为了适应形势发展的需要，更好的服务广大缴存职工。2012年7月5日州住房公积金管理委员会五届一次会议通过了《恩施州住房公积金个人贷款管理办法》。对原贷款政策进行了一些调整。根据州住房公积金管委会五届一次会议安排，我们课题组对恩施州现行住房公积金个贷政策执行效果及对策进行了研究，现汇报如下：
一、恩施州现行住房公积金个贷政策的特点
1、贷款品种增加。在原贷款用途购买、建造、翻建、大修的基础上增加了装修贷款这一品种，以支持职工装修自住住房的资金需求。
2、贷款对象扩大。原来的贷款对象仅限为职工本人购买、建造、翻建、大修自住住房贷款，现行政策将职工本人贷款扩大到为整个家庭解决购房资金贷款需求，即子女为父母购房、父母为子女购房都可以申请住房公积金贷款，享受低利率资金支持。
3、担保方式增加。担保方式由过去的三种增加到现在的五种。除了沿用以前的公积金质押担保、住房抵押担保外，新增了房屋抵押加阶段性连带责任保证担保（即按揭）、保证担保（用保证人的住房公积金和信用担保）和住房置业担保公司保证担保三种方式。
4、信用制度更严格。贷款审批均要严格审查申请人的信用记录。对有较严重不良信用记录的申请人不予审批贷款。
5、还款方式更规范。现行政策出台前，对贷款的归还以自由还款为主，仅要求到期还清，借款全部到期后仍未归还才算逾期。现行政策将贷款还款调整为：住房抵押贷款和按揭贷款必须按月还款，足额质押的和一年之内的贷款按年还款，取消了自由还款方式。这样便于及时回收贷款资金，及时发现及防范、处置贷款风险。
6、贷款期限延长，贷款额度增大。将原规定的最长贷款期限10年调整为20年，将原规定的贷款最高额度中心10万元、县市办事处5万元调整为中心本级和恩施市贷款最高额度40万元、其他县市办事处30万元。可贷款额度增加，可贷款期限延长，提高了解决职工住房资金困难的能力。经测算，2012年7月—2013年6月单笔平均贷款金额比2011年7月—2012年6月增长47001.98元，增幅为54.15%。
二、恩施州现行住房公积金个贷政策执行效果
鉴于对原贷款政策进行调整的日期为2012年7月5日，我们选取2012年7月1日前后各一年的数据进行对比分析。
（一）保障功能充分发挥
截至2013年底，全州累计发放住房公积金贷款27.99亿元，解决了40426户职工家庭的住房资金困难。通过《恩施州各大金融机构个人住房贷款市场占有率情况表》可以看出，我州公积金个人住房贷款发放户数占全州总个人住房贷款发放户数的40%以上，最高达到58.82%；我州公积金个人住房贷款发放金额占全州总个人住房贷款发放金额的四分之一强，最高达到29.59%。无论是发放户数还是发放金额都居我州各大金融机构之首。
恩施州各大金融机构个人住房贷款市场占有率情况表
指标
金融机构
2011.7.1—2012.6.30
2012.7.1—2013.6.30
户数（户）
户数
占比
金额
（万元）
市场
占有率
排位
户数（户）
户数
占比
金额
（万元）
市场
占有率
排位
工商银行
459
5.06
11821
7.55
6
1408
10.21
38720
13.88
4
农业银行
655
7.22
12398
7.92
5
1732
12.56
36047
12.92
5
中国银行
107
1.18
22466
14.35
3
191
1.385
4015
1.44
7
建设银行
793
8.74
19825
12.67
4
2480
17.98
62000
22.22
2
农 商 行
1618
17.84
41284
26.38
2
1840
13.34
50185
17.99
3
邮储银行
104
1.15
2401
1.53
7
493
3.58
12468
4.47
6
公积金中心
5336
58.82
46320
29.59
1
5648
40.95
75575
27.09
1
合 计
9072
100
156515
100
13792
100
279010
100
由上可见，住房公积金个人住房贷款已经成为全州干部职工解决住房资金困难的第一选择，无论是惠及人群还是资金注入总额都是当之无愧的NO.1。
住房公积金贷款业务的快速发展，不仅让更多的职工直接受益于低息的住房资金支持，还通过上缴的廉租住房补充资金直接支持了保障房建设（2010至2012年，全州共提取城市廉租住房补充资金 1900万元）。这两股资金汇集、注入房地产市场也有效的促进了本地房地产市场的快速健康发展，解决了大量中低收入群体的住房问题，圆了广大群众的安居梦，实现了住有所居，社会效益非常显著。
（二）经济效益显著提升
现行贷款政策出台前，全州住房公积金发放额较少。现行政策出台后，贷款发放大幅增长，贷款利息收入逐年大幅增长（见下图）：
恩施州住房公积金2010年至2013年贷款利息收入情况表
单位：万元、%
项目
年度
贷款额
利息收入
罚息收入
贷款利息收入合计
比上年同比
增长
2010年度
27806
1896
0
1896
——
2011年度
39400
2053
14
2067
9.02
2012年度
57300
3827
63
3890
88.20
2013年度
70700
5084
109
5193
33.50
（三）缴存职工更加满意
一是贷款品种增加、贷款对象扩大，住房公积金贷款受惠人群迅速扩大。截止2013年12月31日，共发放装修贷款3237户，贷款金额29336万元；发放为子女（父母）购房贷款189户，贷款金额4532万元。新贷款品种惠及3426 个家庭。
二是贷款期限延长，贷款额度增大，支持单个家庭购房力度增大。
三是担保方式增加，职工办理贷款更加便捷省力。按揭贷款业务和住房公积金异地质押担保贷款受到热烈欢迎，新担保贷款业务蓬勃开展，截止2013年12月31日，全州共发放按揭贷款89户、金额2018.70万元；发放住房公积金异地质押担保贷款261户，金额5364.30万元；旧担保方式限制放宽，住房抵押担保贷款要求的质押公积金余额由50%降低到20%，住房抵押贷款户数在全部贷款中的占比由2011年12月31日的2.18%上升到2013年12月31日的22.93%；贷款金额在全部贷款中的占比由2011年12月31日的4.95%上升到2013年12月31日的39.95%。
四是通过严格信用审查、规范还款方式，加强管理，资金安全平稳运行。
三、我州现行住房公积金贷款工作需要完善之处
在现行政策实践过程中，一些运作中的矛盾和问题也逐渐显现，已成为制约我州住房公积金贷款业务发展的不利因素，需要本着实事求是的原则，完善相关措施和制度，以便更好地推进全州住房公积金事业跨越式发展。
1、管理体制决定了住房公积金中心不能具备足够的抗风险能力。按照《住房公积金管理条例》的规定：“住房公积金管理中心为不以盈利为目的的独立的事业单位。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担”。这就决定了，我州住房公积金管理中心首先是参公管理的事业单位，同时负责办理住房金融业务，独立承担金融风险管理责任。这里面就存在着巨大的矛盾：
（1）机构性质及薪酬管理方式决定了公积金贷款从业人员的综合素质、专业能力先天不足。我州住房公积金管理中心发放的个人住房贷款额连续多年稳居全州各大金融机构之首。但我州住房公积金管理中心系统（含下辖的直属营业部、八个县（市）办事处）仅有贷款从业人员28人，仅为银行个人住房贷款从业人员的1/5到1/3，人手严重不足。而且从业人员学历和专业结构还很不合理，住房公积金中心贷款从业人员中，财会、金融等相关专业人员仅占46.43%，本科及以上学历仅占60.7%，而且第一学历为专科以上的偏少。急需补充大量专业人才，但由于参公管理的事业单位编制控制严格、薪酬缺乏吸引力，通过聘用人员的方式招揽人才几乎不可能。
恩施州住房公积金贷款从业人员情况统计表
数据时点：2013年6月30日 单位：人
部门 项目
中心
恩施
利川
建始
巴东
宣恩
咸丰
来凤
鹤峰
合计
从业人员数量
8
3
2
3
2
3
2
2
3
28
人员性质
在编职工
2
2
1
1
1
2
2
1
2
12
聘用职工
6
1
1
2
1
1
0
1
1
16
人员结构
管理层
2
1
1
1
1
1
1
1
1
10
前台人员
6
2
1
2
1
2
1
1
1
19
年龄结构
25岁以下
2
0
0
0
0
0
0
1
0
3
26--35岁
5
2
0
0
0
0
1
1
1
10
36-45岁
1
1
2
3
2
2
0
0
1
12
46岁以上
0
0
0
0
0
1
1
0
1
3
专业结构
财会
3
1
1
0
1
1
1
2
1
11
金融
0
1
1
0
0
0
0
0
0
2
经济
2
0
0
2
0
0
0
0
0
4
计算机
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
其他
2
1
1
1
1
2
1
0
2
10
学历结构
研究生
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
本科
5
2
1
1
2
2
1
2
1
17
大专
3
1
0
1
0
1
1
0
1
8
中专
0
0
1
0
0
0
0
0
0
1
高中
0
0
0
1
0
0
0
0
1
2
其他
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
政治面貌
结构
党员
4
2
2
2
1
2
1
1
2
17
非党员
5
1
0
1
1
0
1
1
1
11
（2）机构性质和薪酬管理方式决定了公积金中心在市场经济的博弈中后天乏力
事业单位的以“平均、低薪”为主要特征的薪酬制度决定了无法建立起强有力的激励机制。“人是生产力中最具有决定性的因素”，只有充分调动贷款从业人员的积极性，事业发展才会迈上快车道。而现行的工资分配制度，无论是管理人员还是普通员工，无论工作量大还是小或专业技能高还是低，都是根据工龄、职级等核定工资。同时，目前采用的行政事业单位工作人员年度考核制度，考核标准较为笼统，没有细化、规范的标准，很难反映每位员工的实际工作绩效。而且与同级别、同岗位的金融机构工作人员相比，公积金中心正式编制员工的薪酬仅为银行的1/5到1/3。这样就导致了“贷多贷少一个样，干好干坏一个样，业务多了反而还会增加职工个人的职业风险”的思想不同程度存在，无法充分调动员工的主观能动性，极大地影响了工作效率和服务质量。
这种固化的薪酬分配体制和较低的薪酬待遇也影响了建立强有力的责任追究制度。在银行，贷款发放都是和从业人员的薪酬直接挂钩，发放的多，绩效奖金就高。同时一个人经办或审批的贷款出现不良或无法收回，相关责任人都要受到强力的责任追究，包括要扣除奖金，以承担相应的赔偿责任。因而从业人员的责任心就必然会增强。公积金中心前台聘用的贷款工作人员年收入才2.5万元左右，显然无法建立类似银行的强有力的责任追究制度。
可喜的是，近年来，在州政府、州住房公积金管委会各位领导的大力支持下，州政府对住房公积金工作开始建立了绩效考核机制，但和湘西、宜昌、黄石等先进地区和准金融机构的内在需求相比，激励机制还有待加强。
2、贷款风险管理有待加强
随着住房公积金贷款范围和担保方式的逐步拓宽，贷款管理难度加大，信贷风险尤其是住房抵押和期房按揭贷款的信贷风险日益增加。
通过日常检查及内部审计我们发现，全州公积金贷款业务存在以下风险：1是业务操作不规范带来的风险。如：住房消费真实性审查把关不严；借款人信用状况审查把关不准等。2是业务制度不完善不健全带来的风险。如：①非公经济组织员工流动性大，职业具有不稳定性，全州还没有特别有效的、统一的标准和制度来降低非公经济组织人员贷款的风险。②还没有出台住房公积金贷款责任追究制度。③对委贷银行的委贷业务工作质量还没有统一的年检考核标准。
3、县市之间贷款业务发展不均衡
恩施州住房公积金个人贷款担保方式分析表
数据时段：2012年7月1日-2013年6月30日 单位：%、元/户
担保
方式
县市
质押
住房抵押
期房按揭
户数
占总数比
金额
占总数比
单笔贷款平均额
户数
占总数比
金额
占总数比
单笔贷款平均额
户数
占总数比
金额
占总数比
单笔贷款平均额
营业部
83.13
67.68
147604
16.87
32.32
347380
0.00
0.00
0
宣恩
34.99
15.20
62420
65.01
84.80
187439
0.00
0.00
0
咸丰
33.27
22.19
118861
61.92
71.81
206660
4.81
6.00
222292
来凤
55.79
37.23
99151
44.21
62.77
210937
0.00
0.00
0
恩施
92.67
76.44
91742
7.33
23.56
357414
0.00
0.00
0
利川
95.05
86.27
94316
4.95
13.73
287895
0.00
0.00
0
鹤峰
71.94
48.04
91507
28.06
51.96
253727
0.00
0.00
0
巴东
100.00
100.00
101078
0.00
0.00
0
0.00
0.00
0
建始
99.86
99.75
86630
0.14
0.25
150000
0.00
0.00
0
合计
79.20
62.40
105428
20.38
36.90
242259
0.42
0.71
222292
由上表分析可见，住房抵押贷款和按揭贷款的单笔平均贷款金额为质押贷款的2.3倍和2.1倍。同时按揭贷款还具有担保简便等优点，因此要做强做大住房公积金贷款业务，提高资金使用率必须拓宽担保方式，大力发展住房抵押贷款和期房按揭贷款业务。
目前，我州住房公积金贷款担保方式有：质押、住房抵押、期房按揭、保证担保等四种，比各大金融机构个人住房贷款的担保方式还要丰富一些。但由于思想认识、没有强有力的激励机制、害怕风险等多种原因，我州部分县市贷款担保方式还比较单一（详见《恩施州住房公积金个人贷款担保方式分析表》）。截止目前，全州仅咸丰、利川、来凤、鹤峰办理了住房公积金按揭贷款业务，还有少数地区住房抵押贷款等业务还没有开展或刚刚启动。缴存职工在申请贷款时，选择贷款担保方式的余地还比较小，难以满足广大住房困难职工的贷款办理需要。
4、信息化建设有待加强
住房公积金信息化建设是一项系统工程，随着住房公积金规模的快速发展，公积金缴存户数和处理的资金量迅速增加，对公积金网络信息安全和系统运行质量的要求越来越高。
目前我州住房公积金信息系统与公积金事业的发展仍有差距，主要体现在：一是专业技术人才匮乏，无法满足准金融机构对网络信息安全及系统维护工作的要求。二是是网络运行质量还有待提高。网络运行还时有故障，影响前台业务办理。三是网络管理、设备维护管理制度还不太健全。网络安全无小事，急需用制度规范严格管理。四是业务系统未能与银行系统联网实时对接，导致在住房公积金委托贷款发放、回收、计息处理中公积金系统与银行系统出现“时间差”，不利于住房公积金委托贷款的管理工作。五是住房公积金短信平台、和自助终端设备建设还有待加强。中心建立统一的客户服务中心后，绝大部分业务咨询都可通过客服中心平台电话咨询完成，可以有效减轻前台的工作压力，提升公积金服务水平。
四、改进措施及对策建议
1、准确定位住房公积金的发展方向，蓄势聚力，厚积薄发
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出要“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”，突出了“保障、公开、规范、提取、使用、监管”等六大关键词，勾勒出住房公积金制度的改革走向。
那就是要去行政化，让住房公积金系统按金融机构运行法则去运行。在资金管理上要进行统一决策、统一调度、统一管理、统一监管，发挥类似美国联邦住房银行系统(FHLS)、韩国国民住宅基金(KNHF)、巴西国家住房银行那样的住房金融系统中的中央储备银行功能；在机构职能上，明确住房公积金的社会保障职能。如是，则可较好的解决：各地住房公积金管理中心的沉淀资金不能调用流通的问题；行政化的住房公积金管理体制没有足够的金融风险管理能力的问题；公积金管理中心不能建立有效的激励和责任追究机制的问题；公积金管理中心无法自主引进专业人才的问题等。
2、建立有效的激励机制
如前所述，在公积金中心按党的十八届三中全会的要求将机构、管理体制改革到位后，我们就能建立有效的激励机制。如：建立富有弹性的薪酬制度，建立严格科学的业绩考评体系。把员工的薪酬待遇与岗位、工作业绩、业务量等充分挂钩，在基础薪酬有较大提高的基础上，科学确定绩效薪酬，拉大分配档次。这样就能达到充分利用薪酬激励员工努力工作的作用。与之相对应的，必然是住房公积金的资金使用效率大幅提高，增值收益大幅增长，住房公积金必然会在住房保障体系中发挥更大的积极作用。
3、强化责任追究，完善管理制度，规范业务操作，切实防范风险
首先是完善管理制度，堵塞制度漏洞。①是完善非公经济组织员工贷款风险防范制度措施。有效防范非公经济组织人员贷款的风险。②是按照“权责统一、实事求是、有错必究、责任到人、具体可行”的原则，于今年内出台住房公积金贷款责任追究制度。③尽快出台对委贷业务工作质量年检考核标准。
其次是强化责任追究，把贷款业务全过程置于责任追究制度监督之下。凡违规办理贷款、徇私舞弊发放贷款形成不良贷款甚至造成经济损失的，要层层追究每个办事环节的责任，按谁签字谁负责的原则，实行终身责任追究。
再次是通过加大检查监督、加强业务培训、严格责任追究等手段强化制度执行力，切实防范操作风险。如：加强对贷款用途真实性的审查把关，防范资金“贷非所用”流向高风险的用途；加强对借款人信用状况审查，对借款人的信用状况，我们不仅要审核在公积金中心的信用记录还要调阅人民银行的征信报告，进行全面把关，把不诚信者直接拒之门外；严格执行“面签”制度等。
最后是加强贷款后期管理，防范逾期资金风险。主要通过有效运用银行的结算工具，充分调动公积金和银行委贷人员的工作积极性，促使借款人根据借款合同规定切实履行各项义务，并对不守信用的借款人实行跟踪管理，采用经济、行政、法律等多种手段，保证公积金逾期贷款资金按时足额收回，并将不守信人员的信用情况及时报送人民银行征信中心，进入其个人征信报告。
4、打造高素质职工队伍
要实现打造“住房公积金恩施品牌”和“武陵山区先进公积金中心”的宏伟目标，核心在“人”，关键在于一支高素质的职工队伍。
在公积金中心按党的十八届三中全会的要求将机构、管理体制改革到位后，打造一支高素质的干部队伍，可以从以下几个方面入手：
一是通过公开招考、招聘等多种方式大力引进金融、信息技术等专业人才。
二是加强教育培训，全面提升职工业务素质。除了传统的业务操作培训、风险合规教育培训、政策法规培训外，还可以采用送管理人员到高等院校深造、到发达地区公积金中心学习、交流锻炼等方式，提高从业人员的素质。
三是加强理想、信念、纪律教育，增强责任感和使命感。通过各种主题教育活动，促进职工严守“三纪四德”。
四是培育团队精神，增强凝聚力和向心力。通过继续深入开展各类创建活动，精心培育弘扬“健康向上、积极进取”的团队精神，产生巨大的凝聚力和向心力。
5、积极拓展贷款业务，充分发挥公积金贷款的住房保障作用
切实解放思想，积极拓展期房按揭贷款业务。目前，我州还仅有四个县市五个房产开发项目开展了该项业务，深度和广度都还不够。期房按揭贷款具有“额度高、担保便捷、利率低”的优点，深受职工欢迎。我们要克服开办期房按揭贷款“成本高、风险大”的认识误区，从充分体现住房公积金制度优越性、充分发挥住房公积金制度的住房保障作用和促进住房公积金制度健康发展的高度来认识和开展好期房按揭贷款业务。
切实解放思想，扭转“重存款、轻使用”的思想。认为作为一个事业单位，将归集来的资金只要合理的用多年期存在银行，带来的收益比发放贷款不会低，还不用担心资金安全，省事省心。殊不知，这样不能通过互帮互助解决广大职工对住房的资金需求，这样就背离了住房公积金制度的初衷。
切实解放思想，加大宣传力度，将好的政策及时、充分的传递到缴存职工手中；变“坐店等客”到“主动出击”，为有贷款需求的团队职工提供更好的咨询、办理服务。
6、全面推进信息化建设，从技术层面支撑业务高速发展、防范资金风险
一是通过建立、完善网络管理、设备维护管理制度确保网络运行质量有较大提高，今年力争达到网络零故障。
二是尽快实现住房公积金业务系统与银行业务系统联网，数据能够实时交换、对接。切实解决住房公积金委托贷款处理中，由于公积金系统与银行系统的“线下时间差”而导致的利息误差等问题。
三是力争尽快实现与人民银行贷款信用信息查询系统连接，利用人行征信系统，查询借款人及其配偶的信用记录，从源头上控制贷款的质量，防止信用不良带来的信用违约风险。
四是力争尽快实现与房产交易中心的联网核查。公积金中心经贷款申请人授权，可以直接实时联网核实房产交易的真实性，避免贷款申请人恶意骗贷。
结语：恩施州住房公积金个人贷款业务经历了一个从无到有、从小到大、从弱到强的发展历程。由于我国住房公积金管理系统的特殊性（各地、市住房公积金政策自主制定，上级部门仅负责监管），住房公积金个人贷款业务政策制定、日常管理都是在摸索中前行。在此，感谢各级领导的大力支持、前辈们的辛勤付出、缴存职工的理解，我们一定加倍努力，力争将政策制定的更科学、更人性化，更好的服务恩施城乡建设事业发展，为恩施建设全国先进自治州助力！
课题组组长：曹晓华
成 员：高安明、黄竹娟
何义万、李仁杰
2014年3月25日
