一、制订《通知》的必要性

　　制订《当阳市人民政府关于公布实施当阳市公示地价体系建设成果的通知》（以下简称《通知》）主要基于两个方面的原因：

　　（一）土地市场发展要求。当阳市上一轮基准地价更新基准日为2012年6月30日，近年来，随着当阳市城镇化进程加快，城市基础设施不断完善，城市化水平不断提高，使得土地级别与地价水平发生较大变化，现有的土地级别与基准地价体系已不能满足目前经济社会发展要求，当阳市土地级别与基准地价需要进行全面更新。

　　（二）国家、省、地方政府政策要求。《省国土资源厅办公室转发关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鄂土资办文〔2017〕37号）、《省国土资源厅办公室关于公示地价成果验收备案事项的通知》（鄂土资办函〔2018〕94号）等要求需进行公示地价体系建设，并新增公共服务项目用地基准地价制定、国有农用地基准地价制定、标定地价体系建设等任务，以便及时掌握当阳市国有土地质量和利用状况，为国有土地资源资产化管理提供依据。

　　二、起草过程

　　（一）项目前期准备和启动。《省国土资源厅办公室关于印发公示地价体系建设工作方案的通知》（鄂土资办函〔2018〕84号）于2018年6月21日出台，对公示地价体系建设的工作依据、工作任务、工作组织、实施程序、工作要求做了详细规定。由当阳市政府采购管理办公室于2018年7月20日举行公开招标，确定由武汉源成不动产评估咨询有限公司作为当阳市公示地价体系建设和管理工作项目的技术承担单位。

　　（二）资料收集和技术处理。2018年8月3日，技术单位进场进行资料收集和外业调查，收集了市发改局、市住建局、原市国土局等单位有关项目资料，实地调研城区和各镇（办事处）的定级和估价资料。2018年9月中旬，技术单位对收集到的数据进行了电子化录入和整理分析收集，技术单位于2018年9月底形成了初步成果。

　　（三）初步意见征询。

　　1．2018年9月26日到9月30日，技术单位将初步成果提交给原市国土局，原市国土局组织局内相关科室人员进行了第一次意见征询会议，主要问题和采纳情况如下：

　　（1）问题一：评价范围应根据最新城乡规划确定的建设用地范围线、政府近期筹备建设或正在建设中的大型招商引资项目范围线确定。

　　经过进一步调研与核实，项目组采纳了此条意见，结合最新的土地利用总体规划和高铁片区详细规划，将高铁片区和城南工业园全部纳入了评价范围。

　　（2）问题二：基准地价需进一步核实，注意与周边县市对比，工业用地需结合当阳市“退城入园”实际情况。

　　经过进一步调研与核实，项目组采纳了此条意见，对城区商服用地、住宅用地、工业用地一二级区域基准地价进行了重新评估。

　　2．2018年11月21日，原市国土局组织市发改局、市住建局、市农业局等相关单位召开了第二次意见征询会，主要问题和采纳情况如下：

　　（1）问题一：草埠湖农场楚湖村等离镇区较远的村，国有农用地土地级别与实际情况有误差。

　　经与当地专家沟通和实地调研后，项目组对农用地定级因素因子体系和权重进行了修改，重新计算了该区域土地级别。

　　（2）问题二：庙前镇沙河集为老集镇，区域商服繁华度好，建议纳入庙前镇评价范围。

　　经补充调查与核实，项目组采纳了此条意见。

　　（四）专家预检。2019年1月16日，我市城镇基准地价更新成果通过了宜昌市国土资源局组织的第一次专家预检，当阳市国土资源局会同技术单位依据专家组提出的意见对成果作出了修改。

　　（五）听证。2019年4月11日，我市组织召开了公示地价体系建设成果听证会，公示地价体系项目组广泛听取了我市有关政府部门、镇（办事处）、房地产开发企业、评估公司及城镇居民代表发表的合理意见，对公示地价成果做了进一步调整完善，主要提的问题和采纳情况如下：

　　1．问题一：建议将城区原有工业用地一级区域继续纳入评价范围。

　　经项目组进一步调研与核实，城区原一级工业用地范围内仍存有少量工业用地，考虑到工业用地“退城入园”需要，故采纳了此条意见。

　　2．问题二：淯溪镇已纳入中国历史文化名镇，历史博物馆片等区域土地级别需重新核实。

　　历史博物馆片等区域为淯溪镇重点建设区域，经实地核查和重新计算后，历史博物馆等区域土地级别划定为一级。

　　3．问题三：半月镇申凡制衣这片区域商服繁华度较好，土地级别与实际情况有误差。

　　经实地核查和重新计算后，对半月镇申凡制衣片区土地级别进行了修改。

　　（六）再次预检。2019年9月8日，宜昌市自然资源和规划局召集省、市、县三级专家对我市国有农用地基准地价制订成果和标定地价体系建设成果进行了预检。当阳市自然资源和规划局会同技术单位依据专家组提出的意见对成果作出了进一步的修改完善。

　　（七）验收和批复。2019年11月17日，我市公示地价体系建设成果通过了宜昌市自然资源和规划局组织的专家验收。2019年12月27日，宜昌市自然资源和规划局正式批复了当阳市公示地价体系建设成果。

　　三、起草依据

　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过），第四章第三十三条和第三十四条，明确规定基准地价、标定地价应当定期确定及公布。

　　2．《省国土资源厅办公室转发关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鄂土资办文〔2017〕37号），明确规定了此轮公示地价体系建设的工作任务和时间要求。

　　3．《省厅办公室关于印发公示地价体系建设工作方案的通知》（鄂土资办函〔2018〕84号），详细说明了此轮公示地价体系建设的工作任务、工作依据、工作组织、实施程序和工作要求。

　　4．《省国土资源厅办公室关于公示地价成果验收备案事项的通知》（鄂土资办函〔2018〕94号），对提交成果的内容、质量、验收程序、验收标准做了明确规定。

　　5．《省自然资源厅办公室关于组织开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2019〕66号），明确了正在进行的公示地价体系建设项目的时间节点要求和将要补充完成项目的工作内容和时间要求。

　　6．《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014），详细说明了城镇基准地价土地分等定级的方法和成果要求。

　　7．《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），详细说明了城镇基准地价土地估价的方法和技术要点。

　　8．《标定地价规程》（TD/T 1052-2017），详细说明了标定地价体系建设的方法和成果要求。

　　9．《农用地定级规程》（GBT 28405-2012），详细说明了农用地土地定级的方法。

　　10．《农用地估价规程》（GBT 28406-2012），详细说明了农用地估价的方法和技术要点。

　　11．《湖北省公示地价体系建设技术规范（试行）》等技术规范，详细说明了湖北省公示地价体系建设的流程和技术路线。

　　四、《通知》的主要内容

　　（一）基本情况

　　《通知》主要包括以下内容：

　　1．城区、各镇（办事处）商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务项目用地土地级别与基准地价更新成果。城镇土地级别与基准地价更新成果主要为各类用地土地使用权出让、转让、抵押等土地市场交易和确定城镇土地使用税和土地增值税提供了价格参考依据。

　　2．草埠湖农场国有农用地级别和基准地价制订成果。该成果为提高农用地管理水平、农用地使用权流转、耕地占补平衡和核算国有农用地资源资产量提供依据。

　　3．标定地价体系建设成果。该成果进一步丰富了公示地价体系，从微观角度对地价进行监测，为政府征收地产税费、合理配置土地资源提供依据。

　　（二）基准地价、标定地价内涵和范围

　　1．基准地价和标定地价的内涵

　　（1）城镇基准地价的内涵

　　①基准地价估价期日：2018年6月30日。

　　②土地使用权类型：出让国有建设用地使用权。

　　③基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，公共服务项目用地50年。

　　④公共服务项目用地分类：

　　公共服务项目用地一类包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地、风景名胜设施用地；

　　公共服务项目用地二类包括公用设施用地、公园与绿地、铁路用地、轨道交通用地、公路用地、城镇村道路用地、交通服务场站用地、机场用地、港口码头用地、管道运输用地、水工建筑用地。

　　⑤基准地价开发程度：

　　商服用地、住宅用地、公共服务项目用地一类基准地价的开发程度统一为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气）宗地红线内“一平”（场地平整）；

　　工业用地、公共服务项目用地二类基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。

　　⑥基准地价容积率：

　　城区商服用地级别的标准容积率为2.0，住宅用地为1.8，工业用地1.0，公共服务项目用地一类1.5，公共服务项目用地二类1.0；

　　镇（办事处）商服用地级别的标准容积率为1.6，住宅用地为1.4，工业用地1.0，公共服务项目用地一类1.4，公共服务项目用地二类1.0。

　　⑦本次制订的公共服务项目用地各细分用地类型的土地价格按照《当阳市公共服务项目用地用途衔接系数表》中的系数修正后确定价格。

　　（2）草埠湖农场国有农用地基准地价的内涵

　　①国有农用地类型：耕地、坑塘水面。

　　②基准地价估价期日：2018年6月30日。

　　③土地使用权类型：国有农用地使用权。

　　④基准地价年期：30年。

　　⑤基准地价内涵耕作制度：耕地为水稻-油菜，一年两熟；坑塘水面为四大家鱼。

　　（3）标定地价的内涵

　　①标定地价估价期日：2019年1月1日。

　　②标定地价开发程度：

　　商服用地、住宅用地标准宗地的开发程度统一为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气），宗地红线内“一平”（场地平整）；

　　工业用地标准宗地的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地红线内“一平”（场地平整）。

　　2．基准地价和标定地价的范围

　　（1）城镇基准地价的范围

　　当阳市城镇基准地价更新的范围包括当阳市城区（玉阳办事处、玉泉办事处、坝陵办事处），淯溪镇、河溶镇、半月镇、草埠湖镇、王店镇、两河镇、庙前镇等7个镇建成区和规划建设区。

　　（2）国有农用地基准地价的范围

　　草埠湖农场内的国有农用地。

　　（3）标定地价的范围

　　标定地价的范围为标定区域覆盖范围。

　　（三）土地级别分布、标定区域和标准宗地布设

　　1．当阳市城镇商服用地土地级别分布；

　　2．当阳市城镇住宅用地土地级别分布；

　　3．当阳市城镇工业用地土地级别分布；

　　4．当阳市城镇公共服务项目用地土地级别分布；

　　5．当阳市草埠湖农场耕地土地级别分布；

　　6．当阳市草埠湖农场坑塘水面土地级别分布；

　　7．当阳市商服用地标定区域和标准宗地布设；

　　8．当阳市住宅用地标定区域和标准宗地布设；

　　9．当阳市工业用地标定区域和标准宗地布设。

　　（四）当阳市城镇土地基准地价表、草埠湖农场国有农用地基准地价表、当阳市城镇土地标定地价表。