宜府办发〔2023〕5号

各县市区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　城镇老旧小区改造是国家重大民生和发展工程，是解决3个“2亿人”住房问题的重要途径。为大力推广“当阳模式”，推动城市更新升级，共同缔造美好环境与幸福生活，经市人民政府同意，现就进一步加快城镇老旧小区改造通知如下：

　　一、坚持系统推进，实施成片改造

　　（一）拓展改造单元。按照“体检查病、连片改造、系统治理”的原则，突出筹资及管理，打捆相关需求，做大项目规模。每个县（市、区）原则上集合1—3个项目包，实施片区化改造、街区化更新、规模化经营、市场化运作，打造完整社区。

　　（二）优化改造方式。改变以往单纯整治方式，坚持“留、改、拆”多措并举，对标完整社区建设标准，整合片区老旧小区、道路、公共空间、低效资源，利用社区闲置资产，提升空间利用效率，消除各类安全隐患，推动小区与公共区域设施有机衔接，不断完善小区功能。可利用闲置用地建设社区配套用房。可收购存量住房开展运营。整合电梯加装、室内装饰、建材等行业资源，为存量住房更新改造提供“一站式”服务。

　　（三）解决突出问题。重点解决适老化等群众反映强烈的问题，推动既有住宅电梯“应装尽装”，鼓励平层入户，因地制宜建立一、二层住户利益补偿机制。可提取房屋权利人的父母或子女住房公积金用于加装电梯，加装电梯基础工程可作为公共投入纳入老旧小区改造。推广“宜邻驿站”等集成式服务模块，统筹解决党群议事、幸福食堂、群众活动、“4点半课堂”、无人售卖、电动自行车充电等居民生活方面的问题。同步推进居家和公共设施适老化改造，加强无障碍环境建设。

　　二、坚持市场主导，拓宽筹资渠道

　　（一）优化实施主体。发挥国有平台作用，按照“借、用、营、还”一体化运作模式，策划项目、争取资金、推进建设、运营管理。通过“平台+专业企业”模式吸纳社会资本参与，推动存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业服务，实现全过程工作闭环。

　　（二）加大金融支持。鼓励银行等金融机构创新金融产品，在贷款额度、利率定价、担保方式等方面对小区改造给予差异化政策支持，通过整体授信方式向项目实施主体投放长期低息贷款，并设置一定宽限期，缓解项目前期还款压力。

　　（三）拓宽还款来源。坚持市场化理念，突出资源、资本、资金转化循环，推动项目可持续运营。建立“整合、共享、挖潜、复合”的存量资源盘活机制，将改造形成的充电桩、地下管网、弱电管廊以及属于政府机关和地方国有企事业单位的停车位使用权、闲置房屋和资产等资源授权给项目实施主体，以停车费、物业费、广告收入和经营收入等作为还款来源。支持项目实施主体利用存量资产发行REITs，通过精准定位、提升品质、完善用途，丰富存量资产功能、提升资产效益。允许项目实施主体以未来现金流、相关设施未来收益作为还款来源。

　　（四）统筹各类资金。统筹中央补助资金、部门专项资金、财政配套资金、政府专项债券等，推进项目建设运营。实施共同缔造，推动产权单位、专营单位出资参与改造，引导居民通过个人出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、使用住房公积金以及投工投劳等方式，合理分担改造投入。各级财政资金可作为投资补助、项目资本金、贷款贴息等使用，地方政府一般债券和专项债券重点向城镇老旧小区改造倾斜。

　　三、坚持智慧赋能，加强“底盘”建设

　　（一）运用智慧平台。建设智慧物业管理服务和社区消费平台，打通物业服务和社区生态的通道。积极运用全省城镇老旧小区改造信息管理平台，组织居民全过程参与前期规划、过程实施和后期管理；通过线上调查，自动统计分析小区居民的改造意愿、对改造方案的意见和满意度；创新设置“随手拍”功能，收集小区居民反映的问题和意见建议，及时反馈有关职能部门，推动问题解决。

　　（二）打造智慧物业。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，拓展智能门禁、车辆管理、视频监控等物联网和云服务，降低小区物业管理人力成本，提升物业智慧管理服务水平。建立小区业主电子表决系统，切实解决业主大会召开、维修资金使用、公共收益管理等群体决策难问题。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，促进“互联网+政务服务”向社区延伸，更好满足居民对数智生活的多样化需求。

　　（三）建设智慧社区。加强智慧社区基础设施建设，完善社区政务、便利店、智能快递柜等自助便民服务网络布局。合理布局建设社区公共安全视频监控点，推进“雪亮+”智能化应用。加强社区信息交流无障碍建设，充分考虑未成年人、老年人、残疾人等群体的基本需求，提供适老化和无障碍服务。

　　四、坚持共同缔造，夯实基层治理

　　（一）坚持党建引领。充分发挥基层党组织作用，将党支部建在小区上、党小组建在楼栋上，推进小区党组织建设全覆盖，以社区、小区党组织引领小区改造，形成改造管理的“主心骨”。改造项目相关各方成立临时党支部，建立多方参与、沟通顺畅的全过程协商共治机制。结合“一下三民”实践活动，完善下沉社区党员干部参与改造及长效治理的机制，督促在职党员干部到居住小区参选小区党支部和业委会，选优配强基层力量，加强小区治理。

　　（二）推动多方参与。广泛开展美好环境与幸福生活共同缔造活动。培养居民自治意识，把成立小区党组织、建立自治组织、签订居民公约、拆除违法建设、捐资参与改造、接受后期物业管理并交纳费用“六必须”，作为申报改造计划的前置条件，并将改造标准与居民出资额、小区公共收益让渡情况等挂钩。借助专业设计团队、社区社会组织等第三方力量，做实社区规划师制度，发动居民全过程参与改造和后期管理。

　　（三）强化后期管理。通过“先服务、后付费”方式，由项目实施主体成立“红色物业”承接改造后的物业服务，提高市场占有率，实现规模化效应，巩固改造成果。对提前介入改造、能严格执行物业管理制度并经考核评定达标的小区可给予补助，补助资金专项用于小区公共部位及共用设施设备维修。

　　五、坚持多方联动，强化跟踪问效

　　（一）加强组织领导。各地要成立党政主要领导挂帅的领导小组和工作专班，建立联席会议制度，形成市级谋划指导、县级统筹实施、平台落实资金、街道社区协调、居民自治参与的五级联动机制，强力推进老旧小区改造。

　　（二）加强统筹调度。各地要加强统筹协调，坚持每月调度，及时研究解决相关重大问题。要明确相关部门、单位和社区责任分工，形成工作合力，共同破解难题，确保项目顺利推进，取得预期效果。要建立与上级主管部门、金融机构的常态化沟通协调机制，随时掌握申报政策、支持方向、时间节点、审查要点等工作信息，提前介入项目策划，加强工作指导，提高项目申报成功率。

　　（三）加强考核监督。每年对各地、各相关部门和单位实施老旧小区改造的工作情况进行考核评估，强化激励和奖惩。把小区党组织和业委会组建率、电梯加装率、垃圾分类自治率、物业费收缴率以及居民参与度和满意度，作为老旧小区改造绩效考评的重要内容。监察部门要将老旧小区改造工作纳入解决人民群众“急难愁盼”问题专项监督范围，强化纪律监督。

　　宜昌市人民政府办公室

　　2023年1月31日

　　(此件公开发布)

　　宜昌市人民政府办公室2023年1月31日印发