各街道办事处，区人民政府各部门、各直属机构：

经研究，现将《武汉市江夏区国有土地上房屋征收与补偿试行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

武汉市江夏区人民政府

2014年2月24日

武汉市江夏区国有土地上房屋

征收与补偿试行办法

第一章   总  则

    第一条  为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关法规、规章的规定，结合本区实际，制定本办法。

    第二条  本办法适用于本区国有土地上单位和个人房屋征收与补偿工作。

    第三条  区人民政府（以下简称征收人）负责本区国有土地上房屋征收与补偿工作。

被征收人是指被征收房屋及其附属物的所有权人。

第四条  区城乡建设局（以下简称征收部门）负责组织实施本区国有土地上房屋征收与补偿工作。

征收部门可以委托非营利单位（以下简称实施单位）具体实施房屋征收与补偿工作。

征收部门对实施单位的征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

第五条  被征收房屋所在地的街道（开发区）办事处，区人民政府各有关部门以及居民委员会（以下统称协征单位）依据各自职责，配合和协助征收部门做好国有土地上房屋征收与补偿工作。

禁止建设单位参与国有土地上房屋搬迁活动。

第六条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第二章   房屋征收

第七条  有下列情形之一的项目确需征收国有土地上房屋的，由征收人作出房屋征收决定：

    （一）国防和外交的需要；

    （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

    （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

    （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条  本办法第七条所列项目需要征收国有土地上房屋应当制定规划，且符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区国民经济和社会发展年度计划。

    制订征收规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第九条  旧城区改建涉及房屋征收的，征收部门组织房管、建设等部门就危房集中、基础设施落后等情况进行论证。

第十条  房屋征收涉及用地、规划和补偿、补助价格等事项，由征收部门委托具备相应资质的专业机构进行论证、测绘、评估。合理确定国有土地上房屋征收范围。征收部门公告征收决定的同时，公开以上专业机构的相关信息。

第三章  征收管理

第十一条  房屋征收范围确定后，征收部门应当发布通告，暂停办理下列事项：

（一）新建、扩建、改建房屋；

    （二）房屋和土地使用权分割、赠与、出租、买卖、改变用途；

（三）房屋所有权和土地使用权抵押；

    （四）以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记；

（五）户口的迁入、分户。

区国土规划、住房保障和房管、工商、公安等部门暂停办理征收范围内的相关手续，暂停期限最长不得超过1年。

第十二条  征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并公布调查结果。

被征收人应当配合征收部门的调查工作。

第十三条  在房屋征收决定前，征收、国土规划、城管、住房保障和房管等部门按照各自的职责对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

第十四条  征收部门负责拟订征收补偿方案，报征收人审定。征收补偿方案包括以下内容：

    （一）房屋征收的目的；

    （二）房屋征收与补偿的法律依据；

    （三）房屋征收的范围；

    （四）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；

    （五）房屋征收补偿方式、标准和计算方法；

    （六）补助和奖励标准；

    （七）安置房屋的基本情况；

    （八）房屋征收评估机构选定办法；

    （九）房屋征收补偿的签约期限；

（十）受委托的房屋征收实施单位名称；

（十一）其他事项。

征收人应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

征收人应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

第十五条  在房屋征收决定之前应当做好下列工作：

（一）征收人就征收补偿方案举行听证的，应当邀请被征收人和公众代表参加听证，并根据征求意见情况修改方案；

（二）征收部门应当根据项目情况，组织拟订社会稳定风险评估报告，报区人民政府审查，作为是否征收房屋的依据之一；

    （三）征收补偿费用应当足额专户存储，专款专用。

第十六条  征收部门提请征收人作出房屋征收决定，应当提交下列资料：

（一）确定征收范围的资料，包括项目立项批文、建设用地规划批文等；

（二）征收范围内房屋调查情况报告；

（三）征收补偿方案，包括征求意见稿、修改稿和公告；

（四）社会稳定风险评估报告；

（五）征收补偿资金到位的证明；

（六）征收部门与实施单位签订的委托合同或授权委托书，征收部门直接承担房屋征收与补偿具体工作的除外；

（七）法律、法规规定的其他资料。

第十七条  被征收房屋超过200户的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。

房屋征收决定应当载明征收补偿方案和本条第三款内容。房屋征收决定应当在征收范围内及时公告。

被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十八条  签订房屋征收补偿协议的同时，被征收人应当将本办法第二十五条第一款第（一）项中的有效证件交征收部门，征收部门分别转交区住房保障和房管、国土规划部门，由其依法注销登记并予以公告。

第四章  房屋评估

第十九条  被征收人可以采取摇号、抽签或者按少数服从多数的原则协商或者投票等方式选择具有法定资质的评估机构。供选择的评估机构不得少于5家。

采取摇号、抽签等随机方式或者投票决定选择评估机构的，公证机构当场予以公证并公布。

第二十条  房屋征收决定公告之日即为房地产价格评估和征收补偿、补助价格认证时点。

第二十一条  被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

    第二十二条  对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告或者收到评估结果之日起10个工作日内，向价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十三条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第五章  类型与面积

第二十四条  被征收房屋建筑结构类型分为：砖木结构、砖混结构、钢混结构等。结构类型以房产登记类型为准。

被征收房屋用途分为：居住、商业、工业等。房屋用途以规划许可为准；未经区国土规划部门批准，擅自改变房屋用途的，以原批准用途为准。

第二十五条  被征收房屋按《房产测量规范》测量数据并结合下列规定认定建筑面积：

（一）办有土地使用证、建房许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、房屋所有权证（以下统称有效证件）之一的房屋，其建筑面积以有效证件为准；超出有效证件面积部分，按本条第一款（二）、（三）和第二款认定。

（二）2003年底以前建设的房屋，与有效证件房屋同等对待，其建筑面积以实测为准。

（三）2004年至2006年底未经依法批准建设的房屋，其建筑面积以实测面积的70%计算。

2007年1月1日以后，未经依法批准建设的房屋，其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。

第六章  征收补偿

第二十六条  被征收人可以选择1:1房屋产权调换补偿；也可以选择货币补偿；还可以选择房屋产权调换补偿与货币补偿相结合的补偿。

    被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换的房屋，并与被征收人结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第二十七条  征收住宅按下列规定给予补偿：

（一）经批准建设的下列用于居住的房屋，可以按登记或者实测建筑面积和本办法第二十六条第一款的规定选择补偿方式：

1．用于居住的主体房屋；

2．主体房屋上的坡屋面檐口、平屋面，地下层层高超过2.20米（含本数）的房屋。

（二）经批准建设在主体房屋上的坡屋面檐口、平屋面，地下层层高低于2.20米（不含本数），高于0.80米（含本数）的，按建筑部位评估价给予货币补偿。

（三）经批准建设在主体房屋上的坡屋面檐口、平屋面，地下层层高低于0.80米（不含本数）的，不予补偿。

（四）下列房屋不予补偿：

1．违法主体建筑；

2．未经批准在房屋天面搭盖或者下挖地下层的房屋；

3．未经批准的本办法第二十八条所列附属房屋；

4．超过批准期限的临时建筑。

第二十八条  经批准与主体房屋分建的厨房、厕所、杂物间等附属房屋，按评估价格给予货币补偿。

第二十九条  被征收房屋总建筑面积不足40平方米，选择产权调换且同时符合下列两项条件的，按40平方米给予补偿，但被征收人按产权调换房屋评估价补足差价。

（一）未享受本区房改政策或者住房保障政策的；

（二）被征收人及其配偶在征收决定公告之日前2年内在本区另无产权住宅的。

被征收房屋总建筑面积不足40平方米，选择货币补偿且同时符合本条前款两项条件的，按40平方米的被征收房屋评估价给予补偿。

第三十条  符合房屋产权调换条件的，还建房面积超过被征收房屋面积的，按下列规定补足差价：

（一）超面积在10平方米以内的，被征收人按还建房的成本价补足差价；

（二）超面积在10平方米以上的，被征收人按还建房的评估价补足差价。

第三十一条  符合房屋产权调换条件的，还建房面积小于被征收房屋面积的，征收人按被征收房屋的评估价补足差价。

第三十二条  房屋室内装修价值补偿由征收当事人协商确定；协商不成的，按评估价给予货币补偿。

第三十三条  征收经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，按照评估价给予适当货币补偿。

第三十四条  征收经依法批准为商业用途的门面房和经依法批准住宅改为商业用途的门面房，按下列方式给予补偿：

（一）选择房屋产权调换的，按批准的商业门面房实际经营部位的建筑面积确定房屋产权调换面积，并按各自房屋评估价互找差价；

（二）选择货币补偿的，按批准的商业门面房实际经营部位的建筑面积评估价给予补偿。

第三十五条  在本办法第十一条规定的暂停办理相关手续通告发布之前，未经批准的住宅改为商业用途的门面房，且以该住宅为注册地址办理工商营业执照的，按下列方式给予补偿：

（一）选择房屋产权调换的，按住宅1:1给予房屋产权调换补偿。另对实际经营使用面积，按被征收房屋区域内的商业门面评估价与被征收住宅评估价之差的30%给予货币补助。

（二）选择货币补偿的，按住宅评估价给予货币补偿。另对实际经营使用面积，按被征收房屋区域内的商业门面评估价与被征收住宅评估价之差的30%给予货币补助。

第三十六条  征收仓库、工厂、办公房等非住宅房屋按评估价给予货币补偿。

征收机关、医院、学校等公益性房屋，人防工程、军事设施等按国家有关规定办理。

第三十七条  征收宗教团体所有的房屋，征收部门应当征求宗教事务管理部门的意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。

第三十八条  征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付3个月的临时安置补偿费。

临时安置补偿费按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定。超过补偿协议约定过渡期限的，在原租赁价格的基础上增加50%。

第三十九条  征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家有关房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机关办理提存；对被征收人实行房屋产权房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第七章  征收补助

第四十条  符合本办法第二十七条（一）项选择房屋产权调换，被征收住宅建筑面积公摊系数低于还建房建筑面积公摊系数的，按下列规定给予被征收人建筑面积补助：

（一）还建房总层数17层（含本数）以下的，建筑面积补助标准为被征收房屋建筑面积的10%；

（二）还建房总层数18层（含本数）以上的，建筑面积补助标准为被征收房屋建筑面积的12%。

第四十一条  属于下列情形之一的，可按照被征收房屋价值20%的标准给予补助：

（一）符合本办法第二十七条（一）项房屋产权调换条件而选择货币补偿的；

（二）属于本办法第三十一条规定情形的。

符合本办法第二十九条第二款规定选择货币补偿的，按照被征收房屋实际建筑面积和被征收房屋价值20%的标准给予补助。

第四十二条  被征收人凭区民政部门颁发的最低生活保障家庭、残疾人等特殊生活困难家庭的证书和街道办事处证明，可以向征收部门申请一次性住房困难补助。补助标准每平方米不超过30元。

住房困难补助申请应当在征收范围内予以公告，自公告之日起10内没有提出异议或者异议不能成立的，征收部门方可实施补助。

第四十三条  房屋被征收，应当给予被征收人下列补助，其补助标准经征收部门与被征收人协商达成一致的，从其约定；不能达成一致的，由评估机构评估确定。

（一）征收住宅所需搬迁、设施迁移等费用补助：

1．搬迁费；

2．电话、空调、水表、电表、有线电视、管道燃气等设施迁移补助费。

（二）征收非住宅房屋的补助：

　　1．设备拆卸、设备安装、设备和货物运输费用；

　  2．无法恢复使用的设备按重置价与折旧结合计算的价格。

3．停产停业补助期限：

（1）选择货币补偿的，按照6个月计算；

（2）选择产权调换的，按照过渡安置期限计算。

4．停产停业补助方式：

（1）一般按被征收房屋价值的5%补助；

（2）被征收人认为损失超过被征收房屋价值5%的，可以按被征收前3年（36个月）的税后利润（L）情况、停产停业期限（Q）等对停产停业损失（S）进行评估和补助。补助计算公式：S＝L÷36×Q。

第八章  签约与奖励

第四十四条  签约期限自被征收房屋评估结果公布之日起计算，被征收人在800户以下的，签约期限不超过3个月；800户以上的，签约期限不超过6个月。

征收部门与被征收人依照规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、征收费、临时安置补偿费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

被征收人签订补偿协议的姓名或者名称及印章应当与有效证件记载的一致。授权委托签定补偿协议的，委托人必须当场填写或者提交经公证的授权委托书；授权委托书应当载明委托权限；授权委托书与补偿协议书一并存档。

    第四十五条  补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十六条  属下列情形之一的，由征收部门提请征收人根据有关规定和征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告：

（一）征收部门与被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议的；

（二）被征收房屋所有权人不明确的。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十七条  被征收人在规定的签约期内与征收人签订房屋征收协议，可以优先选择还建区区位、楼房朝向和楼层。

第四十八条  征收人对下列情形给予货币奖励：

（一）在规定的时间内被征收人与征收人签订房屋征收协议的；

（二）被征收人主动请求征收其2007年1月1日以后未经批准建设的房屋。

货币奖励标准由征收部门另行制定。

第九章  征收执行

第四十九条  征收人对被征收人给予下列补偿之一后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的征收期限内完成搬迁工作。

（一）已选择产权调换房屋的；

（二）选择货币补偿的，被征收人已领取补偿补助款的；

（三）按本办法有关规定给予货币补偿的，征收人将补偿补助款存入被征收人银行专户的；

（四）按本办法第三十九条第二款或者有关法律、法规、规章规定办理提存的。

第五十条  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

第五十一条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不迁移的，征收人依法申请人民法院强制执行。

申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。

申请人民法院强制执行的，应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料。

第五十二条  征收部门依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关对征收补偿费用进行管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第十章 法律责任

第五十三条  征收人、征收部门、实施单位和协征单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十一条规定处理。

第五十四条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十二条规定处理。

第五十五条  征收部门与被征收人未签订补偿协议或者征收人未作出补偿决定前，征收实施单位违反规定，强制拆除被征收人房屋，造成损失的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十三条规定处理。

第五十六条  被征收人应当通过合法途径维护其合法权益。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十四条规定处理。

第五十七条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十五条规定处理。

第五十八条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十六条规定处理。

第十一章 附则

第五十九条  公租房征收与补偿办法按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》有关规定执行。

第六十条  本办法自2014年3月25日起施行。有效期为2年。