设施和公共服务设施。

　　（4）提升改造水平。建立专家库，与大专院校成立研究中心，建立社区规划师制度，组建共同缔造工作坊，不断提升城镇老旧小区改造的策划、投资、规划、建设、运营等专业化水平。

　　2.从精心组织实施方面安排了13项任务，具体为：

　　（1）明确实施主体。采取委托市属、区属国有企业，通过“投资+设计+施工+运营”一体化招标吸引社会资本作为实施主体，具体负责项目建设各项工作。

　　（2）推动社区治理。开展基层协商，将“成立自治组织、签订居民公约、拆除违建、出资改造、接受后期物业管理”作为改造计划申报的前置条件，实施加装电梯的老旧小区优先纳入改造计划，原则上加装电梯数不少于10%。开展城镇老旧小区“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，全面推广运用“宜格微治理”平台，广泛发动小区居民参与改造，不断提升居民运用线上线下多维度多层面协商议事能力。

　　（3）强化示范引领。在统筹协调、项目生成、资金分担、市场参与、金融支持、群众共建、项目推进、资源利用、长效治理等方面做好探索。逐步营造邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等场景。

　　（4）注重历史传承。改造中，加强对历史文化街区、历史建筑、传统街巷肌理、风貌建筑和古树名木进行保护和传承。

　　（5）编制改造方案。改造方案包括项目基本情况、居民意见调查、现状主要问题、改造内容及方式、改造风险评估、投资概算、资金筹措及平衡方案、智慧小区建设、长效管理方案等内容。

　　（6）加强资金筹措。通过居民合理出资、政府财政支持、企业单位投资、原产权单位补助、管线单位出资、公共收益补充、申请专项债券额度、金融机构信贷支持、社会力量参与等渠道筹措改造资金。

　　（7）规范资金使用。按政策规定规范各级财政资金使用。基础类改造主要由财政资金解决；完善类、提升类改造由政府、居民、社会资本共同筹措。门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后等改造费用由居民自行承担；电梯加装部分可以提取个人住房公积金。

　　（8）项目有序实施。建立适合城镇老旧小区改造的质量安全监管机制及相关配套制度。严格落实工程招投标制度。加强对改造过程中监督管理。鼓励采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。实施中，各方要予以配合。改造后，审计部门及时介入，开展审计监督。

　　（9）消除安全隐患。对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不全、适修性较差，且被鉴定为C级、D级的危险房屋，可以采取维修或拆除的方式进行整治，并优先配套建设服务设施，提升环境品质。

　　（10）植入新兴业态。采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、对接电子商务平台等手段，引入社会资本从事产业投资、产业运营，开展生活服务，布设智能终端，对接公用事业服务平台，为居民提供线上线下服务。

　　（11）推动违建拆除。在改造中坚持“先拆违后改造”原则，对建筑物立面、屋顶、四周及附属设施私搭乱建的各类违法建（构）筑物进行有序拆除。

　　（12）物业先行介入。鼓励实施主体采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，依法依规签订小区物业服务合同，优提前开展物业服务。对提前介入改造，能严格执行物业管理制度并经考核评定达标的给予补助。

　　（13）健全长效管理。依法依规成立业委会，提高业委会履职能力。各县市区负责老旧小区改造的国有投融资平台成立“红色物业”，进行托底有偿服务。制定长效管理方案，推进物业管理全覆盖。健全住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，原则上老旧小区受益居民按小区内居住房屋建筑面积筹集住宅专项维修资金。

　　3.从完善支持政策方面安排了7项重点任务，具体为：

　　（1）加快项目审批。将老旧小区改造各类审批事项纳入工程建设审批体系，开展联合审查，优化项目立项、用地、规划审批程序，简化施工许可证办理手续，提升项目审批效率。对不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，以及不涉及规划条件调整的项目，无需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，无需办理建设工程竣工规划核实，可不申请办理施工许可。改造项目完工后，由项目建设单位召集相关部门、参与单位、居民代表等进行项目联合验收。

　　（2）突出用地保障。在不违反规划且征得居民同意的前提下，支持整合小区内空地、腾空土地及周边存量土地，建设物业服务用房等配套设施和公共服务设施。对利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，5年内可继续按原用途和土地权利类型使用土地，可不增收土地价款，可实行用途兼容。

　　（3）金融税收支持。支持发行地方政府专项债券。支持实施主体进行融资。创新城镇老旧小区改造方式和融资模式，在不增加政府隐性债务负担前提下，鼓励将多个城镇老旧小区与相邻的棚户区、老城区、老旧厂房、城中村、集贸市场、停车设施、商业设施等改造（建设）项目统筹，通过项目整合、设计施工一体化、片区化改造等方式，引入社会资本参与有关设施的设计、建设、运营，实现资金回报平衡。

　　（4）整合存量资源。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对既有用房实施改（扩）建，开展养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区服务，加强社区阵地规范化建设，不断完善社区管理服务功能。

　　（5）鼓励加装电梯。将老旧小区住宅加装电梯工作纳入社区协商议事协商。利用政务信息服务平台，开展项目咨询、调解、受理和预审服务。以政府购买服务方式，开展培育、指导、巡查工作。建立电梯企业、设计单位、社区规划师、法律顾问、志愿者参与的“一站式”服务平台。统筹加装电梯与城镇老旧小区改造工作。推广井道工厂化制作，现场装配式安装。鼓励在符合消防、结构安全等相关规定的前提下实现平层入户。

　　（6）完善停车设施。建立完善弹性停车、错时开放、潮汐停车、共享停车等机制。在小区周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位。在改造中完善充电电源配置和布局，加大充电桩（站）建设力度。对不涉及土建工程的机械式立体车库，无需办理用地、规划、环评和施工手续。鼓励在老旧小区改造中建设立体停车设施。鼓励停车位信息化改造。

　　（7）探索新型技术。加大应用大数据、物联网、第五代移动通信、“互联网+”、绿色建筑等新技术，深化城市大脑应用，高水平打造未来社区应用场景。通过透水铺装、绿色屋顶、下沉式绿地、雨水花园、生物滞留设施等方式推进老旧小区海绵化改造。加大建筑加固、结构防水、磷石膏建材、预制装配式建造、电梯加装、日常生活智能化在老旧小区改造中的应用研究。

　　（五）细化实施步骤。按照前期准备、组织实施、巩固提升等3个阶段细化步骤，从而达到建立健全长效管理制度，提升改造水平，促进城镇老旧小区提档升级的目的。

　　（六）建立保障措施。包括加强组织领导、广泛宣传引导、强化督导考核3个方面。

　　三、适用对象

　　各县市区人民政府、宜昌高新区管委会，市政府各部门和各直属机构，被改造老旧小区居民。

　　四、执行标准

　　按照《市委办公室 市政府办公室关于印发〈宜昌市城镇老旧小区改造试点工作实施方案〉的通知》、《宜昌市城镇老旧小区改造提升五年行动（2021-2025年）实施方案（送审稿》等相关政策执行。

　　五、注意事项

　　自发布之日起实施，有效期5年，原有文件中与本文件不一致的，以本文件为准。