民盟恩施州委员会：
你们提出的《关于提高老旧小区改造质量的提案》已收悉，现答复如下：
老旧小区改造是缓解城市发展不平衡不充分问题、提升人民群众幸福感、实现对美好生活向往的重要途径，也是补齐基础设施短板、完善城市功能、提升城市形象的重要措施，更是当前稳经济稳就业保民生的重要方式。你们提出的因地制宜，协调车位增加与环境改善需求；更新理念，打造提升类改造示范项目；建立机制，实现改造小区管理运维的长治久安。一针见血地指出了当前全州老旧小区改造工作在推进过程中存在的瓶颈问题。近几年来，为使老旧小区改造工程真正成为利民惠民的满意工程，主要做了以下工作：
一、总体情况
恩施州共遴选出1013个需要改造的城镇老旧小区，涉及9157栋住房，14.28万户居民，建筑面积1332万平方米。按照基础类、改善类、提升类三类改造类型和“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，编制了659个老旧小区改造项目，项目总投资约65.34亿元。
五年来，恩施州累计将809个老旧小区纳入改造计划，完成《2021-2025年城镇老旧小区规划》任务的79.27%。2019年至2022年，全州实施176个城镇老旧小区改造项目，惠及523个小区9.38万户居民，已于2022年年底全部完工。2023年，全州59个老旧小区改造项目，涉及286个老旧小区4.41万户居民，截至目前，已全部开工，开工率100%，完工46个小区6390户。
二、强化规划管理，合理引导老旧小区改造
一是优化空间布局。依据城镇开发边界划定成果，结合国土空间规划及详细规划编制，以构建15分钟生活圈，创建安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标，以街区为单元，以完善居住社区配套设施为着力点，开展居住社区建设补短板行动，统筹布局公共服务、商业服务、文化体育等设施,打造设施智能、服务便捷、生态宜居的智慧社区。结合城市更新专项规划编制，对城市更新单元内的土地及房屋进行全面系统分析，按照"拆、改、留”的方式提出改造更新措施，有序引导城市更新及老旧小区改造工作。
二是优化审批程序。按照《省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（鄂政办发〔2021〕19号）文件要求，我局2021年7月印发了《关于部分小型建设工程项目免于规划许可的通知》（恩施州自然资发〔2021〕11号）,将老旧小区改造纳入免于办理建设工程规划许可证的事项，对不符合规划但确需进行老旧小区改造的，加强与国土空间规划的衔接，依法依规统筹解决，切实解决人民群众急难愁盼的问题。
三是强化规划管控。按照国土空间规划、规划管理技术规定，风貌管控指导意见等管控要求，加强对城市更新及老旧小区改造的实施引导和监督，全面提升人居环境品质。
四是强化规划引导。结合成片开发方案，整合一定区域内公共空间、存量资源，形成规模化的更新单元，完善基础设施和公共服务设施布局，提升空间利用效率，激发城市更新及老旧小区活力。5月份，州政府召开政府常务会议专题研究提级审核老旧小区改造项目设计方案，由州住建局、州自然资源和规划等州直部门对县市项目进行审核后报州政府分管领导审定，确保高标准、高质量推进城镇老旧小区改造质量。
三、整合各种资源要素，科学推进老旧小区改造
一是以老旧小区改造为契机，启动城市更新项目。在老旧小区改造中将环境整治和基础设施改造作为重点任务，拆围挡、清违建、治脏乱、优环境是每个老旧小区普遍改造内容，改造后的老旧小区环境发生巨大变化，解决了多年来老旧顽疾；同时，各县市聚焦城区基础设施短板，着力补齐功能缺陷，恩施市大力拆除违建乱搭、咸丰县全力推进城区污水管网改造、建始县着力打造河滨广场建设、来凤县大力推进城区次干道改造、巴东县着力推进线路整治，各县市因地制宜利用老旧小区改造为契机，同步提升市政配套基础设施，不断改善城市面貌，优化人居环境。
二是应对城市老龄化，鼓励有条件的老旧小区加装电梯。部分县市制定出台了《老旧小区改造范围内既有住宅加装电梯实施方案》，加装电梯实行政府补助机制，建始县每部电梯可补助二十万元，咸丰县、鹤峰县每部电梯可补助十万元，有效激励居民加装电梯积极性。自老旧小区改造以来，全州累计完成加装电梯314部。
三是避免了大拆大建、一拆了之，有效保留历史街区和历史信息。老旧小区大多数建成于80年代，是一个城市发展过程中的历史痕迹，在改造恩施州农机大院、恩施市老市委小区、建始县老革委会等老旧小区过程中始终把保护工作做在前，注重对历史信息的保护和改造，不仅改善居住条件、提高环境品质，同时，展现城市特色、延续历史文化传承。
四是不断完善公共文化服务设施，开辟了公共活动空间。老旧小区改造不仅小区美了、面貌新了、靓了，城市功能也得到了很大改善，在老旧小区改造过程中利用零散地块、闲置地、边角地和拆违资源，通过打通小区与小区之间围墙，挖掘潜在公共空间，实施“留白增绿”，改造小微公园、停车场，五年来累计新增停车位5000个，加装充电桩等充电设施1517个，新增休闲健身场地124处，有效解决居民日常活动空间需求。
四、是坚持以政府统筹为引领，实现共建共享
聚焦政银企合作机制，因地制宜订制方案，形成国有平台公司代建“借用营还”一体方式，建立了“政府投入引导、社会资本参与、银行贷款支持、公司良性运营、平台公司还款、群众持续受益”的机制。
一是引导社会主体参与。恩施州住建局先后多次组织县市政府、住建部门、国有平台公司、融资银行、咨询公司定向定项的研讨融资方案。县市政府赋予社会投资方投资改造区域内的广告经营、空闲房屋出租、公共区域经营、停车场(充电桩)、农贸市场等特许经营权，实现由“改造建设小区”向“经营管理城市”转变。恩施州国投集团将恩施市部分老旧小区原有停车场和利用存量国有资产改造的停车场纳入“恩施城市停车”智慧平台统一管理，实现“全城一个停车场”；利川市市靓利城发集团积极探索收购民营物业公司，将改造完的老旧小区纳入统一管理，为老旧小区的长效管理建立保障。
二是盘活闲置资产。县市政府赋予社会投资方闲置低效能资产、空闲的土地和空间资源，通过“拆违+点删+改造”并行腾退多类空间等方式充分挖掘片区闲置资源潜力，植入可盈利的经营性业态和服务设施，植入养老、托幼、医疗健康、社区食堂、超市等有偿便民服务业态，用增量投资改造后长期持续运营实现的收益实现项目融资平衡。宣恩县充分利用周边闲置地、边角地和拆违腾退土地资源，改造建设口袋公园、增设充电桩及广告牌，作为固定资产移交国投公司运营管理；鹤峰县深挖老旧小区闲置资产改造农产品展销中心，通过完善产权权属、出租、招商引资等方式，盘活了国有资产，激发了国有平台公司活力，发挥了国有资产效益。
三是创新融资模式。牢固树立人民至上理念，紧盯资金筹集难的问题，深入开展政策研究、精准谋划项目、聚焦政银企合作机制，加大融资工作创新力度，通过片区化统筹、市场化运营、金融化融资、智慧化管理、多元化参与等手段，将老旧小区改造、城市更新、市政基础设施、流域治理等建设内容打包为整体项目，将零散资源整合形成规模效应，推动项目实现自我造血、自我平衡。2023年6月2日，恩施州集中授信18个融资项目，成功签约107亿元融资协议。金融支持、市场力量参与的多渠道投资模式，为有效、持续推动恩施州经济社会发展提供了新动能。
四是加强物业服务管理。将社区物业党建联建作为党建引领基层社会治理的重要抓手，印发《恩施州积极稳妥推进维修资金续筹和补建工作指导意见）》，认真落实《恩施州关于深化党建引领推进“红色物业”建设工作实施方案》，指导住宅小区业委会的组建、换届等工作，着力构建“3+５+2”工作格局，即社区、物业服务企业、业主委员会党组织三大引擎同频驱动，派驻单位、法律工作者、志愿服务者、社区工作者五支力量协同配合，通过召开社区物业联席会议，街道、社区及县市共同发力，引导辖区各物业企业抓党建、强组织、美环境、提服务，切实提高居民居住品质。
下一步，以完整社区建设为契机，加大与民政、社区等部门的对接力度，充分发挥基层党组织和社区基本治理单元的重要作用，加强政策宣传，尊重群众意愿，邀请群众参与，欢迎群众监督，重视群众反馈，坚持共建共享的共同缔造理念，激发群众共同参与建设美好环境与幸福生活的热情，实现基层社会治理新格局。
最后，衷心感谢您对老旧小区改造工作的关心和支持，我们将认真采纳您的意见建议，在工作中抓好落实，确保老旧小区改造不仅是民生工程更是民心工程。
恩施州住房和城乡建设局
2023年8月24日
