江寓公司长时间不退租金？

当代云谷要延期3个月交房？

雅居乐花园的开发商涉嫌虚假宣传？

和昌光谷未来城新房漏水严重，开发商推脱不处理？

本期《行风连线》有请——武汉市房管局！

记者调查

吴先生2020年到武汉工作，希望留汉发展。去年9月底，他在江寓公寓承租康桥小区房屋，租金1400多元。今年4月的一天，房东突然造访，要求吴先生等租户立马搬走。吴先生无奈选择退租。

然而，江寓公司却迟迟不退押金和多余的房租。从答应好的30天推到30个工作日，30个工作日又推到3个月，吴先生至今都没有等到退还的3800块钱。记者拨通了江寓公寓官网的咨询电话，客服回复称：会做加急处理，没有准确的退款时间。

吴先生也曾向市长热线等进行投诉，结果并不满意。吴先生说，之前在上海租房的时，也遇到过房东突然要求自己提前搬离的情况，当时上海市相关部门处置及时，让自己很满意。

武汉市房管局房屋租赁管理处处长 徐磊

首先，对吴先生的遭遇表示遗憾。江寓公司出现的问题与我们目前正在培育的房屋租赁市场不相适配。

近几年，规模化、机构化、专业化的租房租赁市场兴起。通过长租公寓方式，为市场导入专业化服务，给租客提供了更好的租房体验。2020年疫情过后，武汉房屋租赁市场还处于恢复期。江寓公司是武汉市最大的一家住房租赁公司，俗称长租公寓。俗话说“船大难调头”，受疫情影响企业经营突然停滞，无力支付房东的租金，便对租客提出了退租要求，给租客造成不便与损失。对于长租公寓面临的退租风波，作为市场管理部门，我们多次约谈江寓公司，了解公司的实际经营状况，并对该公司提出要求，保证其后续资金的注入。

为加大系统性风险管控力度，近期，我们将联合七部门，出台进一步加强住房租赁市场管理工作的通知。建立资金监管机制，最大限度维护租客及房东的合法权益。

在企业生产经营过程中，房管部门起到信用管理作用，并对其违规行为做出相应的行政处罚，无法从根本上解决企业的经营问题。若企业与消费者存在合同经营纠纷，属于民事行为关系问题。针对案例反映的问题，我们已要求江寓公司与租客保持有效沟通，及时兑付租金。针对江寓公司没有及时退付租金的行为，我们已经扣除了相应信用分，并在官网公示。我们将再次约谈该企业，请他们拿出具体时间表和解决措施。我们将及时完善长效机制，补齐短板。把“为民办实事”始终放在心上，从点滴小事做起，把督促江寓公司退付租金和押金的事做实，让群众满意。

专家点评

华中师范大学社会福利研究中心主任、教授 梅志罡

案例反映出几方面问题：

一是机制问题，市场化的房屋租赁行为属于新生事物，房管部门需要在原有的国有房屋租赁机制的基础上，加大对市场化房屋租赁企业监管力度。目前，监管体系还有需要完善的地方。

二是房管部门要做好市场风险监管机制，及时发布市场风险监管预告，让房屋租赁企业和房屋租赁户双方明白市场风险是什么，应该注意哪方面。面对突发状况，房屋租赁市场面临“黑天鹅事件”风险。如果我们及时发布相关信息，房屋租赁企业和租户都可以提前做好应对措施。目前，房管部门的市场风险监管工作还不到位。

三是要建立房屋租赁资金风险监管机制，像住建部门保障农民工工资制度，法院的预先赔付制度等，房管部门也要建立类似保障制度，一旦出现问题，通过资金风险监管及时止损。

嘉宾们强调“为人民服务”，理论学习与实际工作相结合。我们希望房管部门发扬“追求卓越、敢为人先”的城市精神，大胆往前走。让监管离市场更近一些，让监管里群众的需求更近一些，建立起长效监管机制。如建立租赁市场的风险保障金制度，既是对租赁企业的风险约束，也是对租户的风险保障。

群众对房管部门的满意度提高了，可以更好推动我市整体市场经营环境、人才环境等的全面发展。希望房管部门从制度创新入手，从建立有效风险管控机制出发，多一些创新举措。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

《行风连线》节目结束后，就吴先生反映的江寓公司拖欠租金问题，我局高度重视，当即与江寓公司联系。目前，江寓公司已联系当事人，退还相关租金。

听众一：家住硚口路125，家中房屋倾斜严重，担心存在安全隐患。

业主反映的问题，我是今天才第一次听到。如果肉眼可以看到明显倾斜的情况，我们会马上让区房管工作人员及时跟进了解情况。属于危房的，我们按照房屋安全管理条例要求业主单位进行治理。如果是因为周边施工造成的，由施工单位承担相应的责任。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

《行风连线》节目结束后，我局高度重视，立即组织硚口区房管部门工作人员前往现场勘查。该房屋为一幢八层钢混结构住宅楼，框架承重体系，柱、梁、板等房屋主体结构构件基本完好，暂未发现房屋主体结构安全隐患。未发现投诉人反映的房屋倾斜现象，现场居民反映的房屋裂缝实为房屋隔断墙体抹灰层开裂，不影响房屋主体结构安全。

听众二：洪山区华大家园小区，房屋漏水严重。2018年反映过，房管部门也上门整改过，但漏水问题未解决。

房屋渗水问题，如果是在保修期内的话，开发商应该承担保修责任。如果是保修期外的话，要分几种情况：如果是房屋的年限过长自然损坏造成的漏水，可以动用维修资金进行修理。如果是人为损坏，要由行为人来承担相应的维修责任。

节目结束后，我们会再次去现场进行查勘，并查看当年的维修方案是否科学合理。如果是工程的质量问题造成再次渗水，我们会督促维修单位进行整改。如果是方案不合理，也会督促其承担相应的责任。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

7月20日上午，我局组织洪山区房管局、物业企业和维修单位前往华大家园与冷女士现场核实情况。经了解，其反映外墙漏水部位为2018年申请使用维修资金对屋面渗水部位维修的侧面，仍在维修质保期内。

目前物业企业已联系原维修单位将渗水部位外墙瓷砖全部凿开，拟在查明渗水原因后，继续维修解决外墙渗水问题。我局现场要求物业企业做好沟通解释，并要求维修单位拿出切实可行的维修方案，彻底解决业主外墙渗水问题，物业企业及维修单位均已作出维修承诺；同时，我局要求洪山区房管局加强跟踪督办，主动联系辖区街道、社区，共同督促物业企业积极协调维修单位和业主确定施工方案，并及时掌握工程进度，彻底解决维修问题。

听众三：和昌光谷未来城新房3月交付，现在漏水、家具泡水损坏，后经查勘确认为主排水管堵塞造成，但开发商推脱不处理。

关于听众反映的和昌光谷未来城房屋质量问题，我们节目结束后会安排人员到现场进行查看，核实是否存在这些问题。同时，我们也会第一时间通知辖区的监管部门，就质量问题进行认定。

如果问题属实，房管部门肯定会保障公众合法权益。我们会督促开发企业及时的就反映的问题进行整改。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

经查，和昌光谷未来城由武汉顺民房地产开发有限责任公司开发建设。2021年7月20日，针对投诉人反映的房屋漏水问题,我局约谈了开发企业，开发企业反馈该项目5号楼于2020年12月25日完成建设工程竣工验收备案手续，于2021年1月1日开始交付业主使用，投诉人于2021年4月11日办理了收房手续。开发企业在收到投诉人反映空调冷凝水泄露导致室内家具受损问题后，已积极协调各施工单位进行了维修。当日我局联系投诉人进一步了解情况，投诉人反馈其购买项目开发企业已对问题正在进行维修解决。

目前维修进展情况：一是已完成隐蔽空调冷凝水排水主管清理疏通；二是已完成室内积水进行了清理，拆除了浸水的复合木地板；三是已完成吊顶、木地板、墙面乳胶漆修复；四是对室内门和鞋柜底板正在采购材料，将于2021年7月底完成维修。我局已要求东湖高新区房管部门督促和跟踪开发企业的维修进展情况。

听众四：购买当代云谷房屋，签合同时为精装房，现改为毛坯房，又称要延期3个月交房，需要相关部门督办处理。

关于您刚才提到的精装房改成毛坯房的问题，我们要核实开发企业当时向房管局提交的预售方案，备案的交付标准到底是什么？

对于延期交付的问题，因为去年疫情对房屋建设的影响非常大，不少开发企业的交付时间都造成了一定的延误。我们在去年的6月份发了一个文件，指导开发企业和购房人对于合同约定的时间可以因疫情影响往后顺延三个月。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

关于交付标准变更问题。经查，当代云谷由武汉光谷国际光电子资源配置中心有限公司开发建设。2018年8月，开发企业向我局办理2、4、5、7、8号楼预售方案备案时，其住宅交付标准为全装修。2019年3月，开发企业因该项目装修材料供应商无法按时供应材料原因，向我局申请了预售方案变更，将该项目住宅交付标准更改为毛坯交付。同时，开发企业就装修约定的履行已与所有购房人签订解除协议，并于2019年7月将收取的装修款项全部退还购房人。

关于延期交付问题。针对我市商品房项目受疫情影响延期交付问题，我局与市教育局、人行武汉分行营业管理部印发了《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》的通知，指导开发企业做好延期交付矛盾化解工作，原则上延期最长不超过3个月，买卖双方对不可抗力适用、交付时间及赔偿责任存在争议的，应当按照合同约定通过仲裁或司法途径解决。我局于2021年7月20日与投诉人联系，向投诉人解释疫情延期相关政策，并进一步了解情况。投诉人未告知其购房具体房号，但告知其所购房屋合同约定交付时间为2021年6月30日，已收到开发企业寄发的疫情延期交付通知书，目前主要担心该项目存在再次延期交付风险。针对投诉人诉求，我局当日已约谈开发企业，目前项目工程已基本完工，正在准备材料办理相关竣工验收手续，预计2021年9月30日交付。我局已要求开发企业向购房人做好延期交付时间的解释和公示工作，及时告知购房人竣工验收工作进展情况。

听众五：2019年购得雅居乐花园房屋，开发商宣传的房屋结构与实际结构不符。政府已出具文件判定开发商虚假宣传，但开发商一直未进行赔偿。

关于开发企业在宣传销售商品房时存在的违规违法行为，房管部门有职责要进行查处。

因为赔偿的问题涉及到合同约定条款内容，要按照合同约定的争议处理方式来进行解决，所以如开发企业没有按照合同约定的情况履行义务，我们建议购房人通过司法途径解决。

同时房管部门也会将企业的违规失信行为记入信用档案，在房管局的官网上推送，同时推送给武汉信用和湖北信用网站，由相关职能部门共享以后实施联合惩戒。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

经查，雅居乐花园由武汉长凯物业发展有限公司开发建设。2021年4月1日，针对该项目二、三期房屋销售时提供的宣传单页、展示的样板房与实际房屋结构不一致存在虚假宣传的问题，江夏区市场监督管理局对开发企业下达了《行政处罚决定书》作出了责令停止违法行为，处以罚款80万元的行政处罚决定。2021年5月10日，开发企业对行政处罚决定向市政府提出行政复议申请，目前市政府尚未作出行政复议决定。前期，江夏区房管部门已组织开发企业与购房人进行了多次协调，但因购房人提出的赔偿金额过大，双方未能协商达成一致。

2021年7月20日，我局联系投诉人进一步了解情况，投诉人未告知其购房具体信息，并表示针对开发企业虚假宣传问题已向辖区人民法院提请民事诉讼要求退房。我局当日约谈了开发企业，督促开发企业正视问题规范经营行为，并应按照人民法院判决结果履行相关责任。同时，如市政府行政复议决定结果维持行政处罚决定，我局将根据该结果，将开发企业虚假宣传行为记入房地产开发企业信用档案并对社会进行公示，其不良信用信息将通过数据共享供相关职能部门实施联合惩戒。

听众六：婚前全款购房，婚后收房并办证，被工作人员告知需按婚后家庭共同房产收取契税（二套房）。如果一人婚前全款购买第二套房，婚后交房，配偶婚前也有一套房，那这第三套房还能办证吗？

征收契税按照家庭住房套数有相应的收税标准，具体规则需要由税务部门进行解答。但是据我了解的情况，是按照办证的时间来确定购房时间，并以此为依据对应有关税率的。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

我市房屋交易所涉税款由税务部门征收，经向税务部门了解，房屋交易契税系以申请登记办证时点查询申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）名下住房套数，按合同签订时间先后确定房屋套次（即属于家庭首套、二套或三套及以上住房），并对应征收契税。申请人婚前购买房屋婚后申请登记，申请登记时家庭名下有三套以上住房的也可办理。

听众七：现在新房面积在144平方以上的，与144平方以下的新房契税一样吗？

曾经有个144平米的界限标准，后来降低到140了。

140平米以上的房产契税要高一点，普通住宅契税低一点。

针对上述问题，

节目过后，市房管局调查回复称：

我市房屋交易所涉税款由税务部门征收，经向税务部门了解，新购住房应缴纳契税主要根据房屋面积结合家庭房屋套次情况认定。

我市非普通住宅（面积140平以上）与90平以上140平以下普通住宅契税认定标准相同，首套、二套住宅面积90平以下的，契税税率相比90平以上住宅有一定优惠。网友名下房屋交易契税征收标准，鉴于具体情况不清楚，建议您可向税务部门详询。

上线嘉宾

武汉市房管局党组成员、副局长：潘臻肇

武汉市房管局房地产开发管理处二级调研员：周民杰

武汉市房管局房产交易管理处处长：赵泽山

武汉市房管局房屋租赁管理处处长：徐磊

武汉市房管局住房保障管理处处长：谢诗伟

武汉市房管局物业管理处处长：程磊

武汉市房管局房屋安全管理处处长：吴彤

点评嘉宾：

梅志罡：华中师范大学

社会福利研究中心主任、教授

主持人：邓飞