各乡镇人民政府，县直有关部门：

《巴东县商品房预售资金监管实施细则》已经2022年9月21日县政府第13次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2022年10月28日

巴东县商品房预售资金监管实施细则

第一章  总则

第一条 为规范房地产开发市场秩序，顺利推进房地产商品房开发项目建设，切实保障预售商品房交易双方合法权益，促进我县房地产市场健康稳定发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》的相关规定和《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《州人民政府印发关于进一步促进全州房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》（恩施州政规〔2022〕5号）的相关要求，结合我县实际，制定本细则。

第二条 凡在本县行政区域内经批准预售的房地产开发项目商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本细则。

本细则所称预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发建设的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同（以下简称预售合同）约定支付的全部购房款项，含定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等。

本细则所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本细则所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条  县住建局负责商品房预售资金工作的统筹协调，制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。

县房地产交易服务中心负责商品房预售资金监管，检查监督商品房预售资金使用。

人行巴东县支行负责指导商业银行做好预售资金监管账户管理工作。

恩施银保监分局巴东监管组负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条预售资金监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

重点监管资金标准是指申请预售商品房项目自基础工程开始到完成建筑安装和区内配套等工程建设所需的单位建筑面积费用，由县住建局组织相关造价专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，参照房地产开发企业建设成本核算数据，一般按照商品房单位建筑面积造价加20%小区内配套费用确定，全装修项目还应当将装修费用计算在内。综合考量确定县内房地产商品房开发项目预售资金监管额度分别为2000元/平方米（毛坯房）、3000元/平方米（精装房）。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由预售人提取使用。

重点监管资金额度是指批准预售的商品房建筑面积与重点监管资金标准的乘积，在预售资金监管账户开户时确定并在监管协议中予以载明。

第五条  预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目完成不动产首次登记且住宅专项维修资金缴清时终止。

第二章 监管银行及账户设立

第六条 由县住建局、人行巴东县支行和恩施银保监分局巴东监管组通过招投标方式，根据投标商业银行的资信状况、监管能力、过往服务记录和房地产开发融资政策执行情况，确定商品房预售资金监管银行，并在政府门户网站公示结果。

县房地产交易服务中心要健全房屋网签备案系统，办理房屋交易合同网签备案时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户。

县房地产交易服务中心会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。要简化资金申请材料，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。

第七条  申请商品房预售许可前，应当在监管银行开立预售资金监管账户（以下简称监管账户）。

预售人申请商品房预售许可证按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。县住建局、预售人和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

第八条  预售人开立监管账户，一般应按照工程规划许可证所载项目名称为基本单位开立，监管账户名称由“公司+项目名称”组成。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。

第九条  预售人开立监管账户，向县房地产交易服务中心提交以下材料：

（一）监管项目工程预算清册；

（二）工程进度计划及对应商品房预售资金使用计划；

（三）施工合同及建筑材料、设备购销合同；

（四）其他必要材料。

县房地产交易服务中心对预售人提供的材料进行审查。材料齐全的，即时出具监管账户开户通知单。预售人凭开户通知单到监管银行开立监管账户，签订监管协议。

第十条 预售人应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明监管账户，并在商品房销售现场显著位置和政府门户网站进行公示。

第十一条监管银行和监管账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更的，经县房地产交易服务中心审核同意变更后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的新监管账户。

第三章 预售资金收存

第十二条  预售人与预购人通过房屋网签备案系统网签预售合同，按照合同约定的付款方式，预售人向预购人出具《预售资金监管收存通知单》。预购人凭《预售资金监管收存通知单》将首付款（含一次性全款）直接存入监管账户后，方可打印正式预售合同，并办理预售合同备案。

第十三条  预售人与按揭贷款银行（包括商业银行和住房公积金管理机构）签订按揭贷款合作协议，应在协议中约定将按揭贷款全部直接划入监管账户，并报县房地产交易服务中心备查。

预购人与按揭贷款银行签订购房贷款合同，应在合同中明确监管银行、监管账户，并约定将按揭贷款全部直接划入监管账户。

公积金按揭贷款的预售商品房项目，应按公积金贷款总额的1%留存风险保障金于监管账户，用于预售人对住房公积金贷款承担阶段性连带责任保证。

第十四条  预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。

第十五条  预售资金存入监管账户后，监管银行应通过银行业务系统实时将交款信息推送到预售资金监管系统。

第四章  预售资金使用

第十六条  监管账户中重点监管额度内的资金应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。一般监管额度内的资金优先用于工程建设、住宅专项维修资金缴纳、职工工资、退房退款。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的预售人，集团公司不得抽调。

第十七条  预售资金监管按照预售商品房建设进度控制，设置以下4个控制节点：

（一）完成主体结构验收前，累计使用资金额度不得超过重点监管资金额度的50%；其中7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用资金额度不得超过重点监管资金额度的20%和35%。

（二）完成竣工验收前，累计使用资金额度不得超过重点监管资金额度的90%。

（三）完成竣工验收备案前，累计使用资金额度不得超过重点监管资金额度的95%。

（四）完成不动产首次登记后，可以申请提取5%的重点监管资金额度余额。

在上述节点控制比例范围内，预售人可以分多次申请使用监管资金，确保各阶段工程建设顺利进行。

监管账户资金未达到重点监管额度的项目，在主体竣工验收后适时支付5%以外的监管资金。

第十八条  预售商品房项目达到下一个工程控制节点时，预售人应向县房地产交易服务中心申请调整控制节点并提交以下材料：

（一）监管资金控制节点调整申请表。

（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料，主体结构竣工的，应当提交形象进度照片和主体结构竣工验收表；竣工验收的，应当提交形象进度照片和竣工验收合格报告；竣工验收备案的，应当提交竣工验收备案证书。提交的拍摄照片要求清晰反映工程实际进度，并注明拍摄日期。

县房地产交易服务中心应当自受理之日起3个工作日内进行必要的现场查勘并完成审核，符合规定的予以调整。

第十九条预售人申请使用预售资金，应当如实填写、提交以下材料并对其真实性负责：

（一）预售资金使用申请表；

（二）监管账户对账单；

（三）监理单位确认的预售项目工程完工造价资料，县房地产交易服务中心审核时现场核验；

（四）预售人向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气等专业经营单位拨付款项的，提供相关合同材料。

重复的申请材料，可只提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。

第二十条 预售人申请使用重点监管资金额度内的资金，县房地产交易服务中心应自受理之日起3个工作日内完成审核，支出款项应当用于本项目有关的工程建设，款项原则上拨付至相应单位。拨付施工进度款的，应将所含农民工工资拨付至农民工工资专户。

第二十一条  预售人申请提取重点监管资金额度和公积金按揭贷款风险保障金以外的资金，实行全程网办，县房地产交易服务中心应即时办结。提取款项可直接划拨至预售人其他非监管账户，优先用于本项目有关的工程建设和缴存商品房交付时未售房源的住宅专项维修资金。

第二十二条  预售人申请使用和提取监管资金，应通过预售资金监管系统向县房地产交易服务中心提出申请，审核后通过预售资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭县房地产交易服务中心出具的预售资金使用（提取）核准通知书及预售资金监管系统的确认信息，即时完成款项拨付。

第二十三条  买卖双方解除预售合同需退还售房款的，应共同向县房地产交易服务中心一并提交《预售资金退款申请表》及撤销合同网签备案相关材料，同时办理解除预售合同退还售房款。

经县房地产交易服务中心核实情况属实的，应即时出具预售资金退款核准通知书，同时通过预售资金监管系统将退款电子信息传递给监管银行。监管银行即时将购房款直接退还给预购人。

第五章  预售资金监管终止

第二十四条  预售项目完成不动产首次登记且住宅专项维修资金缴清后，预售人方可通过预售资金监管系统向县房地产交易服务中心申请终止预售资金监管，并提交以下书面材料：

（一）终止监管申请书；

（二）不动产首次登记证书；

（三）监管账户对账单；

（四）住房公积金管理机构审批意见。

第二十五条  预售人申请终止预售资金监管，县房地产交易服务中心应当自受理之日起1个工作日内审核，出具预售资金监管终止通知单，并将监管账户终止信息传递至监管银行，监管银行据此终止监管。

第六章  监督、检查及管理措施

第二十六条  县房地产交易服务中心应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售情况，并对合同网签备案、房屋预告抵押等情况建立预警机制，防范市场风险。各监管银行及相关按揭贷款银行应积极配合做好预售资金监管工作。

县房地产交易服务中心应加强动态监管，定期进行工程进度现场检查。凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，可暂时停止申请使用预售资金。

第二十七条  人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕 12号）执行，对监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。

第二十八条   监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，每月初与县房地产交易服务中心进行对账，建立严格对账机制，确保账实相符。发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知县房地产交易服务中心。县房地产交易服务中心要及时作出处理。

第二十九条  预售人有下列行为之一的，由县房地产交易服务中心责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；情节严重的可暂停其预售合同网签备案业务，并依法予以行政处罚；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

（二）变相逃避预售资金监管的；

（三）未按规定使用预售资金的；

（四）提供虚假材料的；

（五）其他违反本办法或者监管协议的行为。

第三十条  监管银行有下列行为之一的，由县房地产交易服务中心按照监管协议相关约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；

（二）未经县房地产交易服务中心同意，擅自拨付预售资金的；

（三）擅自截留、挪用或者拖延拨付预售资金的；

（四）其他违反本办法或者监管协议的行为。

监管银行未经县房地产交易服务中心同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第三十一条  按揭贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，县房地产交易服务中心向金融管理部门通报，按揭贷款银行同时是监管银行的，根据情节严重程度取消其监管银行资格1至3年。

第三十二条  施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用监管额度内预售资金的，县房地产交易服务中心将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的，依法追究相关责任人的法律责任。

第三十三条  县房地产交易服务中心和相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十四条  监管过程中产生的纸质档案资料，包括监管账户设立、变更、终止及监管资金的收存、使用、退还的纸质档案，保管期限为自终止监管之日起3年。

第三十五条  本办法自印发之日起施行，有效期2年。本办法之前开设的监管账户，执行原管理办法。