智能化道闸系统、智能门禁系统、旧楼加装电梯，还即将安装集中供暖……这些现代化智能物业管理，竟全部都在武昌区一个老旧小区里得到实现。 昨日，武汉晚报记者从武昌区房管局了解到，今年武昌区正在探索老旧小区的物业管理“新模式”，这种业主自治模式值得在全市推广。

　　积玉桥小学的徐庆秋老师每天下班开车回家，通过智能车辆道闸系统的自动识别功能， 就能直接进入小区；到了自家门栋前，刷卡开门到家。 65岁的张晓久爹爹每天清晨天不亮，“嘀”的一声，就从小区新安装的大门门禁系统上刷卡出门锻炼。
　　他们都是武昌尚隆苑社区积玉小区业主。 这个建成使用20年的老旧小区， 有两栋7层楼房、9个门栋，126户居民，一直没有物业公司愿意接管。
　　2013年， 小区居民、73岁的陈正兴爹爹找到积玉桥街道，与街道工作人员一起找到武昌区房管局，物业方面负责人告诉他们： 一定要成立业主自治管理委员会，才能让小区的管理更规范、更安全。
　　陈正兴爹爹决定挑起这个重担，他四方奔走、邻里相告，终于与小区5名志同道合的业主，共同成立了业主自治管理委员会。5名业主自治管理委员会成员分工合作，分别管理起了卫生、财务、治安、文体活动等几个方面，陈爹爹则负责小区工作的统一协调管理。
　　“没钱难办事！ ”陈爹爹说，自管会刚刚成立，经费特别有限。一开始，陈爹爹与自治管理委员会核心成员商量， 挨家挨户上门收集意见， 收取每户每月20元的“治安费”，来维持小区的日常管理。“治安费”中包含3名保安的聘请费、楼道保洁费等。
　　可是，仅维持治安与保洁，对小区管理来说远远不够。 陈爹爹又发动9个门栋骨干分子，在征求所有住户同意后， 规定小区业主每辆车每个月收取60元的停车费。 自管会委员陈正兴还专门到一些新型物业小区学习先进的管理办法。 2014年积玉小区在小区老铁门上改装了一个可刷卡进出的识别器。

　　从智能停车到集中供暖

　　“人进出容易管理，车进出就麻烦多了。 ”为了让小区里的车和谐进出、停放，2016年，陈爹爹考察了新小区的物业管理， 给自己的老小区内空地也划上了停车线，规划出37个停车位。同时，他征求全小区业主同意，重新安装了一批最新式的带有自动识别功能的智能车辆道闸系统，更换了最新式的智能大门。
　　“之前没划线、没智能停车系统，不仅常有外来车辆进小区乱停，还常为停车刮擦发生争执。 ”业主徐老师说，现在只要在电脑里登记过车牌的小区业主车辆，通过识别系统就能直接进小区，先回先停，整齐有序。
　　今年， 武汉市将在老小区中推行加装电梯的消息传来后，陈正兴又在小区业主们的“鼓动下”动起了心思。“小区里老人多，上下楼特别不方便。 ”他与5名自管会核心成员一起， 在9名楼栋骨干分子配合下，一家一户地收集意见，一个月前小区内所有的业主都已签字同意加装电梯。
　　“生活质量提高了，幸福感才能提高！ ”最近，为了给小区里的居民用上集中供暖，陈爹爹冒着酷热又忙开了。

　　老旧小区自治模式值得推广

　　记者就此采访了武昌区房管局物业方面的负责人。 据介绍，今年武昌区将对428个老旧小区进行拓面提质，以公益托管、市场接管、业主自管、共管等4种形式实现武昌区物业小区全覆盖。 积玉小区居民自治的形式，正是武昌区将在老旧小区中推行的“新模式”。
　　武汉市物业管理协会秘书长顾玉兰介绍， 武汉市目前约有物业管理小区近3000个，老旧小区数量尚未完全统计。 老旧小区与新型智能化管理小区最大的区别有几点，如服务标准、管理费用、小区的硬件环境等。而在老旧小区的物业改造工作中， 费用是其他物业管理服务最大的“心头梗”。 积玉小区这样的老旧小区能够通过小区公共收益，在解决费用问题的基础上，提升服务标准，提高小区硬件环境，这种自治模式值得在全市进行推广。
　　顾秘书长也提到，老旧小区除了费用与环境问题，后期改善后的管理问题也是一大难题。 一般需要小区有能力强的公益业主代表， 具有一定的专业管理能力或者很强的学习能力。

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