童军委员:

您提出的关于合理解决国有资产租赁促进民营企业发展的提案收悉,现答复如下:

首先感谢您对国有资产管理工作提出中肯的建议。我局按照提案办理的要求,会同会办单位州国资委进行政策研究,形成最终答复意见。

一、关于对您提出的5个具体建议的答复

1、关于“国有资产出租评估,应包括最长租期及租金价位上涨空间的评估,并根据评估结果确定出租期限及租金”

《资产评估基本准则》第二十五条的规定,资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日一致,可以是过去、现在或者未来的时点;《资产评估基本准则》第二十二条的规定,资产评估报告正文应当包括14项内容不涉及对租期的评估。

《恩施州行政事业单位国有资产使用管理实施细则》第三十二条规定,单位资产出租、出借,招租底价一般应采取资产评估的办法确定,单位或审批部门认为有必要的,可以采取市场比较法确定。采取市场比较法确定招租底价的,招租底价应根据当地社会经济发展状况、资产所在地段资产状况和市场水平进行集体决策。

依据以上政策规定,资产评估是评估机构评估某个时点的价值,不能包括租金价位上涨空间和租赁期限的评估。资产租期和上涨空间应由出租单位采取市场比较法经集体研究或可行性论证,经报批后实施。

2、关于“首次出租应根据《行政事业性国有资产管理条例》等法规以评估结果为基础进行招租”

《恩施州行政事业单位国有资产使用管理实施细则》第三十二条规定:单位资产出租、出借,招租底价一般应采取资产评估的办法确定,单位或审批部门认为有必要的,可采取市场比较法确定。《恩施州政府国资委出资企业资产租赁管理暂行办法》第七条规定:州出资企业及下一级子企业整体资产或部分资产租赁给非国有单位,应对相关资产进行评估并报州政府国资委和州出资企业备案,作为确定租金底价的参考依据。

政策表明,目前我州国有资产出租出借的租金底价确定方式和提案您提出的建议一致。

3、关于“签订租赁合同时明确租期届满时的续租条件及条款”

《恩施州政府国资委出资企业资产租赁管理暂行办法》第八条规定:资产租赁期满后,如承租方原继续租赁,经过重新评估后根据当时实际情况协商续租合同,否则应当及时收回资产重新进行公开招租。政策表明,我州企业国有资产在承租方有意愿和资产重新评估的条件下可以协商续租合同。

《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第三十五条规定:合同到期拟继续对外出租的,单位不得续签合同,应重新办理审批手续。在新的招租过程中,同等条件下,原承租方享有优先承租权。政策表明,行政事业单位国有资产在合同到期后是不能直接续租的,必须重新招租。

针对国有资产续租,不同的行政监管部门制定的政策不统一问题,我们将在省财政厅修订行政事业性国有资产使用管理办法时提出建议,力求国有资产租赁政策的统一性。

4、关于“在确定的租期内,不随意终止、解除租赁合同”

资产租赁是一种市场行为,国有资产管理办法没有对租赁合同作具体规定,《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》只是要求单位出租出借合同变更、提前终止事项必须经主管部门批准,报财政部门备案。出租人、承租人的权利和义务应依据《中华人民共和国民法典》履行。

5、关于“对于承租人投资较大、租赁期限届满没有违约且有续租意向的,不再进行评估及招租,依然根据原租赁合同约定的续租条款签订续租合同,保证承租人持续、稳定经营,同时也保证国有资产的有效、有序利用。”

《资产评估法》规定,涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的,应当依法委托评估机构评估。

《恩施州政府国资委出资企业资产租赁管理暂行办法》第八条和《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第三十二条均规定,国有资产租赁应当进行资产评估;对出租规模较大或出租期限较长的,应当进行可行性论证或集体研究。

根据以上法律法规,国有资产出租事项必须进行资产评估。

二、政府在国有资产租赁方面对民营企业的支持

为有效支持民营企业的发展,贯彻落实湖北省人民政府关于支持中小微企业降成本若干政策措施,自2020年起,我州财政部门和政府国资委连续四年出台了对中小微企业、个体工商户承租国有资产类经营用房减免租金政策,其中2020年全年免收3个月租金、再减半征收6个月房租;2021年全年减免租金20%;2022年全年减免6个月租金;2023年实行减免一个月租金、3个月租金缓交。截至目前,累计为全州中小微企业、个体工商户减免房屋租金约1.5亿元。

三、下一步工作开展

1、高度重视提案建议,做好国有资产租赁政策研究。根据20230209号提案的5条建议,国有资产监管部门会同各单位认真梳理有关情况,结合国家法律法规和资产租赁的工作实际分类研究,依法依规、实事求是地做好国有资产租赁工作。同时,建议州政府在制定支持民营企业发展的政策时,明确国有资产租赁支持的具体措施,包括简化程序、房租减免等。

2、做好国有资产租赁政策的修订工作。2023年省财政厅起草的《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》已进入修订阶段,预计下半年颁布,相关的资产管理办法也将陆续出台,我局在办法修订过程中积极向省财政厅提出修改建议,一方面,在保证国有资产保值增值的前提下,调整有关的资产租赁政策,有利于民营经济发展;另一方面,财政部门与国资委加强沟通,促使行政事业性国有资产与企业国有资产租赁政策保持一致。

3、做好2023年对小微企业、个体工商户承租国有资产类经营用房减免租金政策兑现。国有资产监管部门将督促各部门、各单位切实履行主体职责,认真落实《省政府关于更好服务市场主体推动经济稳健发展的若干政策》,对符合条件的承租户按要求“应减尽减”,切实帮助小微企业纾困解难。

恩施州财政局        

2023年8月28日