西陵区袁某某与某物业公司物业纠纷调解案
栏目: 宜昌市司法局 -部门新闻 发布时间:2022-05-16
西陵区袁某某与某物业公司物业纠纷调解案
日期:2022-05-16 15:24来源:宜昌市司法局
责任编辑:司法局

  西陵区袁某某与某物业公司物业纠纷调解案

  【案情简介】

  宜昌市某物业管理公司将某小区业主袁某某起诉到西陵区人民法院,诉请袁某某支付从2007年1月至2017年12月期间拖欠的物业管理费4103元以及滞纳金4488元,共计8591元。法院在征求双方当事人意见后,决定启用“诉调对接”机制,将该案委托给街道人民调解委员会进行调解。

  【调解过程】

  街道调委会受理案件后,立即指派经验丰富的调解员开始工作。通过仔细查阅卷宗、走访小区居民和物业工作人员,调解员认为该案时间跨度比较长、涉及的法律问题比较复杂,遂邀请社区工作人员和法律顾问组建专班共同参与调解。

  经调查,该小区建成于2003年,业主袁某某于2004年入住并与该物业公司签订《物业管理委托书》,入住后袁某某一直按时交纳物业管理费,直到2007年家中发生了入室盗窃案件,家中财物损失达1万余元,报警后也一直没有破案。袁某某认为是因为物业公司配备保安人数不够、小区日常管理不严格、未安装摄像头等原因,导致该盗窃案件的发生及难以侦破,提出应当由物业公司对其财产损失承担责任。袁某某与物业公司进行了多次沟通协商均未能达成一致意见,于是袁某某拒绝交纳物业管理费,表示要用物业管理费抵扣家中财物损失。

  调解专班对该案分析研判后认为:本案涉及财产数额并不大,且都有和解的意愿,调解的重点是劝导双方相互理解,互作让步。而让双方互相理解让步的前提,就是要以事实为依据,以法律为准绳,让双方当事人了解相关法律规定,明确自己的权利义务。

  为此,调解员把双方召集在一起,邀请法律顾问为双方释法明理。首先,被盗造成财产损失和拖欠物业费是两种不同的法律关系,物业公司收取物业管理费是基于物业公司与业主签订的物业服务合同,物业公司按照合同约定提供了物业服务,业主就应当按照合同约定交纳物业费,业主家中被盗不是拒绝交纳物业费的理由。其次,业主家中被盗造成的财产损失,其直接责任应当由盗窃者来承担,但是,如果物业公司对该案件的发生有过错的,物业公司也应当承担一定的责任。第三,至于物业公司是否有过错,关键要看物业公司是否按照法律规定及合同约定完全履行了管理服务义务,如果物业公司在安保措施和防范工作等方面不存在疏忽和过失,尽到了管理、保障义务,则物业公司就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。

  经过法律顾问耐心细致的讲解分析,双方当事人终于搞清楚这起案件背后的法律关系。此时,调解员抓住时机加以情理疏导,让业主袁某某认识到拒交物业费是没有道理的,即便到了法院也会败诉,而其家中被盗造成的财产损失,要依法依规来主张。随后调解员劝导物业公司也换位思考,体谅业主家中被盗后的心理感受,以及其财产损失长期得不到赔偿或补偿而积压在心中的怨愤。物业公司负责人当场表示只要业主补齐所欠的物业管理费,可以免予追究滞纳金。

  眼见双方都已经有所松动,为了彻底解决这一牵扯十四年之久的矛盾纠纷,调解员继续组织双方探讨物业公司在这起盗窃案件中是否应当承担责任。调解员综合前期到小区和物业办走访调查的情况,表明当年小区日常配备的工作人员确实只有一名保安,且小区内没有安装摄像头,但是也有一定的历史原因,比如该小区的物业管理费收取标准非常低,仅为每月0.3元/平方米,且当时技防措施有限,小区的基础设施比较差等等。综合来看,当年确实由于各种历史原因,物业服务很可能存在一些不完善的地方,但物业公司是否有过错、是否应当对该起被盗案件承担责任也确实不太好判断。于是,调解员继续引导双方互商互谅:一来以后物业公司和业主还要长期相处,抬头不见低头见的,还是要以和为贵;二来继续打官司耗时耗力,对大家都没有好处,建议彼此各退一步,力争和平解决纠纷。经过调解员苦口婆心的劝说,双方均表示愿意作出一定的退让,并最终达成协议。

  【调解结果】

  双方达成如下调解协议:1.袁某某交纳2007年1月至2017年12月期间拖欠的物业管理费4103元,并承诺以后每年按时足额交纳;2.物业公司放弃追索滞纳金,并在袁某某交纳2018年1月之后的物业管理费时免除1000元;3.袁某某不再就2007年家中被盗事件向物业主张责任。至此,一件牵涉十四年之久的物业纠纷积案得以成功化解。

  

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