（一）制定条例是提升基层社会治理水平，推进市域社会治理体系和治理能力现代化的重要举措。党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》指出，“十四五”期间要努力实现“社会治理特别是基层治理水平明显提高”的目标。住宅小区物业管理具有扎根基层、贴近群众、覆盖广泛的特点，是加强和创新基层社会治理的重要切入点。推进住宅小区物业管理全覆盖并使之逐步走上法制化、规范化轨道，可以提高城市管理水平，促进社会和谐稳定，有利于构建与城市经济社会发展相适应的共建共治共享社会治理新格局。

 

　　（二）制定条例是提高人民群众生活品质，实现高质量发展的重要举措。增进民生福祉是发展的根本目的。随着经济发展、社会进步，人民群众对过上美好生活有了更高的期待，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，居住环境的改善已成为广大人民群众的迫切愿望。物业管理是满足居民生活需求和居住品质的重要保障，制定出台条例可以进一步提高物业管理和服务水平，有助于营造良好的居住环境，提高人民群众的获得感和幸福感，满足人民群众对美好生活的需要。

 

　　（三）制定条例是解决住宅小区物业管理突出问题，预防和化解物业服务纠纷的重要举措。近年来，随着物业服务需求日益增大，物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题。特别是国家取消物业服务企业资质认定后，行业准入门槛降低，物业服务层次偏低、能力不足、质量不高等问题日益显现，导致物业服务纠纷频发。因此，我市迫切需要制定一部切合市情实际的物业管理条例，进一步细化、补充上位法相关规定，着力解决住宅小区物业管理突出问题，提升物业服务水平，推动物业管理行业高质量发展。

 

　　二、条例主要内容

 

　　条例共五十六条，包括总则，业主、业主大会和业主委员会，前期物业管理，物业服务与管理，物业的使用与维护，法律责任和附则等七章内容。

 

　　（一）关于总则。该章主要规定了立法目的、适用范围以及部门职责等内容，并对相关概念作了界定。条例注重强化党建引领，将其作为住宅小区物业管理的基本原则，明确要建立健全社区（村）党组织领导下的多方联动机制，并鼓励业主中的中共党员积极参选业主委员会委员、候补委员。条例构建了“县级以上人民政府统筹协调、相关行政主管部门对口监管、街道办事处和乡镇人民政府属地管理、居（村）民委员会协助配合、行业协会自律管理”的监督管理体制，同时吸纳了新冠肺炎疫情防控工作经验，明确了突发公共事件应对期间管理机制（第三条至第八条）。

 

　　（二）关于业主、业主大会和业主委员会。该章主要明确了业主大会的筹备、成立、会议制度和议事规则以及业主委员会的产生、组成和管理制度等内容。条例强化了业主委员会履职能力保障，规定了业主委员会候补委员制度（第十八条）、业主委员会委员补贴（第二十六条）以及业主大会会议、业主委员会会议无法召开时的救济措施（第十五条、第二十二条）。条例加强了业主对业主大会及业主委员会的监督，规定了会前公示制度并强化了投票表决监管（第十六条），对会议作出的决定进一步予以规范（第二十三条），明确了应当每年向业主公布的资料和情况清单（第二十四条），规定了业主委员会财务管理和审计制度（第二十五条）。

 

　　（三）关于前期物业管理。该章主要规定了前期物业服务人的选聘、物业承接查验以及物业的交付等内容。条例进一步加强对物业承接查验的监管，要求街道办事处、乡镇人民政府应当派代表参加承接查验，并明确了建设单位对承接查验发现的问题进行整改的时限和新建住宅建设项目专业经营设施设备的交付时限（第二十八条、第二十九条）。

 

　　（四）关于物业服务与管理。该章主要规定了物业服务人的权利和义务、退出和交接以及物业服务的终止和延续等内容。条例结合我市实际，在上位法基础上进一步充实了物业服务人应当履行的义务（第三十三条）、应当公示的信息（第三十四条）以及在物业服务活动中的禁止行为（第三十五条），并明确了物业服务收费调整机制（第三十七条）。为了加快推进物业管理全覆盖，条例明确对未实施物业管理的老旧住宅小区可以实施基本物业服务，并授权市人民政府制定具体实施办法（第四十二条）。

 

　　（五）关于物业的使用与维护。该章主要规定了共有收益的使用与管理、车位和车库的划定与使用、住宅小区内的禁止行为等内容。条例注重回应民生关切，针对人民群众普遍反映的住宅小区内存在的突出问题，如高空抛物、电动车辆乱停放（第四十四条）、“住改商”（第四十五条）、车位和车库“只售不租”（第四十七条）、新能源汽车充电难（第四十八条）、既有住宅增设电梯难（第四十九条）等，都进行了规范。

 

　　（六）关于法律责任。该章主要对专业经营单位不接收专业经营设施设备和物业服务人不按照规定办理交接手续、拒不退出住宅小区设定了法律责任，并在上位法基础上对执法主体等内容进行了细化（第五十二条、第五十三条）。