点军区安置房小区交付和维修管理办法（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条为了规范安置房小区的交付和维修管理工作，减少和避免因交付和维修管理产生的投诉与纠纷，按照有关法律法规的规定，结合点军区实际，制定本办法。

　　第二条 安置房小区在交付使用前两个月内，由建设单位依法选聘前期物业服务人。安置房小区成立业主大会和业主委员会后，由属地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会负责监督指导安置房小区业主大会依法选聘物业服务人。

　　物业服务人自签订前期物业服务合同或物业服务合同并进驻小区后，应当全面履行前期物业服务合同或物业服务合同约定的责任和义务。

　　第二章 交付与承接查验

　　第三条 安置房小区在交付前，以及物业服务人变更时，应严格按照住建部《关于印发〈物业承接查验办法〉的通知》（建房〔2010〕165号）的有关规定实施物业承接查验。

　　物业承接查验和交接应当形成书面记录，查验记录包括但不限于项目名称、查验时间、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论；交接记录包括但不限于移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，查验和交接记录由安置房小区建设单位和施工单位、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等参加查验和交接的单位共同签字（签章）确认。

　　第四条 前期物业管理阶段，由区住建局会同属地街道办事处（乡镇人民政府），在安置房小区交付前三十日内，督促建设单位按照《物业承接查验办法》的规定，组织属地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会、施工单位、物业服务人和其他相关单位共同进行物业承接查验，

　　建设单位应当与前期物业服务人签订承接查验协议，并公布承接查验结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务人整改，并组织复验后办理交接手续。

　　安置房小区分期开发建设的，根据建设进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验、办理交接手续。

　　业主大会和业主委员会成立后，新选聘的物业服务人在承接查验中发现的问题，由区住建局或街道办事处（乡镇人民政府）组织相关责任单位进行整改，整改复验后及时办理交接。

　　第五条 建设单位应当在安置房小区交付使用前，依法将安置房小区的供水（含二次加压供水）、供电、供气、供热、环卫、通信和有线电视等共用设施设备直接移交给相应的专业经营单位，由专业经营单位负责安置房小区内相关管线和设施设备的维修、养护，按有关标准直接向业主或用户收取水、电、气、生活垃圾处理、通信和有线电视等费用。安置房小区已交付使用，但共用设施设备未移交给专业经营单位的，由区住建局会同相关行业主管部门以及属地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会，负责协调专业经营单位办理移交。

　　第六条 安置房小区前期物业管理阶段，实施物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。业主大会和业主委员会成立后，实施物业承接查验所产生的费用，由安置房小区业主委员会或居（村）民委员会承担。

　　第七条 安置房小区自交接后三十日内，物业服务人应当持下列文件向区住建局办理备案手续：

　　（一）前期物业服务合同（物业服务合同）；

　　（二）临时管理规约（管理规约）；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）资料移交清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其他承接查验有关的资料和文件。

　　第三章 维修管理

　　第八条 安置房小区的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担安置房小区房屋和配套设施设备的保修责任。

　　第九条 安置房小区住宅专项维修资金的缴存和续筹、管理和使用，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）和湖北省、宜昌市的相关规定执行。

　　第十条 安置房小区暂无住宅专项维修资金的，小区房屋和配套设施设备发生的维修事项，按下列规定处理。

　　（一）小区房屋和配套设施设备在保修期限和保修范围内发生的维修事项，由建设单位履行保修责任，组织维修并承担维修费用。

　　（二）小区房屋和配套设施设备在保修期限和保修范围外发生小型维修、一般性维修和大中型维修事项，按下列方式解决。

　　1.单项维修金额在500元以内（含500元）的小型维修，由物业服务人按照物业服务合同中的约定负责维修并承担维修费用；

　　2.单项维修的金额在500元-10000元以内（含10000元）的一般性维修，由小区业主委员会或居（村）民委员会负责维修并承担维修费用；

　　3.单项维修的金额在10000元-50000元以内的一般性维修，由街道办事处（乡镇人民政府）负责维修并承担维修费用；

　　4.单项维修金额在50000元以上（含50000元），由区安置办组织研究，编制方案，一事一议解决。

　　第十一条 为加强对安置房小区维修事项的管理，区住建局、区安置办、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会，安置房小区建设单位、物业服务人和业主委员会等单位，应按下列程序处理维修问题。

　　（一）保修期和保修范围内维修事项的处理程序

　　1.维修申报：由业主或业主委员会或居（村）民委员会或物业服务人填报《保修联系单》向安置房小区的建设单位申报维修；

　　2.维修或解决方案：由安置房小区的建设单位组织相关单位现场踏勘确定；

　　3.维修通知：由安置房小区的建设单位向相关施工单位发送限期整改《保修通知单》；

　　4.维修实施：由安置房小区的施工单位按建设单位《保修通知单》要求完成整改维修工作；

　　5.维修验收：由安置房小区的建设单位组织相关业主、业主委员会、物业服务人、施工单位、居（村）民委员会等方参与验收，现场验收人员应在验收记录上签字确认；

　　6.维修回访：由安置房小区的建设单位和施工单位、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等方按各自的规定要求进行回访；

　　7.维修办结：由安置房小区的建设单位、业主委员会、居（村）民委员会、物业服务人等单位，负责将维修通知和记录、维修验收单、维修回访记录等资料，按一事一档整理后报区安置办存档备查。

　　（二）小型或一般性维修事项（10000元以内）的处理程序

　　1.维修申报：由物业服务人按合同约定维修，或者向业主委员会或居（村）民委员会申报维修；

　　2.维修或解决方案：由物业服务人按合同约定维修，或者业主委员会或居（村）民委员会组织相关单位现场踏勘确定；

　　3.维修通知：由物业服务人内部发送《维修处理单》，或者业主委员会或居（村）民委员会向维修施工单位发送《维修施工单》；

　　4.维修实施：由物业服务人按《维修处理单》要求实施维修，或者维修施工单位按业主委员会或居（村）民委员会的《维修施工单》要求实施维修；

　　5.维修验收：由物业服务人、维修施工单位、业主委员会、居（村）民委员会等方参与验收，现场验收人员应在验收记录上签字确认；

　　6.维修回访：由物业服务人、业主委员会、维修施工单位、居（村）民委员会等单位，按各自的规定要求进行回访；

　　7.维修办结：由物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会等单位，负责将维修通知和记录、维修验收单、维修回访记录等资料，按一事一档整理后存档备查。

　　（三）一般性维修事项（10000元-50000元）的处理程序

　　1.维修申报：由物业服务人或业主委员会或居（村）民委员会向街道办事处（乡镇人民政府）申报维修；

　　2.维修或解决方案：由街道办事处（乡镇人民政府）组织相关单位现场踏勘确定；

　　3.维修通知：由街道办事处（乡镇人民政府）向维修施工单位发送《维修施工单》；

　　4.维修实施：由维修施工单位按街道办事处（乡镇人民政府）的《维修施工单》要求实施维修；

　　5.维修验收：由街道办事处（乡镇人民政府）组织维修施工单位、物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会等方参与验收，现场验收人员应在验收记录上签字确认；

　　6.维修回访：由维修施工单位、物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）等单位，按各自的规定要求进行回访；

　　7.维修办结：由维修施工单位、物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）等单位，负责将维修通知和记录、维修验收单、维修回访记录等资料，按一事一档整理后报街道办事处（乡镇人民政府）存档备查。

　　（四）大中型维修事项的处理程序

　　1.维修申报：由街道办事处（乡镇人民政府）向区安置办申报维修；

　　2.维修或解决方案：区安置办组织相关单位现场踏勘初审确定后研究制定维修方案，一事一议确定维修主体；

　　3.维修通知：由维修主体按有关规定程序向维修施工单位发送《维修施工单》；

　　4.维修实施：由维修施工单位按《维修施工单》要求实施维修；

　　5.维修验收：由区安置办组织维修施工单位、物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）等方参与验收，现场验收人员应在验收记录上签字确认；

　　6.维修回访：由维修施工单位、物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、区安置办等单位，按各自的规定要求进行回访；

　　7.维修办结：由维修施工单位、物业服务人、业主委员会、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、区安置办等单位，负责将维修通知和记录、维修验收单、维修回访记录等资料，按一事一档整理后报区安置办存档备查。

　　第十二条 区安置办负责处理的维修事项，由业主或业主委员会或居（村）民委员会或物业服务人向街道办事处（乡镇人民政府）申报；街道办事处（乡镇人民政府）五个工作日内进行初审并在小区内公示初审结果，初审结果提交区安置办复核；区安置办七个工作日内进行复核并在小区内公示复核结果。

　　区安置办根据复核结果，并按照点军区政府集中采购目录及限额标准的规定组织维修。维修工程结束后，由区安置办及时进行工程审计，并将审计结果进行公示。

　　第四章 投诉处理

　　第十四条 安置房小区涉及维修事项的投诉处理，由物业服务人、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、区住建局等单位，按以下程序处理投诉问题。

　　1.投诉受理：物业服务人、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、区住建局等单位和部门均应受理安置房小区业主提出的维修投诉意见；

　　2.投诉核查：投诉受理单位和部门组织相关单位现场查看，分析问题并提出初步解决方案后，按本办法规定的相关程序确定维修方案；

　　3.投诉处理：投诉受理单位和部门按本办法规定的相关程序处理维修或转交相关单位启动维修程序按确定的维修方案进行处理；

　　4.投诉回访：维修事项投诉处理完毕后，投诉受理单位和部门按相关规定进行回访，业主签字确认投诉处理结果；

　　5.投诉办结：投诉受理单位和部门负责将投诉记录、维修验收单、维修投诉处理回访记录等资料，按一事一档整理后报区住建局存档备查。

　　第四章 附 则

　　第十五条 安置房小区房屋及附属设施设备在保修期限满前三个月，区安置办应督促安置房小区的建设单位组织施工单位、业主委员会、物业服务人、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）等单位，共同对小区房屋和配套设施设备进行最终全面检查，并梳理问题清单交给相关施工单位进行整改。整改完成后由安置房小区的建设单位组织施工单位、相关业主和业主委员会、物业服务人、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）等单位进行复查验收，现场验收人员应在复查验收记录上签字确认。

　　若排查问题整改不彻底，区安置办暂缓办理施工单位质保金支付审核。区安置办在办理施工单位质保金支付审核时，对保修期内发生的维修事项由居（村）民委员会或物业服务人或其他单位代行完成整改维修的，所发生的相应费用应予以扣除，并转付给居（村）民委员会或物业服务人或其他单位。

　　第十六条 本办法条款中有其他法律法规规定的，从其规定。

　　第十七条 本办法自公布之日起施行。