一、出台背景

《市住房保障房管局关于印发以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干规定（试行）的通知）自2019年4月15日施行，2年有效期已经届满，需要根据实施情况评估修订。

二、法律依据

（一）《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020] 13号）中要求：“在风险可控的前提下，对信用记录良好的房地产开发企业，可适度降低商品房预售重点监管资金比例，允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金，可适度增加1-2个预售监管资金拨付节点，对受疫情影响经营困难或疫情防控期间作出贡献的企业，可申请预支重点监管资金。。

(二)《武汉市新建商品房预售资金监管办法》（武政规〔2017〕37号）第六条：“监管部门应当根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等因素，逐步建立商品房预售资金分级监管制度”。

三、重点内容说明

为贯彻落实“放管服”改革精神，提高服务效能，处理好稳增长和防风险的关系，我局总结了我市银行保函等额替换重点监管资金试行工作实际经验，进一步完善修订了相关内容，印发了《以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干规定》（以下简称《保函若干规定》）。现就《保函若干规定》解读如下：

（一）原试行《保函若干规定》修订的必要性

2020年4月，《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020] 13号）中明确要求：“在风险可控的前提下，对信用记录良好的房地产开发企业，可适度降低商品房预售重点监管资金比例，允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金”。同时，国务院提出改善营商环境的服务要求后，重庆、广州、长沙等十多个城市先后实行了“以银行保函等额替换重点监管资金”的监管服务举措。在预售资金监管中采取保函模式，符合《武汉市新建商品房预售资金监管办法》关于分级管理的要求，我市延续该项政策服务举措有其现实必要性。

我局自2019年4月15日起试行以银行保函等额替换新建商品房重点监管工作，经过近两年的试行，我们认为银行保函是由银行开立的承担付款责任的一种担保凭证，可在不增加银行流动性贷款的情况下，盘活企业存量资金，提高资金使用效率，风险可控，安全系数较高，尤其是在2020年助力企业复工复产过程中，银行保函切实帮助一批企业缓解了资金压力，确保了工程款及时支付，也有利于保护购房人权益、防范项目风险。

（二）保函形式

《保函若干规定》明确了保函为见索即付性保函，应符合国家、省、市房地产及金融政策要求，开立后不可撤销、不可转让，不得设立担保，不能以任何理由对抗索赔请求，保函以银行信用作担保，当出现索赔情形时，监管机构向保函出具银行或转开银行发起索赔时，由保函出具银行或保函转开银行按照保函约定将索赔资金存入监管账户或指定账户。

（三）受理条件

按照分类管理和风险控制的要求，要求申请使用银行保函等额替换重点监管资金的开发企业应满足“开发企业自申请银行保函等额替换重点监管资金前24个月内不存在下列情形的，可向监管机构提交意向申报表：（一）因违反市住房保障和房屋管理局《武汉市房地产开发企业信用信息管理办法》中预售资金监管相关规定被累计信用扣分20分以上（含20分）的；（二）因违规销售受到房管部门行政处罚的；（三）因拖欠本项目建设费用监管账户被司法部门冻结、司法扣划等的”等条件。

根据“公平竞争”要求，保函出具银行为金融主管部门批准的可开展保函业务的银行业金融机构，覆盖了我市所有具备出具保函资格的银行。

（四）职责分工

新建商品房预售资金监管部门负责组织制定管理规定及配套制度，组织协调完成相关信息化系统建设；预售资金监管机构负责以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金业务的具体工作。

（五）保函额度

根据《武汉市新建商品房预售资金监管办法》（武政规〔2017〕37号）“完成房屋所有权初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%”，以及《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》（武房规〔2018〕1号）“开发项目已完成竣工验收，办理解除监管前，开发企业可申请使用初始登记阶段重点监管资金，定向用于缴纳该项目开发建设单位应承担的住宅专项维修资金”的相关规定，《保函若干规定》明确“保函金额应不高于监管账户中重点监管资金的95%”。